Продажа комнаты в коммунальной квартире: особенности сделки

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Коммунальная квартира – объект специфический на рынке недвижимости. Чтобы продать комнату в такой квартире, необходимо учесть некоторые особенности и нюансы: выяснить статус квартиры, собрать нужные документы, соблюсти преимущественное право соседей на покупку комнаты.

Коммунальная квартира (в отличие от квартиры, находящейся в общей долевой собственности) характеризуется следующими признаками:

• в ней проживают разные семьи, отдельно оплачивающие коммунальные услуги и имеющие свой отдельный лицевой счёт;
• каждый жилец владеет своей комнатой на правах приватизированного жилья либо по договору соцнайма;
• каждый жилец приобрёл право на комнату на правовом основании, не зависящем от других жильцов.

Коммунальная квартира состоит из изолированных жилых помещений, в которых проживают отдельные семьи. Комнаты находятся в собственности у жильцов либо у муниципалитета. Места общего пользования (туалет, ванная комната, коридор) по закону считаются общим имуществом и не подлежат разделу между собственниками.

Важно знать, что продать в коммуналке можно только приватизированную комнату. Неприватизированное коммунальное жильё можно только обменять на аналогичное, т.е. неприватизированное. И продавать её может только собственник либо уполномоченное им лицо.

Основная проблема реализации коммунального жилья – это соседи. Разрешение на продажу комнату получать от соседей не обязательно, однако закон предусматривает для них преимущественное право на покупку комнаты в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК РФ). Таким образом, соседи должны дать своё согласие на продажу комнаты постороннему лицу. Это значит, что прежде чем отчуждать комнату стороннему покупателю, продавец обязан предложить её соседям – собственникам других комнат – по аналогичной цене и на тех же условиях. Причём это предложение оформляется в письменной форме (простой или нотариальной), лучше всего по почте заказным письмом, приложив к нему уведомление о вручении. В ситуации с неприватизированными соседскими комнатами поступают иначе: письменное уведомление направляется в орган управления муниципальным имуществом.

1. Сосед не подписывает соглашение, желая сбить цену или по иным причинам. В этом случае продажа комнаты затягивается и становится проблемной. Если сосед отказывается от соглашения, то к продавцу вернётся письмо с отказом. Это письмо необходимо приложить в Росреестр при регистрации сделки.
2. Сосед не реагирует на уведомление. В этом случае нужно обратиться к нотариусу, который заверит документ и направит его соседу ещё раз. Не дождавшись ответа от него, продавец может взять у нотариуса подтверждение отправки уведомления и отсутствие ответа от собственника соседней комнаты, которое также прилагается к договору и сдаётся в Росреестр.
3. В соседней комнате давно (как минимум 1 год) никто не проживает и не известно, где её собственник. Необходимо через суд признать соседа безвестно отсутствующим. Для этого пишется заявление, в котором указывается необходимость соблюсти преимущественное право соседа на покупку комнаты в коммунальной квартире. К заявлению приобщаются выписка из домовой книги, ответы из адресных бюро. Суд должен опросить свидетелей и направить запрос на возможное место нахождения пропавшего. Если сосед так и не найдётся, то суд назначит управляющего его имуществом, которому продавец направит уведомление о продаже своей комнаты.
4. Сосед умер, а наследник не вступает в наследство. Это самый трудный случай. Здесь возможен такой вариант: подать в суд иск о признании комнаты покойного соседа выморочным имуществом, чтобы местные власти приняли её на свой баланс.
5. Собственник соседней комнаты – несовершеннолетний ребёнок или инвалид. В этом случае уведомление направляется в отдел опеки и попечительства района.

Если соседи не подписывают соглашение в течение 30 дней, то это приравнивается к отказу в покупке комнаты. С этого момента продавец вправе реализовать свою комнату стороннему покупателю без согласия соседей.

Это можно сделать, только оформив на третье лицо договор дарения комнаты. Но если выяснится, что на самом деле комната была не подарена, а продана, то сделка может быть признана ничтожной.

Для регистрации сделки по продаже комнаты в коммунальной квартире продавцу необходимо собрать следующие документы:

• паспорта всех участников сделки;
• справка о выписке жильцов из коммунальной квартиры;
• уведомление о намерении продать комнату с указанием условий отчуждения, разосланное всем соседям по коммуналке (это нужно, если комната продаётся стороннему лицу);
• договор купли-продажи;
• выписка из БТИ с экспликацией;
• кадастровый план жилой комнаты;
• акт приёма-передачи комнаты;
• правоустанавливающий документ на жильё;
• разрешение других собственников комнаты на совершение сделки купли-продажи;
• разрешение органов опеки (если среди собственников комнаты есть несовершеннолетний ребёнок).

1. Цена комнаты, предлагаемой стороннему покупателю, должна быть не ниже цены, которая была назначена в извещении для соседей. Иначе соседи вправе подать в суд на продавца.
2. Можно предложить соседям продать всю квартиру целиком. В этом случае цена каждой из комнат будет более высокой.
3. Если несколько соседей решили купить комнату, то продавец вправе сам определиться с выбором покупателя.
4. Уступка преимущественного права законом не допускается.

Итак, продажа комнаты в коммунальной квартире – дело хлопотное, но решаемое. Главное – договориться с соседями, соблюсти все юридические формальности и учесть нюансы продажи.

Остались вопросы? Узнайте как решить именно вашу проблему — прямо сейчас звоните

Поделитесь статьёй в соц. сетях:

Рекомендуем к прочтению другие статьи

Продажа комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей, документы

Количество коммунальных квартир постепенно минимизируется, однако, рынок недвижимости пестрит предложениями о продаже комнат в коммуналках. Практически каждая такая комната находит своего покупателя. Эта статья расскажет о том, как найти потенциального покупателя, обеспечить наличие необходимых документов, организовать сделку по отчуждению комнаты.

Жилищный кодекс РФ содержит нормы, регулирующие правовой аспект коммунальных жилищ. Они условно классифицируются на несколько групп:

• Во всех комнатах проживают наниматели по договорам социального найма, их близкие родственники.
• Все комнаты есть собственность жильцов.
• Какие-то комнаты переведены в частную собственность, в каких-то пребывают наниматели по договорам социального найма.

Жилищный кодекс РФ не формулирует конкретного понятия коммунального жилища. Исходя из совокупности правовых норм, можно резюмировать, что коммунальное жилище являет собой квартиру, в котором комнаты имеют по договорам социального найма два нанимателя и более либо эти комнаты принадлежат двум собственникам и более.

Коммунальная квартира обладает особенным правовым статусом, характеризующимся следующими показателями:

• Для перепланировки либо переустройства квартиры обязательно наличие желания всех собственников.
• Существование преимущественного права покупки (пользования) комнаты иными живущими в коммуналке людьми.
• Ограничение обмена жилья.
• Вероятность появления договоров поднайма с временным подселением жильцов при условии, что это позволяют нормы предоставления жилой площади.
• Совместное имущество в коммунальном жилище пребывает в долевом владении.

Исходя из нормы части 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, все собственники обязаны обслуживать свое жилище. Владелец комнаты в коммунальном жилище участвует не только в обслуживании совместного имущества в многоквартирном доме, но и совместного имущества собственников самой квартире.

Коммунальные квартиры бывают полностью частной собственностью, но зачастую некоторые комнаты принадлежат муниципалитету, в них жильцы пребывают по договорам социального найма. Жилые комнаты в коммунальных квартирах обязательно изолированные.

Отчуждать комнату в коммунальном жилище может лишь собственник либо человек, имеющий для этого соответствующие полномочия. Продать комнату можно только предварительно приватизировав ее, и если она получена в наследство, по договору дарения либо купли-продажи, то есть у продавца должно быть зафиксировано право собственности на нее.

Отчуждение комнаты в коммунальном жилище, которая частной собственностью человека не является (не приватизирована), возможно лишь посредством обмена на аналогичное неприватизированное жилье. Договор обмена заключается между нанимателями, однако, наимодатели (как правило, это отделы местной администрации) должны дать на это разрешение. При других обстоятельства такая сделка не может состояться.

Согласно положениям статьи 250 Гражданского кодекса РФ соседи в коммунальном жилище наделены правом преимущественной покупки реализуемой комнаты за назначенную продавцом цену.

Добро от соседей на реализацию комнаты получать не требуется, однако, они безусловно должны быть уведомлены о факте продажи, ее основных критериях, им должно поступить предложение от продавца о покупке комнаты. У владельцев комнат по соседству будет 30 дней на раздумья и принятие решения относительного этого вопроса.

Для реализации комнаты в коммунальной квартире в строгом соответствии с законом продавец должен иметь на руках доказательства того, что он исполнил указания статьи 250 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, ему необходимо письменно известить соседей о своих планах продать комнату:

• Соседей, которым комнаты принадлежат на праве собственности другие жилые помещения в коммунальном жилище.
• Органы районной либо городской администрации в том случае, если в каких-то комнатах проживают лица по договору социального найма.
• Районный либо городской отдел опеки и попечительства в том случае, если собственники других комнат – несовершеннолетние лица либо инвалиды.

Уведомление соседей о реализации комнаты с обязательным описанием критериев сделки можно произвести двумя методами:

• Посредством услуг нотариуса.
• Лично оформить уведомления и разослать всем соседям посредством почтовой связи заказным письмом.

В уведомлении можно сразу предложить владельцам других комнат оформить в письменно виде отказ от приобретения данной комнаты. Отказ необходимо зафиксировать у нотариуса либо в органах Росреестра. тогда продавец волен не выжидать 30 дней, а продавать комнату третьему лицу немедленно.

В том случае, если осведомленные о реализации комнаты соседи не дали никакого ответа в течение 30 дней с момента получения уведомления, их действия считаются равнозначными отказу от права преимущественной покупки комнаты.

Если кто-то из соседей желает получить в собственность комнату на условиях, предложенных продавцом, то договор купли-продажи нужно оформлять именно с этим претендентом.

Бывает так, что сразу несколько соседей заявили о желании завладеть комнатой, тут продавец имеет право выбирать покупателя.

При реализации комнаты постороннему лицу очень важно сохранить именно ту цену, которая указана в уведомлениях, допустимо повышение цены, но не понижение. В случае отчуждения комнаты по заниженной цене соседи вправе оспорить сделку.

Отчуждение комнаты может затруднить поведение соседей либо невозможность установления их местонахождения. Вот основные причины, по которым продажа комнаты может приостановиться:

• Соседи активно противодействуют продаже комнаты, умышленно избегают получения извещений о продаже. В этом случае необходимо сохранить вернувшийся обратно конверт, на котором будет значиться почтовый штемпель и отметка об отказе от получения. Это и будет служить доказательством направления уведомления и игнорирование его соседом.
• Соседи получили уведомление, но не сообщают о своем решении. При таких обстоятельствах извещение желательно направить посредством нотариуса. Если сосед не даст никакого ответа, то в нотариальной конторе можно взять свидетельство, фиксирующее факт уведомления и отсутствие реакции соседа на эту информацию.
• Установить место пребывания собственника другой комнаты не представляется возможным. Если соседа разыскать не получается на протяжении 12 месяцев, допустимо обратиться в судные органы с исковым заявлением о признании его безвестно отсутствующим. Обязательно в заявлении следует указать причину, побудившую истца на эти действия, а также представить письменные доказательства того, что розыск соседа не дал положительных результатов. В случае удовлетворения исковых требований судом будет определен управляющий имуществом безвестно отсутствующего гражданина. Уведомить необходимо управляющего, его ответа будет достаточно для выполнения требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
• Местонахождение собственника известно, но он пребывает в другом городе, стране. Если собственник не уклоняется от контактов, но находится территориально далеко, можно оформить уведомление посредством нотариуса. Он же, в свою очередь, может отказ от покупки оформить в нотариальной конторе и выслать посредством почтовой связи.
• Собственник скончался, а наследники не спешат регистрировать право собственности на наследуемое имущество.

Это самое неприятное положение дел. Для ее благополучного разрешения полезно сделать креативный ход. Продавец комнаты в коммунальном жилище может подать в судебные органы исковое заявление о признании комнаты умершего гражданина выморочным имуществом и понуждении местной администрации о принятии ее на баланс. При разрешении данного иска будет выявлен наследник либо комната действительно будет признана отошедшей государству. Далее сообщение о продаже направляется наследникам либо органам местной власти.

При определенных обстоятельствах продавец не имеет времени и возможностей для проведения мероприятий, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, разыскивать соседей, добиваться признания их безвестно отсутствующими. Можно найти выход из ситуации, сделав потенциального покупателя собственником комнаты посредством заключения договора дарения. Продавцу следует подарить ему микродолю вправе собственности на свою комнату, после чего постороннее лицо станет равноправным соседом. При последующей продаже ему комнаты нормы статьи 250 Гражданского кодекса РФ нарушены не будут. Этот способ опасен тем, что есть вероятность как для продавца, так и для покупателя, стать обладателем части комнаты в коммунальном жилище.

Иная схема более проста. Можно использовать договор дарения, по факту же комнату продать, а выдачу денег документально не фиксировать. В этом случае дарение комнаты может опротестовать в судебной инстанции сосед по коммунальному жилью, сославшись на его притворность.

Существует еще один вариант уклонения от обеспечения соседям права преимущественной покупки. Следует составить договор займа между продавцом комнаты и будущим покупателем, а также соглашение о залоге. Возврат несуществующего займа гарантируется осязаемым залогом в виде комнаты в коммунальном жилище. Продавец комнаты не отдает заемные средства, покупатель взыскивает заложенное имущество. В этой ситуации преимущественное право покупки не будет первоочередным.

Для отчуждения комнаты в коммунальном жилище путем купли-продажи следует заготовить такие документы:

• Правоустанавливающий (договор купли-продажи, дарения или мены, судебное решение, свидетельство о праве на наследство или акт о приватизации).
• Правоподтверждающий (свидетельство о праве собственности).
• Кадастровый паспорт.
• Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимость.
• Документы, фиксирующие отсутствие задолженностей по коммунальным и прочим платежам.
• Домовая книга, справка из УФМС о наличии зарегистрированных лиц.
• Согласие супруга продавца на отчуждение объекта.
• Бумаги, доказывающие соблюдение продавцом норм 250 статьи Гражданского кодекса РФ.
• Паспорта всех участников сделки.
• Одобрение продажи органами опеки и попечительства, если собственником жилища является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин.

Отчуждение комнаты в коммунальном жилище делится на несколько этапов:

• Анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости, определение приемлемой стоимости объекта.
• Выполнение требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
• Поиск покупателя своими силами либо с привлечением риелторских компаний.
• Подготовка необходимых для отчуждения бумаг, разработка проекта договора купли-продажи.
• Скрепление подписями договора купли-продажи, вручение денег покупателем продавцу.
• Предъявление документов на регистрацию в органы Росреестра, оплата покупателем государственной пошлины за совершение регистрационных действий.
• Получение покупателем зарегистрированных документов.

Реализовать комнату в коммунальном жилище гораздо сложнее, чем любое другое жилье. Самый ответственный момент – не игнорировать право преимущественной покупки, принадлежащее соседям. Немаловажно назначить реальную цену. Добиться реализации комнаты по высокой рыночной цене можно при единовременном отчуждении и соседних комнат, чтобы передать целую квартиру одному покупателю.

Процедура продажи квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок

Можно ли выселить из квартиры прописанного человека (не собственника)?

Список документов для прописки в квартиру

Как продать комнату в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире – один из самых хлопотных видов сделок с недвижимостью. Здесь есть свои нюансы и подводные камни. Так, продавать долю в коммуналке можно лишь в том случае, если квартира является приватизированной; муниципальную собственность, например, комнату в общежитии, продавать нельзя.

Трудности могут возникнуть с получением отказа от преимущественного права покупки комнаты от соседей, а также в случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети.

Согласно российскому законодательству, коммунальная квартира является совместной собственностью. Поэтому владельцы соседних комнат имеют преимущественное право покупки жилплощади в квартире.

Решив заняться продажей собственности, в первую очередь продавец должен выяснить, кто собственники соседних комнат, узнать их контакты.

Закон таков, что необходимо в письменной форме уведомить хозяев других комнат в коммуналке о продаже жилплощади. Собственниками могут быть как соседи, так и муниципалитет (если соседи получили комнату по договору социального найма). В случае, если владельцем соседней комнаты является несовершеннолетний ребенок или инвалид, о продаже жилплощади необходимо уведомить отдел опеки и попечительства местной администрации.

В извещении о намерении продать комнату в коммунальной квартире необходимо указать стоимость жилплощади и условия продажи. Извещение можно отправить адресатам заказным письмом с уведомлением по почте, либо привезти собственников других комнат к нотариусу, где они оформят отказ от покупки и разрешение на продажу комнаты. Если в течение 30 дней после получения извещения соседи не изъявили желание купить у продавца комнату, то можно реализовать жилплощадь посторонним лицам. Однако, юристы советуют все же добиться от соседей нотариально заверенного отказа от покупки комнаты.

Важный момент. После получения отказа от соседей, продавец не может продать комнату ниже той стоимости, которая была указана в извещении, иначе сделку могут признать недействительной.

Образец заявления о намерении продать комнату в коммунальной квартире:

В случае, если кто-то из соседей решил купить предлагаемую комнату, то продавец обязан продать ему жилплощадь.

Также не исключается вариант, когда на комнату могут претендовать сразу несколько соседей. Кому именно из них продать жилплощадь, решать продавцу.

К сожалению, не все соседи бывают сговорчивы. Может так случиться, что продавцу придется столкнуться с различными препятствиями со стороны собственников других комнат. Например, кто-то из соседей может изъявить желание купить комнату, но под разными предлогами тянуть время. Вероятнее всего, никакой договор купли-продажи они заключать не хотят.

В этом случае алгоритм действий должен быть следующим. Во-первых, нужно постараться получить письменное согласие соседей на покупку комнаты. В документе должно быть прописано, кто намерен приобрести жилплощадь, информация об объекте недвижимости, стоимость комнаты, до какой даты должна быть осуществлена сделка, а также указано число и поставлена подпись. Если в назначенный день покупатель не подписал договор купли-продажи, он теряет право преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире.

Согласно закону, такой возможности нет. Однако некоторые собственники идут на ухищрения. Например, продают комнату по договору дарения (в этом случае согласие соседей не требуется). НО: в течение трех лет такую сделку суд может признать ничтожной. Так что лучше сто раз подумать, стоит ли игра свеч.

Процесс продажи комнаты в коммунальной квартире, в которой прописан или является собственником несовершеннолетний ребенок, значительно усложняется. В этом случае согласие на продажу дают родители или официальные представители ребенка, предварительно получив соответствующее разрешение от органов опеки. Однако опека дает согласие лишь в случае, если не ухудшаются жилищные условия ребенка.

Если ребенок прописан в квартире, но не является собственником, можно попробовать уговорить родителей прописать свое чадо в другом месте, хотя бы временно.

Когда отказ соседей от преимущественной покупки комнаты получен, улажены все моменты с несовершеннолетними жильцами, найден покупатель и обговорены условия сделки, нужно подготовить пакет документов. В Регпалату советуем предоставлять оригиналы и копии. Понадобятся:

– паспорта покупателя и продавца
– документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости
– выписка из БТИ, экспликация
– кадастровый паспорт
– техпаспорт
– согласие супруга(и) на продажу имущества
– нотариально заверенное согласие собственников других жилых помещений в коммунальной квартире на продажу комнаты (также может понадобиться извещение о продаже комнаты в коммунальной квартире)
– разрешение органов опеки (если собственником соседних жилых помещений является несовершеннолетний ребенок)
– справка о зарегистрированных в коммунальной квартире гражданах
– договор купли-продажи
– акт приема-передачи объекта недвижимости
– если коммунальная квартира находится в залоге, то понадобится письменное разрешение залогодержателя

Особенности купли-продажи комнаты в коммунальной квартире - Банк бесплатных рефератов, курсовых, дипломных работ

Особенности купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

В настоящее время продолжается процесс расселения коммунальных квартир, однако значительная часть граждан еще продолжает проживать в них. Причем речь идет не только о старых многокомнатных квартирах, но и о «новых коммуналках», которые появляются путем разделения лицевых счетов из-за конфликтов в одной семье (например, между бывшими супругами, или родителями, или детьми).

Какой вид собственности возникает в коммунальных квартирах?

Коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.

Что нужно сделать, чтобы продать свою комнату в коммунальной квартире?

Прежде чем продать комнату в коммунальной квартире, необходимо определить доли в местах общего пользования квартирой. Для этого должно быть составлено соглашение между всеми сособственниками (соседями), которое заверяется нотариально.

Если собственники не пришли к единому соглашению или кто-то из них уклоняется от участия в нем, любой из них может обратиться в суд.

Можно ли продать комнату в коммунальной квартире без доли в местах общего пользования?

Комната как определенная доля квартиры и места общего пользования квартиры не могут быть отделены друг от друга, так как связаны общим хозяйственным назначением - удовлетворением жилищных потребностей граждан. Доля в местах общего пользования, принадлежащая собственнику, является принадлежностью и следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ).

Каковы ограничения на совершение сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире?

Для продажи комнаты в коммунальной квартире существуют некоторые ограничения. Так, сделки (в том числе и купля-продажа), в результате которых вселение граждан в жилые помещения в квартире коммунального заселения приводит к значительному ухудшению условий проживания собственников и (или) пользователей других жилых помещений данной квартиры, могут быть признаны судом недействительными по иску указанных лиц. Это же относится и к ситуации, когда в результате сделки купли-продажи в комнату коммунальной квартиры вселятся люди, проживание которых в квартире коммунального заселения не допускается действующим законодательством (страдающие некоторыми тяжелыми формами заболеваний) (п. 3 ст. 6 Закона г. Москвы от 16. Об. 99 г. «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения»).

Что означает право преимущественной покупки?

На случаи продажи комнаты в коммунальной квартире распространяются нормы закона о преимущественном праве покупки при продаже доли в общей собственности постороннему липу. Это значит, что если сосед - собственник комнаты в коммунальной квартире захочет ее продать, то в первую очередь он должен предложить ее собственникам других долей в квартире (ст. 259 ГК РФ, ст. 7 Закона г. Москвы «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения»).

Другие собственники имеют право купить ее по той же цене и на тех же условиях, на которых она продается. В том случае, если другие собственники (соседи) откажутся от приобретения комнаты, она может быть продана любому другому лицу, но не менее чем через месяц с момента извещения других собственников о возможности покупки комнаты.

Кто из собственников-соседей имеет преимущество при осуществлении права преимущественной покупки?

Действительно, на практике может возникнуть вопрос, кому из соседей-собственников первому может быть предложена доля-комната? Поскольку все участники общей собственности имеют равные права, они равны и в осуществлении преимущественного права покупки. В случае возникновения спора между соседями-собственниками о том, кто первый имеет право на приобретение доли, преимущество будет за тем, кто первым заключит договор.

В какой форме должно быть сделано предложение соседям о приобретении комнаты в порядке преимущественного права покупки?

Предложение (точнее, извещение) о продаже доли в общей собственности должно быть сделано в письменной форме (п. 2 ст. 250 ГК РФ, п. 4 ст. 7 Закона г. Москвы «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения»).

Направить извещение о намерении продать принадлежащую долю со всеми условиями продажи можно заказным письмом с уведомлением. Если между сособственниками сложились конфликтные отношения и продавец доли не уверен в том, что его соседи будут действовать добросовестно и не откажутся от факта получения извещения о продаже доли, он может подать такое заявление в нотариальную контору. Любая нотариальная контора вправе совершить такое нотариальное действие, как передача заявления от одного лица к другому (п. 11 ст. 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Можно ли передать право преимущественной покупки другому лицу?

Никто из участников общей собственности не может передать право покупки лицам, не являющимся участниками общей собственности. То есть собственники не могут указывать лицу, продающему свою комнату, кому он должен ее продать. Уступка преимущественного права покупки доли, в том числе и комнаты коммунальной квартиры, в обшей собственности согласно закону не допускается (ст. 250 ГК РФ).

Как быть в том случае, если комната в коммунальной квартире была продана с нарушением права преимущественной покупки?

Если право преимущественной покупки было нарушено и комната была продана постороннему лицу без уведомления о том соседей, любой из участников долевой собственности (любой из соседей-собственников) имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Такое требование может быть заявлено в судебном порядке в течение 3 месяцев. Течение 3-месячного срока начинается с момента, когда лицо - участник общей долевой собственности узнало или должно было узнать о нарушении его прав (продаже комнаты).

Гражданское право - отрасль права, регулирующая имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения участников гражданского оборота: граждан между собой, граждан и организаций и организаций между собой.

1. В.В. Щелоков. Инвестиции в землю. – М. Эксмо, 2010. – 304 с.
   
2. Под редакцией Кристиана Келина. Зарубежная недвижимость. Купля-продажа, аренда, передача по наследству и другие аспекты владения. – М. Альпина Паблишер, 2011. – 822 с.
   
3. С.В. Николюкин. Купля-продажа товаров во внешнеторговом обороте. – М. Юстицинформ, 2010. – 200 с.
   
4. Розенберг М.Г. Контракт Международной Купли-Продажи. Современная Практика Заключения. Разрешение Споров. – М. 2007. – 1040 с.
   
5. Курс отечественной истории IX-XX веков. Основные этапы и особенности развития российского общества в мировом историческом процессе. – М. ИТРК, 2002. – 544 с.
   
6. Купля-продажа. Образцы правовых документов с комментариями. – М. Издание Тихомирова М. Ю. 2010. – 48 с.
   
7. Под редакцией П.В. Крашенинникова. Продажа недвижимости. Общая характеристика, форма, государственная регистрация. Постатейный комментарий статей 549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации. – М. Статут, 2010. – 160 с.
   
8. Споры из договоров купли-продажи. Все позиции Высшего Арбитражного Суда РФ. – М. Тимотиз Паблишинг Раша, 2011. – 442 с.
   
9. Под редакцией П.В. Крашенинникова. Договор розничной купли-продажи. Постатейный комментарий параграфа 2 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. – М. Статут, 2011. – 112 с.
   
10. Л.В. Тихомирова, М.Ю. Тихомиров. Купля-продажа жилых помещений. Комментарии, судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов. – М. Издание Тихомирова М. Ю. 2012. – 48 с.
    
11. М.Ю. Тихомиров, Л.В. Тихомирова. Купля-продажа квартир и жилых домов. Комментарии, судебная практика, официальные разъяснения и образцы документов. – М. Издание Тихомирова М. Ю. 2012. – 48 с.
    
12. В.Л. Мигин. Экономичный ремонт в современной квартире. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2009. – 256 с.
    
13. Любовь Янковская. Как правильно оформить договор купли-продажи. – М. Рипол Классик, 2013. – с.
    
14. Лариса Пашацкая. Принцип свободы договора в розничной купле-продаже. – М. LAP Lambert Academic Publishing, 2014. – 156 с.
    
15. Наталья Симонова. Англоязычные договоры купли-продажи. – М. LAP Lambert Academic Publishing, 2012. – 96 с.
    
16. Мария Краснова. Сравнительный анализ договора купли-продажи. – М. LAP Lambert Academic Publishing, 2013. – 92 с.
    
17. Л.В. Кривокоченко, Д.В. Рыбец, Ю.А. Савинов, К.Г. Сусанян, К.В. Холопов. Организация и техника внешнеэкономических операций. Учебник. – М. ВАВТ Минэкономразвития России, 2016. – 360 с.
    

Продажа комнаты в коммунальной квартиры

В статье мы рассматриваем типовые юридические ситуации. Но мы можем помочь в решении именно вашего вопроса. Просто позвоните прямо сейчас по телефону (это бесплатно):

8 (499) 638-44-96 доб. 946 - Москва и область
8 (812) 309-52-81 доб. 587 - Санкт-Петербург и Лен. область
8 (800) 333-45-16 доб. 300 - Остальные регионы

Большинству людей никогда не потребуется информация о том, как продать комнату в коммунальной квартире – ведь подобная недвижимость считается пережитком советского времени. Действительно, сейчас количество коммунальных квартир в городах значительно поубавилось — но все же, они встречаются. Точно так же, как всегда находятся желающие приобрести такую жилплощадь. Цели при этом люди преследуют разные: у кого-то нет возможности купить более дорогое жилье, кто-то надеется на грядущее расселение, кто-то планирует в дальнейшем приобрести все апартаменты целиком. Так или иначе, продать комнату можно – но в ряде аспектов это сопряжено с большими трудностями, нежели продажа обыкновенной квартиры.

Ключевая сложность при продаже состоит в том, что даже если вы являетесь полноправным ее владельцем, придется брать разрешение у соседей, решая вопрос, как продать комнату в коммунальной квартире. Без согласия соседей сделать этого невозможно. Конкретно в случае продажи, согласно гражданскому кодексу, в первую очередь право на покупку комнаты принадлежит вашим соседям. Только в случае их нотариально заверенного отказа от покупки вы можете предлагать недвижимость другому покупателю. Примечательно, что предложить купить комнату соседям возможно исключительно на тех же условиях, на которых вы собираетесь предлагать ее покупателю: иными словами, завысить цену для гарантии отказа никак не выйдет.

Казалось бы, особой сложности в этом нет: все-таки вероятность, что кому-то из соседей приглянется ваша комната, не слишком велика. Достаточно лишь пригласить всю вашу дружную коммунальную компанию к нотариусу, чтобы она подтвердила, что на комнату не претендуют. Все это так, но, к сожалению, на практике чаще оказывается, что отыскать истинных владельцев соседних комнат не так-то просто. Кто-то сдает квартиру, кто-то просто проживает в другом месте, а кого-то вообще давно нет в городе.

А бывает и так, что соседи все проживают по месту прописки, но совершенно не заинтересованы в появлении нового жильца. В самом деле, кому нужны незнакомые люди – жизнь в столь тесном взаимодействии порой требует долгой притирки. И никто не даст гарантии, что соседство с новым жильцом окажется приятным и комфортным. Часто доходит до того, что соседи в грубой форме, и даже посредством угроз, отказываются принимать грядущие перемены, и вы не можете отыскать способ, как продать комнату в коммунальной квартире. Если соседи против, но беспокоиться не стоит: юридически подобное поведение совершенно необоснованно, и при соблюдении вами определенных условий все препятствия окажутся преодолены.

Существует еще один, самый простой и удобный способ: письменное извещение. Вы рассылаете всем формальным владельцам комнат или частей коммунальной квартиры письма с предложениями приобрести комнату. Согласно закону, адресатам предоставляется месяц на раздумье, в течение которого они могут изъявить желание на покупку. Если по истечении месяца ответа от соседей не поступает, это по умолчанию считается отказом.

А вы обзаводитесь полным правом решать, как продать комнату в коммунальной квартире. Соседям порой бывает свойственно вредничать: иной не собирается приобретать в собственность комнату, но и своего согласия на продажу другому лицу не дает. Письменное извещение поможет вам избежать такой ситуации.

• Обратитесь в регистрационную палату, находящуюся в том же районе, где расположена ваша коммунальная квартира. Здесь вам необходимо будет получить информацию о количестве собственников квартиры и их данные. Сперва вы узнаете, сколько выписок вам потребуется.
• Далее, зная количество владельцев коммунальной квартиры, вам нужно оплатить госпошлину. Стоимость за одну выписку составляет примерно 200 рублей.
• Сделайте копию квитанции, которую вы получите после оплаты пошлины. С ней и другими документами вновь обратитесь в регистрационную палату и оформите заявку на получение выписок.
• Через пять рабочих дней выписки будут готовы, и вы можете использовать указанную в них информацию, чтобы составить вашу почтовую рассылку. Текст извещения можно узнать как в регистрационной палате, так и найти в интернете. Отправлять извещения необходимо в формате заказных писем.
• После отправления писем, непременно сохраняйте реестр и квитанцию об оплате с печатью, поставленной сотрудником отделения. Эти документы и их копии вам необходимо будет после предоставить в регистрационную палату.

После этого вам предстоит месяц ожидания, в течение которого окончательно решится вопрос с продажей. В какой именно период подавать заявление о заключении договора между вами и вашим покупателем, не столь важно. Ждать установленный срок придется в любом случае. Однако профессионалы рекомендуют все-таки дождаться окончания срока — чтобы избежать неприятной ситуации с внезапно объявившимся претендентом на комнату в дальнейшем. Зато после выполнения этой формальности никаких преград для заключения вашей сделки уже не будет.

Как продать комнату в коммунальной квартире быстро? Подходят те же советы, что и по продаже обычной квартиры. Это собранные документы, правильно определенная цена за квадратные метры, грамотно оформленное объявление с фотографиями, хорошая презентация комнаты потенциальному покупателю (комната должна быть убрана, в ней должен быть приятный запах, во время разговора не нужно быть навязчивым).

К сожалению, и на этом пути могут возникнуть трудности, способные сильно затормозить процесс совершения вашей сделки: например, если точное местонахождение одного из совладельцев коммунальной квартиры определить невозможно. Проблема решается исключительно через полицию. Подается заявление на розыск, и только в случае, если поиски не увенчаются успехом, человек объявляется пропавшим без вести, и продать комнату заинтересованному лицу становится возможным. К сожалению, этот процесс порой занимает больше года.

Могут возникнуть и препятствия иного рода. Например, в случае кончины одного из собственников коммунальной квартиры и временного отсутствия наследников ваша сделка никак не может быть осуществлена. Так или иначе, вам придется дожидаться момента, когда наследник объявится, чтобы удостовериться в том, что он не претендует на комнату. Эта ситуация может затянуться надолго, что вряд ли покажется удобным как вам, так и вашему покупателю.

Отдельно следует осветить вопрос, как продать комнату в коммунальной квартире с несовершеннолетним ребенком. Если ребенок является одним из собственников той или иной доли в коммунальной квартире, вам потребуется согласие его родителей или опекунов на продажу вашей комнаты. Но загвоздка в следующем: для того, чтобы оформить отказ, родителям потребуется сначала обратиться в органы опеки и получить там соответствующее разрешение. Только при соблюдении этого условия процедура может считаться законной.

Хорошо, если вам попадутся понимающие родители, с которыми вы состоите в хороших отношениях, и которые не откажутся потратить лишнее время, чтобы помочь вам. Но, к сожалению, чаще всего людям категорически не по душе идея о том, чтобы бегать по конторам и оформлять справки, часами простаивая в очередях. Для таких случаев и является оптимальным способ извещения по почте, несмотря на то, что он несколько задерживает заключение договора. Существуют и альтернативные способы обойти вышеупомянутые проблемы и совершить сделку. Один из них — оформление договора дарения.

Что и говорить, договор дарения значительно облегчает процедуру продажи комнаты, потому что сам по себе является юридически несложным действием. Он не требует нотариального заверения, прост в оформлении и избавляет вас от всех проблем, связанных с поисками или уговорами соседей. Дарение, как и продажа, является актом, полностью исключающим в дальнейшем какие-либо права продавца на недвижимость. Согласно нынешнему законодательству, не разрешаются даже условия, допускающие проживание родственников бывшего хозяина на территории квартиры. Следуя по этому пути, вы оформляете дарение, а затем просто принимаете условленную сумму из рук покупателя.

Договор дарения является довольно рискованным. В случае, если кто-либо из ваших соседей все-таки заявит свои права на комнату, вам придется доказать, что дарение было фиктивным и предъявить доказательства факта передачи денег. В противном случае, договор может быть объявлен недействительным.

Раздумывая, как продать комнату в коммунальной квартире по договору дарения, лучше обсудить с покупателем все подробности и заручиться его согласием, а также официально зарегистрировать акт передачи денег. Не исключено, что покупатель и вовсе откажется от подобной сделки: это возможно, если факт обладания документами о покупке комнаты является для него принципиальным.

Помимо риска значительным минусом такой сделки является то, что, скорее всего, ваша комната будет оценена в меньшую сумму, чем была бы в случае официальной продажи. Это напрямую связано с возможными рисками для покупателя. Еще одной причиной является необходимость для покупателя платить налог, обязательный при договоре дарения. Впрочем, данную сделку возможно оспорить через три года после заключения договора, и признать акт продажи законным.

• Собственно заявление на оформление договора купли-продажи, которое оформляется прямо в регистрационной палате обеими сторонами, желающими заключить договор.
• Документ, подтверждающий уплату госпошлины.
• Документ, подтверждающий, что вы являетесь законным собственником данной комнаты. Если официально вы не являетесь собственником комнаты, вам понадобится доверенность.
• Справка о том, какие лица, помимо продавца, зарегистрированы на данной жилплощади – либо о том, что таких лиц не имеется.
• Документ, доказывающий, что другие лица, владеющие или имеющие право на данную собственность, уведомлены о продаже и ничего не имеют против.

При возникновении нюансов, таких, как наличие среди собственников квартиры несовершеннолетних детей — или же, например, если у продавца имеется супруг/супруга – потребуется дополнительные документы и справки. Специалист, оформляющий сделку, проконсультирует вас, как продать комнату в коммунальной квартире — документы, необходимые для этого, будут им подробно перечислены.

Помните, что если у вас возникают затруднения с продажей комнаты в коммунальной квартире, всегда можно довериться агентству по недвижимости. Вы получите профессиональную консультацию по всем вашим вопросам, и сотрудники агентства помогут вам урегулировать многие проблемные моменты. Если же вы все-таки решили обойтись своими силами, будьте внимательны в соблюдении всех формальностей, даже если это кажется сложным. Во избежание проблем в дальнейшем всегда лучше перестраховаться.

Позвоните прямо сейчас и получите бесплатную консультацию именно по вашей ситуации!

8 (499) 638-44-96 доб. 946 - Москва и область
8 (812) 309-52-81 доб. 587 - Санкт-Петербург и Лен. область
8 (800) 333-45-16 доб. 300 - Остальные регионы

Все звонки бесплатные!

Наталья 2015-05-19 12:37:50
А мне в суде отказали в преимущественном права покупки. Я наниматель и мне не нужно было предоставлять уведомление. т.к. я не собственник