Оценка квартиры для Сбербанка, независимая оценка квартиры для банков в Москве

«Инвест Консалтинг» выполняет оценку квартиры для банков в Москве и Подмосковье (для ипотеки и потребительского кредитования). Компания имеет аккредитацию Сбербанка для оказания таких услуг. ИНН «Инвест Консалтинг» — 7721504776, номер в реестре аккредитованных организаций — 208.

Если при оформлении кредита недвижимость используется как залоговое имущество, ее оценку могут выполнять только аккредитованные компании. «Инвест Консалтинг» относится к их числу. Это значит, что Сбербанк доверяет нашим заключениям. Порядок проведения экспертиз, используемые методы, уровень точности и достоверности отчетов соответствуют требованиям этого банка.

Мы регулярно выполняем оценки квартир для Сбербанка. Сотрудники «Инвест Консалтинг» знакомы с требованиями банка к подготовке экспертных заключений. Оценщик включит в отчет всю необходимую информацию так, чтобы при рассмотрении заявки банк принял вашу недвижимость как залог. Мы проводим экспертизу как с осмотром так и без него (на основании документов на недвижимость). При осмотре возможна фотофиксация и включение фотоматериалов в отчет.

У нас действуют выгодные цены на оценку квартир для банков в Москве. Мы проводим экспертизы в сжатые сроки. Возможна подготовка отчета в течение нескольких рабочих дней.

Чтобы наш эксперт оценил квартиру для Сбербанка, нужны следующие документы:

• правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации права собственности и документы, обосновывающие такое право);
• кадастровый, технический паспорта, если есть — экспликация квартиры, поэтажный план дома, в котором она расположена;
• паспорт собственника недвижимости (заемщика).

Предоставлять оригиналы не обязательно, для экспертизы достаточно копий.

Для оценки квартир в новостройках понадобятся следующие документы:

• акт приемки (важно, чтобы в акте был указан почтовый (не строительный) адрес);
• договор долевого участия;
• ваш паспорт.

В случае, если эксперту потребуются дополнительные бумаги, он сообщит вам об этом.

Заказ оценки. Для заказа оценки квартиры для Сбербанка позвоните нам или оставьте заявку на обратный звонок. Специалист нашей компании свяжется с Вами в течение нескольких часов либо в ближайший будний день. Вам необходимо описать основные характеристики объекта: месторасположение, метраж и пр.

Подписание договора и оплата. При встрече с экспертом нашей компании Вы заключаете договор, в котором прописаны все условия будущего сотрудничества − от сроков осуществления оценки квартиры до стоимости услуг. Затем Вы вносите указанную сумму для оплаты нашей работы. В среднем услуги оценки квартир для Сбербанка стоят 5000–8000 рублей, но цена может меняться в зависимости от характеристик недвижимости и удаленности ее.

Осмотр объекта. Эксперт компании «Инконсалт» в удобное для Вас время выезжает на объект для осмотра квартиры и прилегающей территории (двор, подъезд и пр.). Он делает несколько фотографий, которые должны быть приложены к отчету об оценке. Обычно процедура занимает примерно 20−30 минут.

Передача документации. Вы передаете эксперту нашей компании копии необходимых документов. На их основании проводится оценка квартиры для Сбербанка. Затем копии прикладываются к отчету для предоставления в банк.

Получение отчета. Вы получаете отчет о стоимости квартиры (оценочный альбом для Сбербанка) в двух экземплярах, выполненный по форме, установленной банком.

Если подходить к данному вопросу формально, то осмотр квартиры обязателен. Однако нередки случаи, когда эта процедура затруднена, например из-за удаленности или невозможности осмотра в светлое время суток в будние дни.

Мы предлагаем решение подобных проблемных ситуаций, подробности можно узнать у наших специалистов по телефонам.

Для оценки квартиры для Сбербанка в обязательном порядке необходимы следующие фотографии:

• общий вид дома;
• входная группа в подъезд жилого дома;
• лестничная клетка перед квартирой;
• входная группа в квартиру;
• все помещения в квартире (для понимания типа и качества отделочных работ);
• вид из окон.

Примерный вид фототаблицы к отчету можно посмотреть здесь .

Образец отчета об оценке (оценочный альбом) представлен здесь .

Самые короткие сроки при подготовке отчетов об оценке квартир в Люберецком и Балашихинском районе в следующих кварталах новостроек: ЖК «Люберецкий», Люберцы, ул. Рождественская, Черемухина, Гоголя, Косинское ш.; ЖК «Люберцы 2016», квартал 2, дома № 9-21; ЖК «Томилино», Люберецкий р-н, пос. Томилино; ЖК «Новокрасково», Красково, Егорьевское шоссе 1; ЖК «Красная Горка»,микрорайон Красная Горка, г. Люберцы; ЖК «Люберцы 2015», Люберцы, квартал 2; ЖК «Флагман-2», п. Октябрьский, мкр. Западный, ул. Ленина, д. 22-23; ЖК «Кореневский Форт», Люберецкий р-н, г/п Красково, д. Мотяково; ЖК «Прибрежный», г. Лыткарино, ул. Колхозная; ЖК «Октябрьский 2016», Люберецкий район, ул. Ленина, д. 11, 14; ЖК «Красково», Люберецкий р-н, п. Красково, ул. Карла Маркса; ЖК «Звезда Томилино», пос. Томилино, ул. Гаршина, д.3; ЖК «Марусино-5», Люберецкий р-н; Многофункционального комплекс «Атлетик Хаус», Люберцы, мкр. Городок «Б»; ЖК «Академический», г. Люберцы, Инициативная ул. 13; ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ», Люберцы, ул.Урицкого, ул.8 Марта; ЖК «Республика», Томилино; ЖК «Ареал», Люберцы, ул. Кирова; ЖК «Green City» (Грин Сити), Люберецкий район, Красково; ЖК «Квадро», Люберецкий р-н, пос. Октябрьский, мкр. Западный; ЖК «Заречье», Люберецкий р-н, пос. Малаховка, Быковское шоссе; ЖК «Миниполис »Самоцветы", Люберцы, ул. Кирова, 12А; ЖК «Октябрь», пос. Октябрьский, ул. Ленина, вл. 25; ЖК «Заречный», Люберецкий р-н, дер. Марусино; Новоград «Павлино», Балашиха, вблизи д. Павлино; ЖК «Столичный», Железнодорожный, мкр. Саввино; ЖК «Ольгино Парк», г. Железнодорожный, ул. Шестая; ЖК «Новое Павлино», г. Железнодорожный, мкр. Павлино; ЖК «Салтыковка Prestige (Салтыковка Престиж)», Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Черняховского; ЖК «Новое Измайлово-2», г. Балашиха, мкрн. №27, ул. Некрасова д. 22; ЖК «Южное Кучино 2», Железнодорожный, мкр. Южное Кучино 2, ул. Речная (корп. 1-8); ЖК «Южная звезда», Балашиха, мкр. 27А, корп. 9, 9А, 9Б, ул. Твардовского и в других

Если Вас интересуют профессиональные услуги оценки объектов недвижимости для оформления кредита, свяжитесь с экспертами компании «Инвест Консалтинг» по телефону +7 (495) 255-08-90 или закажите обратный звонок, заполнив форму на сайте.

Покупка квартиры в ипотеку

Перед тем как приступать к поиску квартиры и вносить за нее аванс, необходимо заручиться финансовой поддержкой банка в том, что вы можете рассчитывать на кредит*.

Сделайте расчеты на калькуляторах. Они помогут вам больше узнать на, что вы можете рассчитывать. А система поиска ипотечных программ покажет самый подходящий вариант.

Ваша минимальная ставка по ипотеке

Поиск ставки будет происходить среди топ-20 банков-партнеров. Всем клиентам скидки и гарантированное одобрение.

Предложение действительно до 31 декабря 2014

1-й этап. Далее обратитесь в ипотечные банки и получите положительное решение. Вы точно будете знать какая у вас процентная ставка и сумма одобренного займа. Это позволит вам планировать цену покупки, а также вносить задаток за понравившийся вариант. Получите одобрение в документальном виде.

2-й этап. Подбирайте квартиру с учётом всех требований, обращая внимание на перепланировки, межэтажные перекрытия, наличие газовой колонки в доме, удаленность от МКАД и т.д. Пока идет поиск недвижимости, определитесь со страховой компанией. Не стоит с этим затягивать, так как, возможно, что она попросит вас пройти медкомиссию (прохождение медкомиссии зависит от размера займа и возраста заёмщика).

3-й этап. Для того, чтобы продавец оставил ее за покупателем и снял с рекламы, надо заключить с ним договор аванса. Договор следует подписывать на срок, достаточный для того, чтобы провести юридическую проверку правоустанавливающих документов, сделать оценку, согласовать документы с банком и страховой компанией, а также подготовить сделку. Средний срок аванса - три недели.

4-й этап. Оценочный альбом нужен для того, чтобы залогодержатель знал всю информацию по объекту: рыночную цену, ликвидационную стоимость, техническую информацию. Обратите внимание на то, что кредит будет выдаваться от наименьшей стоимости, указанной в авансом договоре или в оценочном альбоме. Соответственно, цена в альбоме должна быть не меньше, чем в авансовом договоре. Если она в нём будет ниже, то вам придётся дополнительно искать деньги, чтобы доплатить.

Пример. Вы покупаете квартиру за 6 000 000 рублей с первоначальным взносом 1 500 000 рублей (это 25%) и эту цену вы зафиксировали в авансовом договоре. А оценочная компания оценила в 5 900 000 рублей. В этой ситуации вам надо дополнительно изыскать 75 000 рублей.

При наличии перепланировки будьте внимательны, т.к. страховая компания может не "пропустить" такую квартиру, и вам придется отказаться от данной варианта. Если перепланировка незначительная, то разрешение на сделку вы получите, но при этом придётся писать заявление-обязательство "узаконить" данную перепланировку в течении 3-6 месяцев или привести всё в соответствие.

5-й этап. Чтобы купить квартиру по ипотеке, вы должны предоставить все документы на недвижимость и продавцов, согласно списку, в страховую компанию и банк. Соответственно, в авансовом договоре вам следует отразить все эти документы. В случае, если страховщик откажет в страховании данного объекта, попробуйте найти другого.

6-й этап. Покупка квартиры по ипотеке проходит, как правило, в один день. На сделке заёмщик заключает договор страхования и кредитный договор. После этого на его счёт поступают средства. Деньги обналичиваются и совместно с продавцом закладываются в депозитарную ячейку.

Затем подписывается договор купли-продажи недвижимости. После этого участники договора подают документы на государственную регистрацию, которая длится по Москве пять рабочих дней. В других регионах могут быть другие сроки, но не более 30 дней.

7-й этап. Если всё в порядке, вы принимаете её, подписывая акт приёма-передачи, и получаете ключи от квартиры. Это заключительный шаг, после чего вы можете обустраивать своё новое жильё.

* Иначе может сложиться неприятная ситуация, когда клиент не сможет забрать аванс у продавца из-за того, что получил отказ в кредите.

Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:

Оценочный альбом на квартиру образец - База файлов

Правда это для юрлиц, по физлицам аккредитация проще, но тоже идет проверка документов. Совет номер три если вам необходимо перечесть и проверить средства, сделайте это перед сделкой в любом другом банке, как правило это не более 0,1 от суммы, сэкономите на этом кругленькую сумму. Вся сложность этого метода является то, что мы не всегда сможем доставить вам отчет безвозмездно, необходимо будет оплатить цена курьерской доставки.

Обычно-нет, вы просто приходите и подписываете кредитный контракт по которому банк обязуется выдать вам займ в течение некого времени(нередко около 3 месяцев). Вам необходимо обрисовать главные свойства объекта месторасположение, метраж и пр. Отчет об оценке рыночной цены объекта жилой недвижимости (квартиры) составлен в согласовании с требованиями федерального закона рф об оценочной деятельности в русской федерации 135 фз. Конечный документ оценки - оценочныйальбом, заполненный информацией о состоянии квартиры и подтверждающими фото. Оценочныйальбом запрашивает залоговая служба сбербанка, чтоб убедиться в действительности суммы сделки, заявленной торговцем квартиры на документы для оценкиквартиры.

независящей оценке покупаемой квартиры на предмет определения ее. Ответ оценщик в расчетах употребляет рыночные данные, сопоставляя подобные либо близкие объекты, предлагающиеся на рынке на дату оценки. Отчет об оценке вреда квартиры при заливе. Обычно оценкаквартиры под ипотеку проводится в течение 3-5 дней. малый срок проведения оценки квартиры либо толики в квартире 1 (один) рабочий денек. здрасти у меня супруг военный банк одобрил кредит 2000000 млн плюс скопления 1000000 млн отыскали квартиру за 2900000 скажите пожалуйста сможем ли мы с оставшейся суммы заплатить за риэлтора. Наши отчеты по оценке цены квартир принимаются в столичном банке оао сбербанк рф. маленькие средства, оплаченные за оценку сберегают нередко значимые средства. цена производства оценочногоальбома. Вы оплатлибо услуги по оценке и потому вправе добиваться устранения замечаний банка.

Оценка недвижимости с составлением оценочного альбома

Оценка недвижимости с составлением оценочного альбома необходима во многих ситуациях, требующих юридически значимого заключения о стоимости. Самая частая ситуация - выдача кредита под залог недвижимости или при приобретении квартиры в ипотеку. Без этого документа. в котором прописывается рыночная стоимость объекта недвижимости, банк не будет выдавать кредит. Также от стоимости, в которую оценят жилье, будет напрямую зависеть сумма выдаваемого кредита.

Альбом необходим также:

• для страхования
• передачи имущества в залог
• вступления в наследство
• для определения суммы налогообложения
• раздела имущества .

И это только некоторые случаи, когда нужно квалифицированно определить стоимость.

Оценочный альбом содержит в себе основные сведения об объекте недвижимости - его рыночную цену, ликвидную стоимость, а также технические параметры.

Сроки работы над альбомом и стоимость зависят от сложности объекта, количества представленных документов и определяются по договоренности сторон отдельно для каждого объекта.

Стоимость изготовления оценочного альбома.

• Квартира (Москва, МО) – от 6000 руб.
• Земельный участок – от 10 000 руб.
• Загородный дом (в том числе дача, таунхаус, дуплекс) на земельном участке – от 10 000 руб.
• Нежилое помещение – от 17 000 руб.
• Отдельно стоящее здание – от 20 000 руб.

Для проведения официальной оценки недвижимости, с изготовлением оценочного альбома Вам достаточно направить сообщение по электронной почте info@creditestate.ru с пометкой «Запрос на Оценку с составлением оценочного альбома», либо заполнить форму на сайте, выбрав нужный раздел (представленный ниже). После чего, с Вами свяжется наш специалист-оценщик, который согласует с Вами сроки проведения оценки и стоимость.

Для проведения оценки Вашей недвижимости выберите нужный раздел:

Оценка квартиры

При проведении ипотечной сделки в Сбербанке одним из важных этапов является оценка рыночной стоимости квартиры. От оценочной стоимости, определенной независимым оценщиком, напрямую зависит одобренная банком сумма кредита. Оценочный альбом запрашивает залоговая служба Сбербанка, чтобы убедиться в реальности суммы сделки, заявленной продавцом квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Для оформления залога или ипотечного кредита необходимо предоставить оценочный альбом - Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки Сбербанка. который подготовили для передачи в Сбербанк оценщики партнеры. имеющие официальную аккредитацию.

Документы для оценки квартиры

Ниже представлен перечень необходимых документов.
Каждый пункт списка содержит образец, с которым можно ознакомиться подробнее.

Оценка квартиры для Сбербанка аккредитованные компании могут производить определение рыночной стоимости объекта недвижимости, для одобрения залога, выдачи ипотеки или оформления закладной.

Отчет должен полностью соответствовать требованиям и стандартам, которые утвердил Сбербанк аккредитованные оценщики. в рамках партнерского соглашения предоставляют отчет об оценке установленной формы. Документы, необходимые для оценки, а также цветные фотографии квартиры, выполненные нашим специалистом во время осмотра, подшиваются в отчет и являются обязательной и неотъемлемой частью комплекта документов, передаваемых в Сбербанк и регистрационную палату для оформления сделки ипотеки.

Список оценщиков аккредитованных Сбербанком. он же реестр оценщиков Сбербанка можно скачать на официальном сайте Сбербанка, в разделе «Кредит на жилье».

Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры является официальным документом, выполненным в строгом соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации и Федеральных стандартов оценки ФСО обязательных к применению субъектами оценочной деятельности от 20 июля 2007 г.

Объем отчета об оценке квартиры составляет от 50 до 70 страниц.

Отчет об оценке квартиры содержит следующие основные разделы:

1. Основные факты и выводы, в которых указывается сводная общая информация, идентифицирующая объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов, а также итоговая величина стоимости квартиры ;
2. Задание на оценку, содержащее следующую информацию: объект оценки, имущественные права на объект, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения, вид стоимости, дата оценки, срок проведения оценки;
3. Применяемые стандарты оценочной деятельности;
4. Краткие сведения: Заказчик оценки и Оценщик для Сбербанка ;
5. Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки;
6. Описание оцениваемого объекта с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики;
7. Цветные фотографии оцениваемого объекта;
8. Анализ рынка жилой недвижимости, и отдельный анализ того сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект;
9. Описание процесса оценки в части применения стандартных подходов к оценке с приведением расчетов;
10. Оценка стоимости для Сбербанка на основе затратного, доходного и сравнительного подходов (или аргументированный отказ от применения одного или двух подходов к оценке);
11. Подробное обоснование всех применяемых методик и коэффициентов;
12. Оценка для ипотеки - согласование результатов, полученных с применением различных подходов;
13. Приложение к отчету, в котором содержатся копии документов, используемых Оценщиками Сбербанка и устанавливающих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, в т.ч. правоустанавливающие документы, а также документы технической инвентаризации.

Оценка квартиры для Сбербанка производится основным подходом при проведении оценки Сравнительным подходом – это анализ предложений рынка с внесением поправочных корректировок к стоимости каждого из объектов сравнения с учетом его индивидуальных характеристик. Оценка квартиры в Москве или Оценка квартиры в Московской области производится по единым стандартам и требованиям вне зависимости от местоположения оцениваемой квартиры. Тем не менее, выборка объектов – аналогов в рамках сравнительного подхода производится непосредственно с учетом индивидуальных параметров, в том числе и района или города, в котором расположена квартира.

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанк запрашивает отчет, который пронумерован постранично, прошит, подписан специалистами, проводившими оценку, а также скреплен печатью и подписью руководителя.

Мы передаем вам 2 экземпляра отчета об оценке квартиры - один из них вы предоставляете вашему кредитному менеджеру, второй передается в регистрационную палату для регистрации собственности на квартиру.

Оценка для Сбербанка квартиры оформляется в виде оценочного альбома. К каждому отчету об оценке в обязательном порядке мы подшиваем копии наших документов подтверждающих право оценочной деятельности на территории РФ (лицензии, свидетельства СРО, разрешения, сертификаты, дипломы об оценочном образовании, страховые свидетельства оценщиков, а также копию официальной аккредитации Сбербанка).

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Суть ипотечного кредитования заключается в том, что сама квартира-новостройка или другое жилье становится залогом для оплаты кредита, оставаясь в собственности заёмщика. Залогом для получения ипотеки выступают не только квартиры из первичного и вторичного фонда, но и дома, в том числе загородные.

Сумма кредита напрямую зависит от стоимости залога, поэтому проводится обязательная оценка квартиры для ипотеки, чтобы она послужила обеспечением кредита. Весь рынок жилья является лакомым куском для мошенников и аферистов, поэтому банки стараются оградить себя от неоправданных расходов, привлекая только профессиональных риэлторов для оценки предлагаемой в залог недвижимости.

В независимой и квалифицированной оценке недвижимости заинтересованы не одни кредиторы, но и сами получатели ипотеки. Рыночная стоимость жилья или земельного участка влияет на сумму ипотечного кредитования. Фирмы-оценщики руководствуются в своей деятельности ФЗ РФ "Об оценочной деятельности". Кредиторы обычно не настаивают на конкретной организации для проведения оценки квартиры под ипотеку, заёмщик имеет право выбора риэлтора, но часто должен согласовывать с банком кандидатуру оценщика.

При купле-продаже недвижимости допускается самостоятельная оценка жилья без привлечения специалистов. Но под ипотеку квартиру обязательно оценивает квалифицированный риэлтор.

При оформлении кредита под ипотеку важную роль играет письменный договор с риэлтором на оценку недвижимости, которая служит залогом для получения денег. Устная оценка или оценка жилья, не оформленная надлежащим образом, банком в расчет не принимается, то есть, аккредитование не будет открыто.

Необходимые для кредитора сведения, которые должны быть упомянуты в договоре с оценщиком недвижимости:

• дата;
• цель оценки;
• вид стоимости (обычно речь идет о рыночной стоимости недвижимости).

Список необходимых для оценки квартиры под ипотеку документов. копии которых с обязательной подписью заказчика оценки предоставляются в риэлторскую фирму:

• документ, подтверждающий право собственности на данную недвижимость (сертификат о регистрации, договор купли или продажи, свидетельство о наследовании и т.д.)
• план квартиры, поэтажный план здания, кадастровый паспорт
• информация о типе перекрытий (для старых домов, построенных более 40 лет назад).
• сведения о том, что здание не подлежит реконструкции или сносу (это касается домов до 7 этажей, построенных до 1970 года, официально имеющих статус "старого фонда").
• при оценке квартиры-новостройки в недостроенном доме - договор с застройщиком или договор о долевом участии в строительстве.

Иногда оценка на недостроенное жилье в новостройке не требуется, потому что предполагаемая стоимость квартиры уже определена в документах самим застройщиком.

В старом фонде квартиры оцениваются в два этапа:

• изучение всех собранных документов
• фактический осмотр и оценка состояния квартиры (дома). Дополнительно проверяется соответствие плана застройки схемам из БТИ, вся процедура осмотра фиксируется с помощью фотографий, прилагаемых к заключению по оценке рыночной стоимости конкретной недвижимости.

Основным критерием определения рыночной стоимости квартиры под ипотеку является сравнение с ценами на жилье с аналогичными показателями на рынке недвижимости

На стоимость квартиры оказывают влияние также:

• качественный ремонт
• правильно оформленная в БТИ и оправданная перепланировка
• развитая инфраструктура в районе размещения квартиры (аптеки, школы и детские сады, магазины, спортивные организации, больницы и поликлиники, остановки метро и общественного транспорта, парки и т.д.)

Обычно оценка квартиры под ипотеку проводится в течение 3-5 дней. Конечный документ оценки - оценочный альбом, заполненный информацией о состоянии квартиры и подтверждающими фотографиями. Все страницы альбома пронумерованы, прошиты, скреплены печатью фирмы-оценщика, подписями руководителя риэлторской компании и исполнителя оценки. Заказчик получает в двух экземплярах оценочный альбом.

К оценочному альбому прилагаются копии документов, подтверждающих компетентность исполнителя, и свидетельство о его членстве в СРО.

Результаты оценки квартиры для ипотеки признаются актуальными примерно 6 месяцев и требуют денежных затрат от 5000 до 40000 рублей.

U 2776 Отчет об оценке квартиры (пример)

Настоящее заключение на 1-ой странице подготовлено ООО «ТОП-ОЦЕНКА» на основании Договора на оценку №ОД-01-01 от 12.03.2010 г. Задания на оценку (Приложение №1 к Договору на оценку) и Отчета
№25-03/2010 от 19 марта 2010 года на оценку рыночной стоимости квартиры, общей площадью 194,5 кв.м. расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, выполненного оценщиком Петровым Олегом Юрьевичем.

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194,5 кв.м. расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, по состоянию на 19 марта 2010 года составляет, округленно 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.

Все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
№135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Благодарим Вас за возможность оказать услуги для Вашей организации.

ООО «ТОП-ОЦЕНКА» Иванов И. И.

I. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ 4

1. Основные факты и выводы 4

2. Исходные данные для проведения оценки 5

3. Задание на оценку 6

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике 7

5. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки 9

6. Применямый стандарт стоимости 11

7. Используемая терминология при определении рыночной стоимости 11

8. Оцениваемые права 13

9. Список использованных при проведении оценки материалов 13

10. Применяемые стандарты оценочной деятельности 14

11. Этапы оценки 15

II. ОБЩАЯ ЧАСТЬ 16

1. Описание объекта оценки и района его местоположения 16

1.1. Краткая информация о районе расположения объекта оценки 16

1.2. Краткое описание окружения 17

1.3. Описание объекта оценки 17

2. Обзор рынка жилой недвижимости (новостроек) г. Москвы 19

3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования 21

III. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ 23

1. Технология оценки, применяемые подходы 23

2. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом 25

3. Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов 33

ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА 34

Данный Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью данного Отчета. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры оценки.

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной информации. Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы, содержащиеся в данном Отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах Отчета.

Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Основные факты и выводы приведены в таблице ниже.

Таблица1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м. расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

Состояние квартиры – под отделку.

На дату оценки квартира не эксплуатируется.

Результаты оценки, полученные при использовании подходов к оценке

Затратный подход: не использовался.

Сравнительный подход: 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС.

Доходный подход: не использовался.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки

5 (Пять) рабочих дней с даты оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.

1. 9.Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценки:
   1. 1. В процессе подготовки отчета об оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных Заказчиком документов.
   2. 2. Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.
   3. 3. Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.
   4. 4. От Исполнителя и Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
   5. 5. Отчет об оценке предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. Использование результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно.
   6. 6. Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов.
   7. 7. При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Исполнителях не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
   8. 8. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке и настоящим Заданием на оценку.
   9. 9. Мнение Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на дату оценки, Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

10. Прочие допущения и ограничения, обусловленные спецификой конкретного объекта оценки, выбранными методами оценки и прочими факторами, приведены в п. 5 Отчета.

11. Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

1. 10.Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении Отчета

Федеральный Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1 (утв. приказом № 256 от 20.07.2007 г.), ФСО № 2 (утв. приказом № 255 от 20.07.2007 г.) и ФСО № 3 (утв. приказом № 254 от 20.07.2007г.).

Таблица3. Сведения о заказчике оценки

Нижеследующие Условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте Отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемника, то есть на администрацию и исполнителей Сторон. Заказчик должен и в дальнейшем исполнять настоящие условия, даже в случае, если право собственности на объект оценки полностью или частично перейдет к другому лицу.

Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный нами анализ и данные нами заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

Оценщик утверждает, что проведенная по настоящему договору работа соответствует признанным профессиональным стандартам, и что привлеченный для ее выполнения персонал соответствует существующим требованиям.

Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность предоставленной информации, ответственность за это несет Заказчик. Оценщик не проводил юридической экспертизы полученных документов и исходил из собственного понимания их содержания и влияния такового на оцениваемую стоимость. Он не несет ответственности за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав, но ссылается на документы, которые явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на оцениваемое имущество Заказчика. Оценщик не проводил аудиторской и иной проверки документации и информации, представленной для проведения оценки, а исходил из того, что предоставленная информация являлась точной и правдивой.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и его не следует рассматривать в качестве заключения в отношении какой-либо фактической или предполагаемой сделки, мнения о платежеспособности компании или в качестве рекомендации по инвестициям.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и иных условий, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки.

В своих действиях мы поступали как независимые исполнители. Размер нашего вознаграждения ни в коей степени не связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта.

Согласно положениям договора об оценке, от нас не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Согласно положениям договора об оценке от Оценщика не требовалось проведение технических экспертиз, Оценщик исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

Все иллюстративные материалы использованы в настоящем Отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.

Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщика.

VII.Заключительные положения

Мы учитываем ответственное отношение собственника и должное управление в отношении имущества или имущественных прав.

Данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

Оценщик исходил из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных органов местного или общероссийского уровня существуют или могут быть получены, или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объектах, для которых производились расчеты.

Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.

В настоящей оценке Оценщиком использовалась рыночная база оценки (вид стоимости).

Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), в частности, ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости».

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• Ø одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• Ø стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• Ø объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки;
• Ø цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стороны не было;
• Ø платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

На дату оценки (19.03.2010 г.) официальный курс Банка России составлял 29,2223 рублей за 1 доллар США.[1]

Объект оценки – к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Затраты - денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективного использования объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки - срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Единицы сравнения – некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Корректировка - операция (часто - математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Платежный период – интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей.

Элементы сравнения – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости квартиры, общей площадью 194,5 кв.м. расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

Собственником объекта оценки является Иванов Петр Васильевич на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 77 АК № 111111 от 18.08.2008 г.

Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

I. Материалы, переданные заказчиком:

1. Копия свидетельства о государственной регистрации права серия 77 АК № 111111 от 18.08.2008 г.
2. Копия кадастрового паспорта помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 от 23.07.2008 г.
3. Копия экспликации от 23.07.2008 г.

II. Законодательные и нормативные акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года
   №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 года.
2. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года
   №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1).
4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2).
5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3).

III. Монографии и методологические материалы:

1. Инвестиционная оценка, 2-е издание, исправленное. Дамодаран Асват, 1341 стр. 2005г.
2. Оценка недвижимости. Учебник под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М. Финансы и статистика, 2002-496 с.
3. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — С3Пб: Питер, 2001 год (серия «Учебники для вузов»).
4. Фридман Д. Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М. Дело, 1997 г. 461 с.
5. Учебник «Оценка стоимости недвижимости», авторы: Грибовский С.В. Иванова Е.Н. Львов Д.С. Медведева О.Е. г.Москва, «ИНТЕРРЕКЛАМА», 2003 г.

IV. Информация агентств недвижимости, размещенная в периодических и
Интернет изданиях:

1. Журнал "Недвижимость & Цены" за январь-март 2010 года.
2. Сайт информационного агентства «CbondS» - www.cbonds.info .
3. Сайт Банка России – www.cbr.ru.
4. Сайт АН «Инком» - www.inkom.ru .
5. Сайт АН «Миэль» - www.miel.ru .
6. Сайт компании «Домострой» - www.domostroy.ru.

В ходе выполнения настоящей работы по определению рыночной стоимости объекта оценки применялись следующие стандарты оценки:

Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005), выпущенный РОО в полном соответствии с принятыми «Международными стандартами оценки», и Международные стандарты оценки.

Этап №1 – Заключение договора на проведение оценки, осмотр объекта оценки, сбор данных и их анализ

На данном этапе был заключен договор на проведение оценки, включающий задание на оценку. Оценщиком проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта.

Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации.

Этап №2 – Проведение расчетов. Согласование результатов

При определении рыночной стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Метод сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. Для расчета использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта.

В связи с невозможностью применения затратного и доходного подходов при оценке Оценщиком приведено обоснование отказа от использования данных подходов.

Этап №3 – Составление Отчета об оценке

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в виде Отчета об оценке и приложений к Отчету.

Объект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м. расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

Объект оценки расположен в районе Ломоносовский, Юго-Западного административного округа г. Москвы.

Территория района - 300 га, население - 67,5 тыс. человек. В районе нет "своей" станции метрополитена, однако на 3 сторонах его границ находятся станции: "Университет" (север), "Проспект Вернадского" (запад) и "Новые Черемушки" (юг). Главная улица района - одна из главных магистралей города: Ленинский проспект.

Ломоносовский имеет вполне развитую инфраструктуру: 17 общеобразовательных школ, 28 дошкольных учреждений, 3 учебно-воспитательных комплекса, 2 школы-интерната, 2 ВУЗа,педагогический колледж, драматический театр "Вернадского,13", хоровая школа "Касталия", хореографический ансамбль "Надежда", 2 музыкальных школы, 3 библиотеки, досуговые клубы по месту жительства, 7 учреждений здравоохранения, дом ребенка, наркологический центр. несколько спортивных клубов.

Действуют Центр лечебной педагогики и Центр психолого-педагогической реабилитации. Население района обслуживается 65-ю продовольственными и 82-я промышленными магазинами, 45-ю предприятиями бытового обслуживания и 16-ю - общественного питания. Открываются новые магазины и объекты коммунально-бытового обслуживания.

В Ломоносовском действуют проекты реконструкции некоторых микрорайонов и кварталов - осуществляется снос ветхого жилого фонда и новое строительство на месте снесенных домов.

Основной массив жилой застройки относится к концу 50-х годов; здания более позднего времени немногочисленны и не оказывают существенного влияния на облик района в целом.

Объект оценки, расположен в районе Ломоносовский города Москвы.

В ближайшем окружении от объекта оценки расположены жилые многоэтажные здания. В непосредственной близости находится Воронцовский парк.

Объект оценки – пятикомнатная квартира, общей площадью 194,5 кв.м. расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

Оцениваемая квартира расположена на 11 этаже, состояние – под отделку.

На дату оценки квартира не используется.

Подробное описание объекта приведено в таблице ниже.

Таблица5. Характеристика объекта оценки

Несмотря на традиционные новогодние праздники, которые прошли в январе, интерес к московскому жилью продолжает расти, постепенно подталкивая цены вверх.

Объемы нового строительства стремительно сокращались в течение 2009 года: трудности с привлечением проектного финансирования и низкий уровень спроса на строящиеся объекты вынудили девелоперов отложить вывод новых объектов. Однако говорить о стагнации рынка элитных новостроек в Москве не стоит. К выходу в 2010 г. заявлено несколько новых высококлассных объекто

Рисунок2. Динамика выхода новых проектов на рынок элитной жилой недвижимости, кв.м

Наибольший объем новых проектов заявлен на территории Хамовников. В ближайшие годы этот район может повторить судьбу Остоженки. Реализация всех запланированных в районе элитных проектов без понижения классности позволит в ближайшем будущем говорить о реклассификации элитной застройки Москвы и формировании нового уровня цен.

Помимо Хамовников в ближайшие 2-3 года развитие получат районы, не являющиеся элитными в традиционном понимании – Таганский, пойма реки Сетунь, Кутузовский проспект. В долгосрочной перспективе запланировано строительство жилья в супер-элитных локациях в непосредственной близости к Кремлю, на территории Золотого Острова.

В 2010 году рынок рискует столкнуться с потенциальным дефицитом предложения. На начало года объем первичного рынка элитного жилья составляет 1 135 квартир (включая проект «Садовые кварталы). В построенных комплексах, находящихся на первичном рынке, распродано три четверти всех квартир. В строящихся комплексах этот показатель составляет больше половины – 55%. Для такого крупного мегаполиса, как Москва, такой объем предложения – небольшой. Кроме того, значительная часть существующего предложения приходится на крупные строящиеся комплексы, срок реализации которых составляет 5-6 лет, и покупатели, которым нужны квартиры для заселения в перспективе 1-2 лет, рискуют столкнуться с серьезными ограничениями в выборе жилья.

В течение года особенно остро был заметен разрыв между ценой предложения элитного жилья и справедливой ценой приобретения с точки зрения покупателей. Но анализ себестоимости строительства элитного жилья показал, что ценовое «дно» было достигнуто весной 2009 г. а дальнейшее снижение цен сделает строительство высококачественных жилых комплексов экономически нецелесообразным.

В течение января-августа 2009 г. спрос на новостройки находился на критически низком уровне. С начала активизации рынка в августе стало расти количество сделок в строящихся комплексах – доверие покупателей снова стало возвращаться на первичный рынок. В 2010 г. ожидается дальнейшее восстановление количества сделок с первичным жильем и рост их доли в общем объеме сделок (до 40-45%).

Стабилизация ситуации в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности повысит привлекательность элитного рынка для частных инвесторов. Доля инвестиционных сделок вернется к докризисному уровню.

По итогам января средняя стоимость квадратного метра новостроек в Москве составила 155 тыс. руб. Наибольший рост пришелся на жилье бизнес-класса, который составил 2,3%. Цены на предложения эконом-класса остались практически без изменений (+0,3%), элитное жилье подешевело на 1,4%.

- Слухи о резком повышении цен на новостройки не подтверждаются. По итогам января рост цен на новое московское жилье составил всего 0,6%. В ряде случаев имело место повышение на 10%-20% на наиболее интересные покупателю квартиры и при сдаче возводимого дома государственной приемной комиссии. Однако эту тенденцию пока еще нельзя назвать массовой, - прокомментировалаИнна Игнаткина, исполнительный директор агентства «МИАН».

Рост цен на новое жилье, отчасти, обусловлен и продолжающимся увеличением спроса, ведущего к постепенному «вымыванию» с рынка наиболее ликвидных объектов. По данным агентства «МИАН», в последнем квартале завершившегося 2009 г. количество сделок с новостройками по сравнению с отпускным периодом и началом прошлого года увеличилось в 1,4-1,5 раз. В начале этого года спрос на новое жилье продолжает расти. Так, по итогам января, он увеличился еще на 25%.

Количество адресов продаж в Москве по итогам января составило порядка 315-320, что чуть ниже, чем было представлено на рынке в декабре прошлого года. При этом количество реализуемых квартир в новостройках продолжает сокращаться – в январе еще минус 4%-5%.

Основной объем сделок в начавшемся 2010 г. также как и в прошедшем году, осуществляется в наиболее востребованной категории эконом-класса. При этом владельцы квартир для привлечения потенциальных нанимателей продолжают использовать дополнительные монетарные стимулы (брать на себя половину оплаты риелторских услуг, предлагать рассрочку на выплату депозита и пр.), либо улучшать потребительские характеристики сдаваемого жилья.

На рынке аренды жилья в январе каких-либо заметных событий не произошло. Наниматели, планировавшие снять жилье, успели реализовать свои планы до наступления новогодних каникул. Поэтому первый месяц наступившего года характеризовался традиционным затишьем в этом сегменте.

В среднем по Москве стоимость аренды жилья составила 58,3 тыс. руб. увеличившись по сравнению с декабрем менее, чем на 1%. Цена на аренду квартир эконом-класса составила 32,8 тыс. руб. (+1% к декабрю прошлого года), бизнес-класса – 55,5 тыс. руб. (без изменений), элитного жилья – 217, 8 тыс. руб. (-0,4%).

Самым дорогим округом Москвы для аренды жилья традиционно является ЦАО, в котором средняя стоимость составила 77 тыс. руб. в месяц. Самым дешевым – Восточный – со средней ценой в 41,2 тыс. руб. в месяц.

- Наибольшей популярностью продолжают пользоваться 1-2-комн. квартиры площадью от 35 до 60 кв.м, преимущественно в панельных домах (до 60% в структуре спроса), расположенных на удалении 4-5 станций от Кольцевой линии метрополитена, с косметическим ремонтом, гарнитурной мебелью на кухне, наборной – в комнатах и минимальным наличием бытовой техники (холодильник, телевизор, стиральная машина), - прокомментировала исполнительный директор агентства «МИАН» Инна Игнаткина.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки.

ННЭИ должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.
2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предлагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.
3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.
4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, ННЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Поскольку в данном случае объектом оценки является пятикомнатная квартира, расположенная на 11-ом этаже жилого дома, то ННЭИ будет является использование в качестве жилья, т.е. по назначению, без рассмотрения других вариантов.

Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный.

Оценщик может не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В настоящем Отчете при оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Стоимость строительства аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени продажи, физических характеристик и т.п.).

Объект оценки представляет собой помещения. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. При оценке рыночной стоимости офисных помещений сравнительным подходом Оценщик использовал метод сравнительного анализа продаж.

Данный метод подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Объект оценки – пятикомнатная квартира в новостройке, без отделки. Оценщик проанализировал рынок аренды жилой недвижимости г. Москвы.

Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что квартиры аналогичной планировки (5 и более комнат, площадью около 200 и более кв.м) относятся к жилью бизнес-класса. При этом, в предлагаемых в аренду квартирах бизнес-класса сделан дизайнерский ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна. Вместе с тем, определить стоимость ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку стоимость дизайнерского ремонта значительно колеблется. Таким образом, Оценщик счел возможным отказаться от применения доходного подхода, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей Отчета.

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является согласование результатов, полученных с помощью использованных подходов, которое заключается в определении преимуществ и недостатков каждого из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой стоимостной оценки.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.

Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

• изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
• сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
• анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
• корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
• согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Проведенный Оценщиком анализ предложений о продаже квартир в г. Москве по объявлениям в газете «Из рук в руки», в журнале «Недвижимость & Цены», в объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту.

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

• Ø условия финансирования;
• Ø дата предложения;
• Ø местоположение;
• Ø состояние;
• Ø общая площадь;
• Ø этаж.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно их использование нецелесообразно.

Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

При введение корректировок Оценщиком была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35%. Величина корректировки более 35% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оцени и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (эксперты аналитических компаний, менеджеры консалтинговых компаний, специалисты агентств недвижимости, риэлторы и т.д.) и с использованием шкалы относительной важности представленной в таблице ниже.

При помощи «Таблицы относительной важности» эксперт может сравнить два объекта, дать им оценки типа "хороший", "приемлемый", "плохой", упорядочить несколько объектов по привлекательности, но обычно не может сказать, во сколько раз или на сколько один объект лучше другого. Другими словами, ответы эксперта обычно измерены в порядковой шкале, являются ранжировками, результатами парных сравнений с другими объектами. Для того, чтобы формализовать оценки экспертов, вводится специальная шкала оценок – шкала относительной важности .

Таблица6. Шкала относительной важности (при сравнении двух объектов)

Интенсивность относительной важности

Пятикомнатная квартира на 11 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194,5 кв.м, состояние - под отделку

Квартира, 5 комнат, свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 174 кв.м, 2 этаж

Пятикомнатная квартира, общая площадь 162,4 кв.м, на 3 этаже, без отделки

Пятикомнатная квартира, в ЖК Well House на Ленинском, общая площадь 210 кв.м, на 11 этаже, без отделки

Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 205 кв.м, в ЖК "Корона-Эйр"

Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 190 кв.м

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.
2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.
3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).
4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

Рыночная стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. В отчете приведен отказ от использования затратного и доходного подходов. Проведение согласования не требуется.

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194,5 кв.м. расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, по состоянию на 19 марта 2010 года составляет, округленно 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.

Я, Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждаю на основании своих знаний и убеждений, что:

• Ø утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;
• Ø анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются моим личными, независимым и профессиональным анализом, мнениями и заключениями;
• Ø в отношении имущества, являющегося предметом настоящего Отчета, я не имею никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также я не состою в родстве, не имею никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего Отчета владельцами оцененного нами имущества или намеревающихся совершить с ним сделку;
• Ø оплата моих услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;
• Ø мои анализы, мнения и выводы осуществлялись, а Отчет по оценке имущества составлен в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Оценщик Петров О.Ю.