Прокуратура ЧР

24 октября 2011

При переводе из жилого помещения в нежилое требуется согласие всех жильцов многоквартирного дома. На деле подписи жильцов собирают с помощью так называемого «бегунка» - ходят по квартирам с листочком для подписей. Является ли такое волеизъявление жильцов законным?

Порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентирован нормами Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). Вопрос принятия решений о переводе жилых помещений в нежилые относится к полномочиям органов местного самоуправления. Согласно ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, указанных выше.

Таким образом, по общему правилу от собственника жилого помещения не требуется получить согласие всех жильцов многоквартирного дома для перевода жилого помещения в нежилое.

Вместе с тем, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Статьей 47 ЖК РФ предусмотрена возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, но только в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений путем совместного присутствия для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, который составляет более 50 % голосов.

Заочное голосование проводится путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

15 сентября 2016

Согласие жильцов не обязательно

При переводе из жилого помещения в нежилое требуется согласие всех жильцов многоквартирного дома. На деле подписи жильцов собирают при помощи так называемого «бегунка» - ходят по квартирам с листочком для подписей. Является ли такое волеизъявление жильцов законным?

Порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентирован нормами Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). Вопрос принятия решений о переводе жилых помещений в нежилые относится к полномочиям органов местного самоуправления. Согласно статье 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме указанных выше.

Таким образом, по общему правилу от собственника жилого помещения не требуется согласия всех жильцов многоквартирного дома для перевода жилого помещения в нежилое.

Вместе с тем, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 ЖК РФ).

Статьёй 47 ЖК РФ предусмотрена возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, но только в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений путём совместного присутствия для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, который составляет более 50% голосов.

Заочное голосование проводится путём передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о гражданине, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности гражданина, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Ведущий рубрики - Альберт Иванович Петров, старший помощник Прокурора Чувашской Республики по правовому обеспечению и взаимодействию с общественностью

Как перевести квартиру в нежилое помещение: стоимость, порядок, цена, согласие жильцов

Практически в любом городе найдётся множество относительно мелких фирм, а также индивидуальных предпринимателей. Иногда для полноценной деятельности маленькой организации хватает совсем небольшого помещения.

Арендовать или покупать полноценный офис бывает невыгодно. И тогда предприниматели ищут альтернативу. Один из вариантов – купить квартиру и переделать её в офис. Возникает вопрос: как всё оформить правильно?

Для начала – заглянуть в третью главу ЖК РФ. И начнем мы с согласия жильцов для перевода квартиры в нежилой фонд .

Этот вопрос возникает, пожалуй, чаще всего. В разные годы сначала было достаточно согласия собственников только прилегающих квартир, затем появились требования о сборе подписей семидесяти пяти и даже ста процентов жильцов дома.

Сейчас бегать по квартирам и заручаться поддержкой незнакомых и часто враждебно настроенных людей не нужно. Однако это касается только самого перевода.

Теперь о нюансах. Если у квартиры изначально нет отдельного входа, его придётся устроить. Дело это обычное и даже не очень долгое. Вот только под крыльцом располагается земля, которая по закону принадлежит всем, кто владеет квартирами в доме. Здесь придётся проявить повышенное внимание.

Земельный участок числится на кадастровом учёте? Тогда размещение крыльца для отдельного входа будет означать уменьшение общего имущества. На это собственники квартиры всего дома действительно должны согласиться (об этом сказано в 36-й статье ЖК РФ). Но если земля не оформлена, то и претензии считаются необоснованными. Это подтверждается судебной практикой.

Далее вы узнаете о том, какие документы нужны для перевода квартиры в качестве жилого помещения в нежилое.

Следующее видео содержит консультацию юриста по вопросу перевода жилья из жилого помещения в нежилое:

Перечень документов указан в 23-ей статье ЖК РФ. В списке – всего пять пунктов:

• План квартиры – объекта перевода (получают в БТИ).
• Поэтажный план дома, где квартира находится (тоже предоставляет БТИ).
• Документы о собственности на жилое помещение.
• Если планируется хоть какое-то переустройство (то же самое крыльцо), потребуется проект.
• Собственно заявление о переводе жилого помещения в нежилое.

Что интересно, планы помещений можно не предоставлять. Сотрудники органов местного самоуправления, которые должны заниматься переводом, в этом случае запросят документы самостоятельно. То же касается свидетельства о праве собственности, но только если помещение значится в Едином госреестре прав на недвижимость.

Зная о том, как вывести квартиру в нежилой фонд, не стоит забывать и о важности правильного составления соответствующего заявления.

Это стандартная форма, которую можно взять заранее, чтобы заполнить в спокойной обстановке. Как и в любом ответственном документе, в заявлении не допускаются зачёркивания, исправления. Все данные нужно вносить очень внимательно, чтобы избежать ошибок заполнения.

Скачать бланк заявления вы можете здесь .

Заявление о переводе жилого помещения в нежилое

Заявление о переводе жилого помещения в нежилое — 1

Заявление о переводе жилого помещения в нежилое — 2

Заявление о переводе жилого помещения в нежилое — 3

Заявление о переводе жилого помещения в нежилое — 4

1. Все документы подаются в органы местного самоуправления или в МФЦ, если в городе таковые имеются. При приёме документов ответственный сотрудник должен тщательно проверить весь пакет.
2. После этого собственнику остаётся только дождаться решения. Оно должно быть выдано самое позднее через 45 дней.
3. Если всё сделано правильно, решение будет положительным. После этого можно будет заняться регистрацией помещения, теперь уже нежилого.

Итак, теперь вы знаете, как правильно переводить квартиру в нежилой фонд, поэтому далее мы расскажем про стоимость такого мероприятия.

Более подробно о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой расскажет следующий видеосюжет:

Вы уже поняли, как перевести квартиру в нежилое помещение, осталось выяснить, какова цена таких действий. Этот вопрос – очень индивидуальный. Расчётами занимается специальная комиссия на основе документов БТИ. При этом учитывается множество факторов.

• Например, при переводе квартиры в нежилое помещение будет оцениваться увеличение стоимости самого помещения, когда оно из жилого станет нежилым.
• На заметку будут взяты также коммерческая ценность, удобство для потенциальных посетителей, использование близлежащих проездов.

Итак, теперь вы знаете, сколько стоит перевести квартиру в нежилое помещение, самое время изучить, чем грозит незаконный перевод в нежилой фонд.

Если чиновники вынесут положительное решение о переводе квартиры в нежилой фонд там, где это недопустимо, то фактически это преступление. Однако такое встречается относительно редко: сотрудники администраций своими местами дорожат.

Гораздо чаще возникает несколько иная ситуация: по документам помещение – квартира, а по использованию – самый настоящий офис. Именно на такое положение вещей довольно часто пишут жалобы жильцы. Особенно если квартира была как-то переустроена.

• КоАП РФ (статья 7.21) диктует: неправомочное использование квартиры в качестве офиса должно наказываться штрафом от одной до полутора тысяч рублей.
• Если была несогласованная перепланировка, то сумма вырастает: 2 – 2,5 тысячи рублей.
• Дополнением к штрафам почти всегда становится распоряжение администрации (решение суда) о том, что помещению должен быть возвращён первоначальный вид, который соответствует плану БТИ.

Если собственник квартиры будет упорствовать в своих нарушениях, последует ещё одно наказание. Квартира может быть изъята, приведена в изначальный вид, а затем реализована с торгов. Собственник получит вырученные средства (однако всё, что потрачено на ремонт и реконструкцию помещения, высчитают).

Перевод квартиры в нежилой фонд – дело относительно простое и обыденное. Впрочем, даже более простым может оказаться перевод в нежилой фонд частного дома. А вот чтобы вернуть все обратно. придется «попотеть».

Вниманию москвичей предлагается следующий видеосюжет о новом регламенте перевода квартир в нежилой фонд для жителей столицы:

Согласие собственников на перевод квартиры в нежилое помещение: название документа

Рязанцева Анна Сергеевна (17.11.2014 в 17:07:49)

В соответствии со ст.46 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Это то что касается непосредственно названия документа.

Однако считаю необходимым сообщить, что в соответствии со ст.23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет :

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Протокол общего собрания жильцов не предоставляется.

Также, ст.44 ЖК РФ говорит, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка. на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом. Т.е. не включает вопрос о переводе жилого помещения в нежилое в компетенцию собрания собственников.

Прошу оставить отзыв!

ООО "ЮРИУС" (17.11.2014 в 17:23:06)

Добрый день, Лидия!

В соответствии с ч.2 ст.23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Согласно ч. 3 ст.23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи.

Если при переводе жилого помещения в нежилое планируется реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений, и они невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч.2 ст.40 ЖК РФ). Данное согласие можно получить в порядке, предусмотренном ст. 46, 47 ЖК РФ.

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Таким образом, согласие всех собственников помещений на перевод жилого помещения в нежилое оформляется в виде протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий

Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности. Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

• правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
• техпаспорт. Он выдается БТИ.
• план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
• проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
• если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
• доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
• если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

• 1 Этап — Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
• 2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
• 3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей :

• Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
• Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
• Необходимо наличие отдельного входа. либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
• На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
• Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
• Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
• Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

• Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
• Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
• Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
• Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительно му законодательству ).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете. Для принятия решения по заявлению комиссия может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

• Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
• Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидем иологичским нормам.
• Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
• Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
• Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
• Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги ).
• Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Основными причинами отказа являются:

• предоставление не всех предусмотренных законом документов
• проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам
• отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья
• помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством голосов или единогласно. Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение. Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

• В ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) необходимо письменно обратиться с вопросом о проведении голосования по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
• Голосование проводится при очередном общем собрании с включением в повестку требуемого вопроса, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
• Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50 % от общего количества собственников (кворум).

Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ. Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

Даже если собственники дали согласие, желательно, получить согласие лично, обойдя всех соседей (хотя бы окружающие подъезды), поговорить с каждым, убедить их в том, что это им не помешает. Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до обращения в Управление Росеестра. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано. В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.

• Если земельный участок является собственностью жильцов. то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится.
• Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету. то согласие нужно получить от местной администрации.

Интересна практика судов по подобным делам.

Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о переводе своей квартиры в нежилой фонд. Главой г. Новороссийска вынесено постановление о переводе, а также необходимости провести работы по проекту. В переоформленном помещении планировалось открыть магазин фототоваров. По проекту реконструкции требовалась разобрать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, сделать отдельный вход на месте окна, что повлекло бы изменение режима пользования участком под домом.

Недовольные жильцы обратились в суд, выступая против перевода квартиры гражданина и против реконструкции помещения. В приведенном примере суд отказал жильцам дома.

Верховный суд России (Определение от 13.01.2010г. №80-В09-26) высказал следующую позицию:

• для перевода необязательно получать согласие всех собственников. Оно необходимо, если в результате изменения планировки или других конструктивных изменений к жилому помещению будет присоединена часть общего имущества.
• суд отметил, что участок под домом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. При этих условиях участок будет относиться к общей долевой собственности.

Аналогичную позицию высказывал и Высший арбитражный суд РФ (Определение № ВАС-6892/11 от 10.06.2011г. №ВАС-6266/10 от 31.05.2010г. №ВАС-7494/13 от 18.06.2013г.).

Гражданин решил открыть видеопрокат на первом этаже пятиэтажного жилого дома. На месте окна будет оборудован отдельный вход с небольшим тамбуром и крыльцом. Поскольку тамбур и крыльцо будут занимать часть участка, являющегося общим имуществом собственников, то предварительно гражданину будет необходимо организовать общее собрание и заручиться согласием всех собственников помещений.

Положительное решение межведомственной комисии оформляется постановлением местной администрации. В адрес собственника направляется уведомление о разрешении перевода квартиры (жилого дома) в нежилое помещения. При этом возникает две ситуации:

• когда требуется перепланировка
• перепланировка не нужна

В случае если перепланировка обязательна, для перевода квартиры в нежилое помещение могут быть такие ситуации:

• необходимо реконструкция с получением специального разрешения
• перепланировка не требует разрешения на реконструкцию (обычно это относится к частным жилым домам, где не требуется достройка отдельных лестниц, сооружение запасных выходов и пр.)

В любом случае такая информация указывается в уведомлении и собственник будет знать, как ему действовать дальше.

При смене статуса жилого помещения, проводя работы по переустройству, реконструкции, необходимо учитывать:

• строительные - согласование с Агентством архитектуры и градостроительства
• противопожарные - с Государственной противопожарной службой
• санитарные - с Санитарно-эпидемиологической службой
• экологические нормы - с Государственным комитетом по охране окружающей среды
• не забывать о правах соседей

Пример: Вы не сможете расположить в жилом доме баню или прачечную, общественный туалет или химчистку (допускается только размещение приемного пункта), а также ряд иных объектов, перечисленных в СНИПах.

Вам будет нужно согласовать свои действия с Агентством архитектуры и градостроительства, Государственной противопожарной службой, Санитарно-эпидемиологической службой и другими контролирующими инстанциями.

После проведения всех работ по проекту, приглашаете приемочную комиссию, созданную органами местного самоуправления. Она примет работы и составит акт. Имея этот документ, вы уже сможете использовать помещение в качестве нежилого.

Кроме того, в зависимости от индивидуального случая, потребуется выполнить согласование с прочими инстанциями. О необходимости в этом должен уведомить проектировщик, который и осуществляет эти согласования с:

• комитетом коммунального благоустройства
• управлением садово-паркового хозяйства (зеленое хозяйство)
• ГИБДД
• службой подземных сооружений
• предприятиями и учреждениями связи, энергоснабжающими организациями и пр.

Конечной точкой всей процедуры переоформления будет регистрация права на нежилое помещение в Управлении Росреестра.

Для этого в Росреестр необходимо представить:

• паспорт собственника и его ксерокопию. Если собственник – юридическое лицо, то учредительные документы с их копиями.
• нотариальную доверенность и ее копию (если имеется).
• свидетельство о собственности на помещение и договор, на основании которого возникла собственность.
• акт приемочной комиссии и его копию.
• кадастровый паспорт помещения.
• оплаченную квитанцию (госпошлина).

При этом приемочная комиссия самостоятельно акт приемки направляет в кадастровую палату, где производится соответствующие изменения в государственном кадастре.

Как мы видим, переоформление жилого помещения в нежилое – задача несложная, но кропотливая. На все мероприятия может уйти от нескольких месяцев до года.

Справочно: Жилье социального назначения, находящегося в муниципальной или государственной собственности переводу нанимателями не подлежит. Под коммерческой деятельностью понимается организация производства, торговли, оказания услуг и пр. но согласно ст. 17 ЖК РФ жилую квартиру, дом можно использовать для организации офиса, места хранения бухгалтерской документации.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

В нашем МКД одну из квартир переводят в нежилой фонд, разрешения на реконструкцию у них нет. но ремонтные работы ведут. Куда можно пожаловаться, чтобы остановить это безобразие, ремонт делают люди "" бомжеватого"" вида, уже один раз устроили пожар в этой квартире, постоянно долбят фундамент, боимся как бы не разрушили весь наш панельный дом, это наше единственное жилье

Здравствуйте, Инна! Для начала следует обратиться в жилищную инспекцию (этот орган проводит подобные проверки) и администрацию (орган, выдающий разрешение на реконструкцию). Указанные органы проверят на сколько проводимые работы документально согласованы и не нарушаются ли нормы строительства.
Если не будет никакого результата, то следует обращаться в прокуратуру с жалобой на действия заказчика ремонтных работ и бездействия указанных организаций.

во время реконструкции соседней квартиры( проводимое без разрешения)-обращался и в прокуратуру и в жилинспекцию и в в органы выдачи согласования на перевод в нежилое, губернатору -эффект ноль все говорили есть нарушение. а в итоги выдали разрешение.

Здравствуйте, Сергей! Если в действительности есть нарушения, то самый эффективный способ — обращаться в суд с иском о нарушении Ваших жилищных прав. Там признают незаконный перевод и обяжут ответчика восстановить положение существовавшее до нарушения права.

Добрый день. Скажите, пожалуйста, можно ли перевести комнату в общежитии в нежилое помещение, в частности под торговлю только кондитерскими товарами, хлеб, выпечка, если она находится на 1 этаже, не угловая, вода проведена в комнату. Проконсультируйте. пожалуйста, с чего начать и что делать.Огромное спасибо!

Если комната находится в собственности, соответственно общежитие выведено из статуса спецфонда, что никоем образом не препятствует осуществлению перевода в нежилое помещение. Важным моментом является обособленность комнаты как объекта недвижимости, то есть переводимая комната не должна входить в состав объекта в качестве составного помещения. Необходимо, чтобы земли находящиеся под заданием общежития по своему назначению предполагали организацию торговой деятельности.

В остальном алгоритм действий и пакет документов такой же как и для квартиры.

Кто должен дать согласие из представителей администрации ( муниципальных квартир) на перевод моей жилой квартиры в нежилое (моя квартира находится в собственности).По квартирам, которые находятся в собственности — все понятно… А за Муниципальные квартиры кто даст согласие на перевод квартир, находящихся в собственности. И нужно ли оно?

Согласие дается на общем собрании собственников жилья. От имени муниципальных квартир выступает представитель администрации. Подобными вопросами занимается уполномоченный орган, обычно это комитеты, департаменты по управлению муниципальным имуществом.

Если собственник одной из квартир многоквартирного дома является недееспособным, то имеет ли право опекун дать согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение?

Добрый день! Вопрос 1. Можно ли получить разрешение для пристройки магазина (перед своей квартирой) на первом этаже(со стороны авто.дороги,до дороги 15-17 метров) 5 этажного дома,при этом не выводя объект из жилого фонда, то есть чтобы квартира оставался официально жилым.
Вопрос 2.Можно ли получить зем.участок перед вышеуказанном объектом для того чтобы поставит контейнер (оформит как магазин) для торговли продуктами. Проконсультируйте. пожалуйста, с чего начать и что делать. Спасибо!

Добрый день,
Вы указываете, когда могут возникунуть сложности — "Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству)."
Также, Юлия справшивает, почему ей отказали в выводе во двор ЖИЛОГО ДОМА. Не является ли ЖИЛОЙ ДВОР именно такой зоной. Есть СНиП Жилые здания, где к помещениям нежилого (общественно-делового) назначения предйявляются требования в т.ч. "разделение потоков движения, в том числе жителей дома, посетителей и товаров …". Также, "Загрузка помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна жилых комнат квартир и входы в жилую часть дома, в целях защиты жильцов от шума и выхлопных газов не допускается". ну и т.д.
У нас обратная ситуация — через суд пытаемся завести обратно квартиры, выведенные именно в наш двор. ЧТо ждет жителей, если во всех дворах, все квавртиры на первых этажах вывести под коммерцию ?
Я как раз надеюсь в инете найти подкрепление моего мнения. Роман, нет ли твердых запретов. Жители вроде имеют правл на "благоприятные применительно к данной местности условия существования". Ведь нельзя полагаться на чиновника из уполномоченного органа, который вдруг может решить, что 4 коммерческих подъезда во дворе — это как раз благоприятно? С уванием, спасибо

Здравствуйте! У меня другой вопрос. мне нужно перевести нежилой дом в жилой. Я собственник, соседей нет, стоит на моей земле, перепланировка нам не нужна. Что для этого нужно? И могут ли отказать?

Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.