Рейтинг: 4.5/5.0 (1655 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
ДОГОВОР АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА
г. _______________ “___” __________ 200__ г.
в дальнейшем “Арендатор”, в лице ______________________________________________,
(должность, фамилия, имя, отчество)
действующего на основании _____________________________________________________,
с одной стороны, и ____________________________________________________________,
(наименование предприятия, учреждения, организации,
фамилия, имя, отчество индивидуального предпринимателя)
именуем__ в дальнейшем “Арендодатель”, в лице _________________________________,
(фамилия, имя, отчество)
действующего на основании ___________________________________________, с другой
(Устава, положения, доверенности)
стороны, именуемые в дальнейшем “Стороны”, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование (либо временное пользование) сроком на ____________________________ следующее имущество:
(наименование и характеристики, иные отличительные особенности имущества,
находящееся по адресу: _______________________________________________________,
а Арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и в сроки, установленные в разделе 2 настоящего Договора, и возвратить имущесто на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
1.2. Указанное в п. 1.1 настоящего Договора имущество принадлежит Арендодателю на праве ______________________________________________________________________
ведения, хозяйственного управления)
что подтверждается ____________________________________________________________.
(указывается документ, подтверждающий право собственности
или иное вещное право Арендодателя)
1.3. Имущество должно быть передано Арендатору в течение _______ дней со дня подписания настоящего Договора.
1.4. Арендодатель обязан предоставить Арендатору имущество в состоянии, соответствующем следующим условиям: __________________.
1.5. Имущество предназначено для использования в качестве: _____________________
2. Стоимость Договора и порядок расчетов
2.1. За пользование имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере _____________________________________________________________________
(сумма цифрами и прописью)
(год, месяц, поквартально, за весь срок действия настоящего Договора)
2.2. Оплата по настоящему Договору производится ______________________________
(единовременно, поэтапно с авансовым платежом и т. п.)
2.3. Размер арендной платы является фиксированным и пересмотру не подлежит. В случае если настоящий Договор заключается на срок более одного года или пролонгации Договора, заключенного сроком на один год, размер арендной платы может быть изменен, но не чаще одного раза в год.
3. Обязательства Сторон
3.1. Арендодатель обязан:
3.1.1. Передать Арендатору указанное в п. 1 настоящего Договора имущество по акту сдачи-приемки в состоянии, отвечающем условиям настоящего Договора и назначению имущества.
3.1.2. Производить капитальный ремонт имущества.
3.1.3. Оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования переданного в аренду имущества.
3.2. Арендатор обязан:
3.2.1. Использовать имущество в соответствии с условиями настоящего Договора.
3.2.2. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.
3.2.3. Нести расходы по содержанию имущества.
3.2.4. Вносить в установленные настоящим Договором сроки арендную плату.
3.2.5. Возвратить имущество Арендодателю в течение _____ дней после истечения срока аренды по акту сдачи-приемки в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа.
3.3. Арендатор имеет право:
3.3.1. С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
3.3.2. На возмещение стоимости произведенных с согласия Арендодателя и за собственный счет улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества.
3.4. Арендодатель имеет право:
3.4.1. Осуществлять проверку использования Арендатором имущества, переданного в соответствии с условиями настоящего Договора.
4. Ответственность Сторон
4.1. За неуплату Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим Договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере _____% просроченной суммы за каждый день просрочки, но не более ____% указанной суммы.
4.2. За несвоевременную передачу имущества Арендодатель уплачивает Арендатору пеню в размере _______% суммы арендной платы за каждый день просрочки, но не более ________ указанной суммы.
4.3. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4.4. Арендатор не несет ответственность за несвоевременное внесение арендной платы, связанное с несвоевременным поступлением денежных средств из бюджета.
4.5. Ответственность Сторон в иных случаях определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4.6. Уплата неустойки не освобождает Стороны от исполнения обязательств, а также возмещения причиненных убытков.
5. Действие обстоятельств непреодолимой силы
5.1. Ни одна из Сторон не несет ответственность перед другой Стороной за неисполнение обязательств по настоящему Договору, обусловленное действием обстоятельств непреодолимой силы, т. е. чрезвычайных и не предотвратимых при данных условиях обстоятельств, возникших помимо воли и желания Сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, в том числе объявленная или фактическая война, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, пожары, землетрясения, наводнения и другие природные стихийные бедствия, а также издание актов государственных органов.
5.2. Свидетельство, выданное соответствующим компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
5.3. Сторона, не исполняющая обязательств по настоящему Договору вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы, должна незамедлительно известить другую Сторону о таких обстоятельствах и их влиянии на исполнение обязательств по настоящему Договору.
5.4. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении 3 (трех) последовательных месяцев, настоящий Договор может быть расторгнут любой из Сторон путем направления письменного уведомления другой Стороне.
6. Порядок разрешения споров
6.1. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между ними.
6.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в арбитражном суде согласно порядку, установленному законодательством Российской Федерации.
7. Срок действия Договора
7.1. Срок аренды имущества начинается с _______________________ и заканчивается
7.2. Если ни одна из Сторон в срок _______ до истечения срока действия настоящего Договора не заявит о намерении его расторгнуть, то настоящий Договор пролонгируется на тот же срок на тех же условиях.
8. Порядок изменения и расторжения Договора
8.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.
8.2. Досрочное расторжение Договора может иметь место в соответствии с п. 5.4 настоящего Договора, либо по соглашению Сторон, либо на основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
8.3. Настоящий Договор может быть расторгнут до истечения срока, указанного в пункте 7.1, в соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации.
9. Прочие условия
9.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
9.2. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются:
9.3. Другие условия по усмотрению Сторон ______________________________________
9.4. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, разрешаются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
10. Местонахождение и банковские реквизиты Сторон
Договораренды части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома (стены, крыши) для размещения наружной рекламы
дата и место подписания
___ (должность и ФИО лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме) ___, именуем__ в дальнейшем "Арендодатель", действующ__ на основании протоколаобщего собрания собственников помещений многоквартирного дома от"___"________ ___ г. N _________________, с одной стороны, и ___ (наименование или ФИО) ___, именуем__ в дальнейшем "Арендатор", в лице ___ (должность, ФИО) ___, действующ__ на основании ___ (Устава, положения, доверенности или паспорта) ___, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование часть общего имущества площадью __________ кв. м (далее - Имущество), представляющего собой часть стены (крыши) многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома, кадастровый номер _________________, расположенного по адресу: _________________. для размещения наружной рекламы Арендатора со следующими характеристиками: тип рекламной конструкции _________________, общий размер _________________, площадь информационного поля: ____ кв. м (далее - Объект).
Местонахождение Имущества и схема расположения Объекта на стене (крыше) многоквартирного дома приведены на Плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N 1), фотограФИОъекта приведены в Приложении N __ к настоящему Договору, являющемся его неотъемлемой частью.
1.2. Собственники помещений многоквартирного дома, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, владеют домом на праве долевой собственности, что подтверждается _____________________ (указать реквизиты правоустанавливающего документа).
1.3. Основанием заключения настоящего Договора является согласие собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: _______________ (протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от "___"________ ___ г. N ___), являющееся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N 2).
1.4. Арендодатель имеет разрешение на размещение Объекта на сдаваемом в аренду месте, выданное "___"________ ___ г. ________________________ (наименование органа, выдавшего разрешение) за N _____ (копия указанного документа приведена в Приложении N 3 к настоящему Договору). Срок действия указанного разрешения: _______________________.
1.5. Договор заключается на срок 5 (пять) лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Стороны договорились, что течение срока аренды начинается с момента подписания сторонами акта приема-передачи Имущества.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН2.1. Арендодатель обязан:
2.1.1. Передать Арендатору в пользование Имущество по акту приема-передачи (Приложение N __) в течение ___________ с момента подписания сторонами настоящего Договора.
2.1.2. Не чинить препятствий Арендатору в использовании арендуемого Имущества в соответствии с условиями настоящего Договора.
2.1.3. За свой счет производить капитальный ремонт Имущества с периодичностью не реже ______ в _______.
2.1.4. Довести условия настоящего Договора до сведения собственников многоквартирного дома, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, в срок ___________ с момента его подписания сторонами.
2.2. Арендатор обязан:
2.2.1. Использовать Имущество по назначению, указанному в п. 1.1 настоящего Договора.
2.2.2. Содержать Имущество в исправности и надлежащем состоянии до возврата Имущества Арендодателю.
2.2.3. Выплачивать арендную плату в размере и в сроки, установленные настоящим Договором.
2.2.4. Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за _________ о предстоящем освобождении Имущества в случае одностороннего отказа от настоящего Договора.
2.2.5. Немедленно информировать Арендодателя о признаках аварийного состояния Имущества.
2.2.6. В течение ________ с момента окончания срока действия настоящего Договора демонтировать Объект своими силами за свой счет и передать Арендодателю Имущество по акту возврата Имущества (Приложение N __).
2.3. Арендатор имеет право:
2.3.1. Проводить ремонт Объекта на сдаваемой в аренду части стены (крыши) только с предварительного письменного согласия Арендодателя.
2.3.2. По окончании срока действия или в случае досрочного прекращения настоящего Договора требовать возмещения произведенных им документально подтвержденных расходов, направленных на улучшение Имущества, включая стоимость произведенных неотделимых улучшений.
2.3.3. Арендатор пользуется преимущественным правом на пролонгацию настоящего Договора аренды на тех же условиях на новый срок.
2.4. Стороны имеют право отказаться от настоящего Договора, письменно известив другую сторону об этом за _________ до предполагаемой даты расторжения.
3. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ3.1. Арендная плата по настоящему Договору составляет _____ (_________)
рублей за __________________________.
3.2. Оплата производится в следующем порядке и сроки: ______________.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ4.1. Все споры, возникающие по настоящему Договору или в связи с ним, должны в первую очередь разрешаться путем переговоров. Если сторонам не удастся урегулировать разногласия, то спор разрешается в суде по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
4.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ5.1. Настоящий Договор может быть изменен по письменному соглашению сторон. Изменения оформляются дополнительными соглашениями к настоящему Договору и вступают в силу с даты их государственной регистрации в установленном законодательством порядке.
5.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и для государственного органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Арендодатель обязан разослать копии настоящего Договора собственникам многоквартирного дома по почте.
5.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
6. ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОННеотъемлемыми частями настоящего Договора являются следующие Приложения:
Приложение N 1. План (местонахождение Имущества и схема расположения Объекта на стене (крыше) многоквартирного дома).
Приложение N 2. Протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от "___"________ ___ г. N ___.
Приложение N 3. Копия разрешения органа местного самоуправления на установку рекламной конструкции.
Приложение N __. Акт приема-передачи Имущества.
Приложение N __. ФотограФИОъекта.
Приложение N __. Акт возврата Имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с ч. 9 ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 "О рекламе" установка рекламной конструкции допускается при наличии разрешения на установку рекламной конструкции на основании заявления собственника или иного законного владельца соответствующего недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции.
В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФИО может быть предусмотрено договором аренды.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Договор аренды общего имущества (подвал)Первый Столичный Юридический Центр
Телефон: +7 (495) 776-13-39, +7 (985) 776 13 39
Вопрос: Управляющая компания многоквартирного дома ( МКД) уполномочена собственниками жилья от их имени заключать договоры аренды общего имущества ( подвала). Денежные средства за аренду поступают управляющей компании, но являются доходом собственников МКД и расходуются только по решению собственников жилья на капитальный ремонт дома. Каков порядок налогообложения средств, полученных от сдачи общего имущества МКД в аренду? Должна ли управляющая компания ( применяющая общий режим налогообложения) выставлять счета-фактуры в рамках договора аренды для целей налогообложения НДС?
Ответ: Управляющая компания в ситуации, когда она уполномочена собственниками жилья многоквартирного дома ( МКД) от их имени заключать договоры аренды общего имущества ( подвала), не имеет самостоятельного экономического интереса и уполномочена действовать лишь в интересах собственников жилья в доме. Собственники жилья распоряжаются суммами арендной платы ( направляют на капитальный ремонт дома). Соответственно, у собственников жилья в МКД - физических лиц возникает доход, облагаемый НДФЛ. Основания для начисления НДС и выставления счета-фактуры на сумму арендной платы отсутствуют. В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и других помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование ( технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Частью 4 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду ( ст. 608 ГК РФ). Следовательно, управомоченным лицом ( арендодателем) может являться и управляющая компания. Арендная плата поступает в доход собственников жилья пропорционально доле в праве общей долевой собственности на общее имущество ( ст. 248 ГК РФ). Именно собственники жилья распоряжаются суммами арендной платы ( направляют на капитальный ремонт дома). Соответственно, у собственников жилья в МКД - физических лиц возникает доход, облагаемый НДФЛ. Основания для начисления НДС и выставления счета-фактуры на сумму арендной платы в рассматриваемом случае отсутствуют, поскольку управляющая компания представляет интересы собственников жилья - физических лиц, которые, в свою очередь, не являются плательщиками НДС ( п. 1 ст. 143 Налогового кодекса РФ).
ЖКХ в РоссииЗдравствуйте, Вячеслав Борисович!
Мне очень понравился и обрадовал Ваш вопрос – наконец-то еще один россиянин «проснулся от спячки» и созрел? для вступления в отряды (пока малочисленные) бойцов «холодной войны» с ЖКХ!
Вот что на Ваши вопросы отвечает «Жилищный кодекс Российской Федерации» N 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года (с изменениями на 25 декабря 2012 года):
« … Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
(О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64)
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)
…3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения…
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
… 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
… Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
… 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на УСТАНОВКУ И ЭКСПЛУАТАЦИЮ РЕКЛАМНЫХ КОНСТРУКЦИЙ, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания…»
Вячеслав Борисович! Как видите, Жилищный кодекс однозначно говорит:
- «арендаторы–интернет провайдеры» должны платить арендную плату не УК, а на счет жителей дома
- собственники квартир не только МОГУТ потребовать с УК деньги за использование общего имущества, но и ДОЛЖНЫ это сделать.
Потребуйте от УК возврата незаконно полученных денег за предыдущие 3 (ТРИ) ГОДА в соответствии со сроком исковой давности, установленным ст. 196 Гражданского Кодекса РФ.
ответ от Калнин Юрий - ?ет назад
Вопросы о аренде общедомового имуществаВопрос от Елены:
Первый вопрос: Обязаны ли мы, собственники МКД, делить доходы от аренды с УК (в нашем случае УК просит 30% на договорные и претензионноисковые работы)?
Второй вопрос: УК просит полномочия на заключение договоров от своего имени с арендаторами. Есть ли у нас другой выбор? Не будет ли какого подвоха от УК?
Третий вопрос: Интернет-провайдеры платят 350 руб. в месяц аренду, из них 30% забирает УК, мы считаем, что это низкая оплата. Есть ли утвержденные тарифы? Можем ли мы собственники устанавливать размер арендной платы?
Четвертый вопрос: На нашем доме размещена реклама магазина незаконно, т.е. нет решения собст-ков. Наши действия? Что в данном случае может сделать УК?
Ответ: Добрый день!
В соответствии с п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
На основании п 4. ст. 36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Из Вашего письма не совсем понятно, в настоящий момент у вас идет процедура согласование договора управления? Если указанное Вами положение о распределении прибыли прописано в действующем договоре управления – оно незаконно. Средства, полученные собственниками за сдачу в аренду ОДИ, полностью принадлежит собственникам МКД.
Касательно вопроса о полномочиях по заключению договора такой пункт договора следует изложить в следующей редакции «…УК имеет право заключать договоры на аренду. по согласованию с собственниками жилья…». Утвержденных тарифов на аренду ОДИ нет, они прописываются в каждом договоре с арендатором, размер платы может быть любой.
Что касается незаконной рекламы обратитесь в УК, если договора нет, пусть воздействуют на магазин в досудебном порядке либо в судебном обращаются с иском о понуждении осуществить демонтаж рекламной конструкции. Также, Вы можете самостоятельно обратиться с заявлением о незаконной рекламе в администрацию Вашего города и местное отделение Федеральной Антимонопольной Службы.
По ЖК РФ и Правилам: лифты, подъезды, крыши, подвалы, стены, трубы, провода, придомовая территория - это общее имущество собственников. Управляющая организация (далее УК) и ТСЖ не имеют права распоряжаться, сдавать в аренду и пользование данное имущество
Управляющая организация (далее УК) и ТСЖ не имеют права распоряжаться, сдавать в аренду и пользование данное имущество. Даже общее собрание членов ТСЖ не имеет такого права.
Такое право имеет ТОЛЬКО и исключительно общее собрание собственников. Оно же устанавливает условия: ЦЕНУ, порядок оплаты, срок, порядок использования.
ПЛАТА за использование должна уплачиваться СОБСТВЕННИКАМ, а не УК.
Т.е. вы можете СУЩЕСТВЕННО снизить плату за содержание и ремонт за счет сдачи общего имущества.
Внимание: собственники нежилых помещений ИМЕЮТ право на вывеску без разрешения и оплаты. А вот если реклама во всю стену, то тогда все должно быть с разрешения и за плату.
Как должно быть ПО ЗАКОНУ:
1. Лицо, заинтересованное в использовании общего имущества, обращается к одному из собственников (например, интернет-провайдер к собственнику, желающему подключиться). Внимание: ТОЛЬКО собственник может инициаировать общее собрание и вносить вопросы для голосования.
2. Собственник созывает общее собрание, в повестку которого вносит вопрос о разрешении данному лицу использовать общее имущество и условия такого использования, в т.ч. плату.
Если общее собрание не принимает решения, то общее имущество использовать НЕЛЬЗЯ !
Разумеется, провайдеры - благо для собственников и разрешение будет принято, а вот реклама, антены сотовой связи и прочее - не факт. Если только в результатет этого собственники получат вознаграждение деньгами или снижением платы за содержание и ремонт.
Как происходит "ПО БЕСПРЕДЕЛУ":
1. Лицо просто пришпандоривает свою рекламу, оборудование к стене, в лифте, на крыше и использует. Подключается к электросети дома, чем изнашивает ее. Интернет провайдеры самовольно захватывают чужую собственность получив ключи от помещений у ДЕЗов, ГУИСов, возможно за откаты.
А электричество оплачиваете ВЫ по ДПУ. Представляете сколько это, если это круглосуточная подсветка рекламы мощными лампами или пяток антенн сотовой связи? "А чо. Никто же не против".
Про заключаемый договор между конкретным собственником и интернет провайдером: до тех пор, пока собственники не примут решения по использованию общедомовой собственности, оснований для доступа на общедомовую собственность НЕТ.
2. Лицо придает ложную видимость законности: заключает договор с УК или ТСЖ и платит им копейки официально и, возможно, откаты. Еще раз: ТОЛЬКО общее собрание СОБСТВЕННИКОВ может разрешить использовать общее имущество. НИ УК, НИ ТСЖ.
Это незаконно и имеет признаки преступлений: самоуправство, порча имущества, причинение ущерба путем обмана и злоупотребления доверием, незаконное подключение к сети многоквартирного дома.
КАК С ЭТИМ БОРОТЬСЯ И ПОЛУЧИТЬ ПЛАТУ:
1. Принять решение общего собрания собственников о том, что стоимость использования вашего общего имущества для размещения рекламной конструкции, антены сотовой связи, оборудования провайдера составляет по ХХХХХ рублей в месяц за прибор/конструкцию на каждого собственника, в том числе за прошедшие месяцы использования. Данная сумма выплачивается неосновательно обогатившимися лицами каждому собственнику помещений в доме.
Вы - собственники и имеете право устанавливать любую стоимость использования своего имущества. Не хотят платить - пусть не используют. Сумма может быть больше или меньше. Может быть в расчете не на собственника, а на кв. м.
2.Обращаетесь в суд с иском к установившему прибор или рекламную конструкцию лицу и УК (если УК заключило договор с этим лицом) об истребовании с них стоимости неосновательного обогащения за пользование общедолевым имуществом без решения общего собрания собственников. Можете также заявить иск о прекращении незаконного использования вашего общедолевого имущества и приведении всего в первоначальное состояние.
Мотивируете свои требования следующим (ссылки на законы):
Статья 36 ЖК РФ
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Статья 44 ЖК РФ
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
Статья 248. ГК РФ.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Как видим, УК НЕ ИМЕЕТ ПРАВА тратить эти доходы на какие либо свои услуги по содержанию и ремонту. Не говоря уже о том, что вообще не имеет права получать доходы от использования нашего имущества.
Статья 1105. ГК РФ. Возмещение стоимости неосновательного обогащения
2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
УК и установившее прибор или рекламу лицо ЕЖЕМЕСЯЧНО сберегли стоимость использования вашего имущества в размере ХХХХ рублей, которую они должны были бы заплатить вам, если бы захотели использовать имущество легально.
Более того, вам должны вернуть ВСЕ, что заработали на этом.
Статья 1107 ГК РФ.Возмещение потерпевшему неполученных доходов
1. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
И все это АБСОЛЮТНО по закону. Они думали, что они самые хитрые. Но на нашей стороне ЗАКОН.
3.Заявления о преступлениях на:
1. директоров и учредителей лица, установившего прибор или конструкцию
2. на директора и учредителей УК
формулировка: самоуправство, порча имущества, причинение ущерба путем обмана и злоупотребления доверием, незаконное подключение к сети многоквартирного дома.
Передача общего имущества в пользование
Федеральным законом от 27.09.2009 № 228 ФЗ в ЖК РФ и ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38 ФЗ «О рекламе» (далее – Закон о рекламе) внесены изменения, касающиеся передачи в пользование объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в целом и для установки рекламных конструкций в частности.
Поправки вступили в силу 29.09.2009. О том, что изменилось для управляющей организации, ТСЖ, собственников помещений, а также претендентов на право пользования общим имуществом, читайте в данной статье.
Вначале перечислим нововведения.
Начиная с 29.09.2009 пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ изложен так: к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, в отдельную позицию (пп. 3.1) в уже упомянутом п. 2 ст. 44 ЖК РФ вынесено принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
Также изменения внесены в п. 1 ст. 46 ЖК РФ. Их суть сводится к тому, что принятие двух указанных категорий решений общего собрания возможно только квалифицированным большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников).
Из пункта 2 ст. 145 ЖК РФ исключен пп. 12, согласно которому принятие решений о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме или передаче иных прав на него относилось к компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Поправки, введенные в Закон о рекламе, корреспондируют изменениям в ЖК РФ. Так, в п. 5 ст. 19. касающийся требований к договору на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, внесено дополнение о необходимости получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество. Причем договор заключает лицо, уполномоченное на это общим собранием собственников помещений.
К заявлению, представляемому в орган местного самоуправления для получения разрешения на размещение рекламной конструкции, с 29.09.2009 следует приложить протокол общего собрания собственников, если для установки конструкции предполагается использование общего имущества многоквартирного дома. Соответствующее дополнение внесено в пп. 2 п. 11 ст. 19 Закона о рекламе.
Теперь перейдем к анализу изменений .
Использование общего имущества
Уточнение формулировки пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что исполь-зование общего имущества самими собственниками помещений не требует принятия решения квалифицированным большинством голосов собственников. Имеются в виду ситуации, когда один из собственников помещений (например, организация, владеющая нежилым помещением) использует общее имущество, например, для размещения рекламы (подробнее см. статью «Использование общего имущества собственником нежилого помещения», № 3, 2009). Так, теперь четко написано, что решение об использовании общего имущества иными лицами (всеми, кроме собственников помещений) принимается общим собранием собственников помещений. Полагаем, что к иным лицам также следует отнести и арендаторов нежилых помещений.
Ранее в пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ речь шла о передаче в пользование общего имущества. Это позволяло отождествлять договор о передаче имущества в пользование с договором аренды (согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование). Теперь собрание принимает решение о пользовании общим имуществом, то есть о порядке, условиях, платности пользования. Это понятие охватывает не только правоотношения, регулируемые договором аренды, но и пользование общим имуществом, осуществляемое на основании иных договоров, пусть и не предусмотренных законодательством. Это справедливо, поскольку передача имущества в аренду сопряжена с выбытием данного имущества из владения и пользования собственниками помещений, тогда как на практике такого выбытия не происходит. Например, размещение рекламной конструкции на крыше или фасаде не означает, что собственники помещений перестают использовать крышу или фасад как конструктивный элемент многоквартирного дома. На это указал еще Президиум ВАС в п. 1 Информационного письма от 11.01.2002 № 66. Подобный договор не является договором аренды. Поэтому такой предмет договора, как передача в аренду части фасада многоквартирного дома площадью N метров, не имеет никаких правовых оснований.
Решение принимают собственники
Согласно новому пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ на общем собрании собственников квали-фицированным большинством голосов должно быть также принято решение, во первых, об условиях пользования общим имуществом, которые должны найти отражение в договоре, и, во вторых, об определении лиц, которые уполномочены от имени собственников заключать такие договоры. Безусловно, эти требования следуют из общих норм Жилищного кодекса. Так, и до принятия изменений суд признавал правомерным отказ в выдаче разрешения на установку рекламной конструкции (брандмауэра на стене многоквартирного дома) без дого-вора, заключенного с собственниками помещений многоквартирного дома (Постановление ФАС ПО от 20.08.2009 № А65-20008/2008).
Однако на практике приходилось сталкиваться со множеством злоупотреблений. Например, очень часто органы местного самоуправления предписывали потенциальным рекламодателям заключать договоры на установку рекламных конструкций именно с ними, без какого бы то ни было участия собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, плата поступала в бюджет. Напомним, что именно так зачастую происходило и с передачей в аренду нежилых помещений в многоквартирном доме (подвалов, чердаков и т. д.). Однако если в отношении нежилых помещений суть спора состоит в определении их статуса (являются они самостоятельным объектом или включаются в состав общего имущества), то по поводу крыши и фасада дома споры такого рода вряд ли уместны. Точно так же в домах, находящихся в управлении управляющих организаций, последние самовольно брали на себя полномочия заключать договоры о размещении рекламы в лифтах.Собственников помещений даже не уведомляли о порядке размещения рекламы, размере получаемого дохода и порядке его использования.
Если найдутся заинтересованные лица, которые обратятся в суд с требованием о признании договора о размещении рекламы, заключенного органом местного самоуправления или управляющей организацией, ничтожным, суд удовлетворит такой иск, ведь именно общее собрание собственников помещений должно дать согласие на использование общего имущества тем или иным образом. Однако, если решением этого вопроса никто не занимается, доходы от использования общего имущества проходят мимо его собственников.
Нужно признать, что изменения и дополнения, внесенные комментируемым законом, позволят предотвратить злоупотребления и нарушение прав собственников помещений только при размещении рекламных конструкций. Ведь орган местного самоуправления может выдать разрешение на установку рекламной конструкции лишь при наличии протокола общего собрания собственников. А договор на установку и эксплуатацию рекламной конст-рукции заключается только с лицом, уполномоченным на это общим собранием собственни-ков помещений в многоквартирном доме.
Поскольку использование общего имущества иным образом (размещение рекламы без использования рекламных конструкций, передача в пользование части холлов и т. д.) регулируется соглашением сторон и не контролируется уполномоченными органами, ситуация останется прежней – при заключении договора без санкции общего собрания собственники будут вынуждены отстаивать права в судебном порядке.
Исключение из числа полномочий общего собрания членов ТСЖ принятия решения о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме или передаче иных прав на него (пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ ) устранило коллизию, когда принимать решение о передаче общего имущества в пользование должно было и общее собрание собственников, и общее собрание членов ТСЖ (подробнее см. статью «Кого пригласить на собрание в многоквартирном доме?», № 4, 2008, стр. 44). Члены ТСЖ не вправе включать в компетенцию того или иного органа управления товариществом принятие решения о передаче общего имущества собственников в пользование. Это будет противоречить ЖК РФ.
До настоящего времени преобладала точка зрения, согласно которой, если в доме создано ТСЖ, именно оно должно заключать договор о передаче общего имущества в пользование (Постановление ФАС МО от 14.03.2008 № КА-А40/1701-08 ). После вступления в силу рассматриваемых поправок собственники помещений самостоятельно выбирают лицо, которое будет заключать договор, и наделяют его соответствующими полномочиями, что отражается в протоколе общего собрания собственников помещений. Вовсе не обязательно, что это будет ТСЖ в лице его председателя. Например, собственники вправе выбрать одного из собственников – граждан. Право ТСЖ предоставлять в пользование часть общего имущества в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, закреплено в пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ. Полагаем, это право может быть реализовано, если собственники помещений решат большинством голосов (2/3) наделить полномочиями по заключению договора товарищество.
Остается один важный вопрос. Федеральный закон от 27.09.2009 № 228 ФЗ не затро-нул положения ст. 152 ЖК РФ. Напомним, что пп. 3 п. 2 этой статьи относит сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме к одному из видов хозяйственной деятельности ТСЖ. Причем доход от такой хозяйственной деятельности расходуется по решению общего собрания членов ТСЖ на уставные цели (п. 3 ст. 152 ЖК РФ). Теперь общее имущество может быть передано в пользование третьим лицам и без участия ТСЖ (если на заключение договора уполномочено другое лицо, не товарищество).
Полагаем, что независимо от того, кто именно будет выступать уполномоченным лицом, собственник доходов от использования общего имущества должен определяться одинаково. Исходя из ст. 248 ГК РФ доходы от использования общего имущества принадлежат его собственникам соразмерно их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество (иное распределение может быть установлено соглашением между собственниками). Поэтому неправильно считать, что при заключении товариществом договора о пользовании общим имуществом доход будет возникать у ТСЖ, а при заключении договора уполномоченным лицом – у собственников помещений. Лицо, определенное общим собранием собственников, наделяется лишь полномочиями по заключению договора на условиях, установленных решением общего собрания. Доходы от использования имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица.
Условия договора о пользовании общим имуществом
В соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников принимает решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, установленных общим собранием. На наш взгляд, читать эту норму следует так: часть собственников (участ-вующая в собрании и обладающая минимум 2/3 голосов) от имени всех собственников передает полномочия одному лицу. Эти полномочия сводятся исключительно к заключению договора. Условия договора также устанавлива-ются указанной частью собственников. Они касаются, в частности, следующих моментов:
– объекта общего имущества, режим пользования которым устанавливается;
– пользователя;
– порядка использования;
– размера вознаграждения, выплачиваемого пользователем;
– порядка расчетов (каким образом и в какие сроки вносится плата).
Кроме того, общее собрание вправе установить, от чьего имени выступает уполномоченное лицо – от своего или от имени собственников. Выше мы пришли к выводу, что доходы от использования общего имущества в любом случае принадлежат собственникам помещений, поэтому, полагаем, уполномоченному лицу нецелесообразно выступать в договоре с контрагентом от своего имени. Тем более что договор заключается на основании протокола общего собрания, в котором указываются данные собственников, как присутствовавших на собрании, так и всех остальных (ведь следует указать, от имени каких собственников лицо наделено полномочиями по заключению договора).
Выбор уполномоченного лица связан исключительно с удобством подписания договора. Как указано в пояснительной записке к законопроекту № 166060-5 (который впоследствии стал Федеральным законом от 27.09.2009 № 228 ФЗ), подписание договора каждым собственником общего имущества, проголосовавшим за его заключение, в ряде случаев затруднительно. Добавим, что в п. 7 Постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Пленум ВАС отметил, что стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. Полагаем, что сказанное полностью справедливо и по отношению к сособственникам общего имущества в многоквартирном доме.
Принадлежность дохода от пользования общим имуществом собственникам помещений и заключение договора от их имени означают, что пользователь (контрагент по договору) приобретает обязанности налогового агента по НДФЛ (подробнее см. статью «Аренда общего имущества: избавляемся от ЕНВД», № 8, 2009).
Подводя итоги рассмотрению нового закона, следует отметить его положительный характер для собственников помещений в многоквартирном доме. Поправки направлены на защиту прав собственников общего имущества, устранили имевшуюся в Жилищном кодексе коллизию. Как они будут применяться на практике, покажет время.
Таким образом к договору аренды необходимо приложить паспортные данные всех собственников, для исполнения арендатором обязанности налогового агента по НДФЛ?
Честно говоря не вижу улучшений, мы и раньше решали данный вопрос на общем собрании собственников.
Не понятно почему третье лицо должно платить за пользование общим имуществом, а собственник которому в этом имуществе принадлежит лишь доля освобождается от платы совсем.
К томуже некоторые пытаются доказать, что это не реклама, а информация, таким образом заузили возможность собственников получать дополнительный доход с целью снизить бремя платежей.
И еще один вопрос. У нас в ТСЖ входит несколько домов, один из них принимает решение сдать фасад или крышу под рекламу и хочет для оплаты использовать расчетный счет ТСЖ. Получается доход получает собственник, а коммерческие и налоговые риски несет ТСЖ в том числе собственники домов которые дохода не получают?
На что обратить внимание жильцам многоквартирного дома, если предприниматель хочет использовать подвал этого дома
Люди которым это нравится
Подпишитесь на материалы Клерк.Ру
Рассылка будет приходить вам на почту каждый день
Инструменты для бухгалтера и предпринимателей
