В ряде регионов России существенно осложнился порядок перевода земель из одной категории в другую

Это вызвано необходимостью разделения полномочий по переводу из одной категории в другую и изменения вида разрешенного использования земельного участка между региональными и местными властями и ужесточением требований к содержанию самого ходатайства о таком переводе. Если ранее решение об изменении и категории и вида разрешенного использования участка принимали исключительно региональные власти в лице правительства региона или его председателя, а в ряде случаев - министерством экономического развития региона, то теперь они полномочны изменить только категорию землепользования, а вид разрешенного использования участка меняется на основании решения местных властей, оформленного протоколом публичных слушаний или общего собрания жителей городского или сельского поселения и постановлением главы соответствующего поселения. Так, например, в Калужской области на основании и по результатам прокурорской проверки пришли к выводу о систематическом нарушении прав местных властей в этой сфере со стороны региональных, и теперь для получения кадастрового паспорта земельного участка с измененным целевым назначением нужно иметь два документа – приказ местного минэкономразвития на изменение категории землепользования и протокол публичных слушаний (общего собрания жителей поселения, на территории которого находится этот земельный участок) и принятое на их основе и по их результатам постановление местного главы об изменении вида разрешенного использования этого участка. Кроме того. сам текст ходатайства о переводе участка. который по-прежнему подается в адрес властей региона, должен отныне отвечать ряду новых требований. Как пример приводим приложение к протоколу Калужской комиссии по рассмотрению ходатайств о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую от 01.04.2009 года:

Содержание обоснования перевода участка из состава земель одной категории в другую. Ходатайство считается обоснованным, если оно содержит:

1.Сведения о кадастровом номере участка и его площади, о правах на земельный участок и категории земель, в состав которой входит земельный участок, подтвержденные документами, выданными уполномоченными организациями не ранее чем за 10 рабочих дней до даты подачи ходатайства в министерство экономического развития области.

2.Сведения о предусмотренных правилами землепользования и застройки видах разрешенного использования земельного участка либо на основании проведенной процедуры по подготовке решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка. либо со ссылкой на документы, подтверждающие результаты проведения публичных слушаний, и мнение Главы администрации муниципального образования городского или сельского поселения, городского округа по вопросу изменения вида разрешенного использования данного земельного участка.

3.План размещения на земельном участке объектов предполагаемого строительства и обоснование площади, необходимой для реализации проекта, в целях реализации которого испрашивается изменение целевого назначения земельного участка (далее - Проект).

4. Сведения о соблюдении санитарных, экологических, градостроительных условий использования земельного участка со ссылкой на нормы законодательства, регламентирующие соблюдение охранных зон существующих и проектируемых объектов капитального строительства, природных и особо охраняемых объектов.

5. Ссылки на документы, подтверждающие согласование проекта с заинтересованными лицами в случаях, предусмотренных законодательством (размещение на территории заказника, национального парка; согласование с недропользователем и так далее).

6. Сведения о соблюдении водного законодательства, содержащие информацию о наличии на земельном участке либо вблизи него водных объектов и размере их береговых полос, прибрежных защитных полос и водоохранных зон.

7.Сведения о соблюдении законодательства о недрах, содержащие информацию о наличии на земельном участке либо вблизи него разведанных полезных ископаемых и о недропользователях. В случаях, предусмотренных законодательством необходима так же ссылка на наличие утвержденного проекта рекультивации земель.

8. Для земельных участков сельскохозяйственного назначения сведения о кадастровой стоимости земельного участка со ссылкой на документы, подтверждающие ее размер, а так же ссылки на иные документы, свидетельствующие о допустимости перевода в соответствии с законодательством.

9. Сведения о размещении транспортных коммуникаций к объекту, сведения о согласовании с лицами, являющихся собственниками земельных участков 6 по которым будут проходить транспортные коммуникации.

Что и говорить, о либерализации в этой сфере земельных отношений пока говорить не приходится!

При любом цитировании и перепечатке материалов ссылка на земельный портал «Езем» обязательна

Перевод земельных участков из одной категории в другую

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

• 1. Земли сельскохозяйственного назначения;
• 2. Земли поселений;
• 3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения косметической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• 4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
• 5. Земли лесного фонда;
• 6. Земли водного фонда;
• 7. Земли запаса.

Отнесение земель к категориям перевод из одной категории в другую осуществляется в отношении:

• 1. Земель, находящихся в федеральной собственности ,­ Правительством Российской Федерации;
• 2. Земель, находящих в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, ­ органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• 3. Земли, находящиеся в частной собственности;
• 4. Земли сельскохозяйственного назначения, ­ органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• 5. Земли иного целевого назначения, ­ органами местного самоуправления.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

В соответствии с п.3 п.2 ст.11 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 года №172 Федерального закона перевод земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается только при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы. В отношении земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с добычей полезных ископаемых при наличии утверждённого проекта рекультивации земель.

Закон в соответствии с Земельным кодексом РФ, Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» регулирует отношения, возникающие в связи с отнесением земель или земельных участков в составе таких земель к определённой категории и их переводам из одной категории в другую .

Проводимые в России социально­экономические преобразования в значительной степени затронули проблему распределения и использования земельных ресурсов страны.

Земельные ресурсы, являясь основным национальным богатством страны, в силу своих природных и экономических качеств представляют

собой объект социально­экономических и общественно­политических отношений, что, в свою очередь, диктует необходимость создания принципиально иной системы управления этими, отличающейся от управления другими видами материальных ресурсов.

В соответствии с Земельным кодексом РФ все земли по целевому назначению подразделяются на различные категории. Для каждой категории земель предусмотрен свой правовой режим. В некоторых случаях может возникнуть необходимость изменить категорию земли, то есть перевести земельный участок из одной категории в другую. С 5 января 2005 года действует новый Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В нём определены порядок инициирования перевода земель, в том числе по решению суда,к содержание ходатайств о переводе земель, условия и сроки их рассмотрения и принятия решений, а также для отказа в переводе, порядок обоснования решений. В частности, не допускается перевод земель в случае законодательного запрета на его осуществление; при наличии отрицательного заключения государственной экологической экспертизы и в случае установления несоответствия целевого назначения земель утверждённым документом территориального планирования. Постановление Правительства Ростовской области от 25.06.2012 No 527 “Об уполномоченном органе и утверждении Порядка рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую” регулирует данные отношения на территории Ростовской области

Для того чтобы изменить категорию земельного участка, необходимо подать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрения этого ходатайства.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию указывается:

• Кадастровый номер земельного участка;
• Категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
• Обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
• Права на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить.

К ходатайству о переводе земельных участков из состава земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию прилагается:

• Землеустроительный проект, обосновывающий перевод земельного участка из одной категории в другую;
• Выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке перевод, которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
• Копию документов, удостоверяющих личность заявителя ­ физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
• Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, который планируют перевести из одной категории в другую;
• Заключение государственной экологической экспертизы, в случае если её проведение предусмотрено федеральными законами;
• Согласование правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством, когда такое согласование с правообладателем не требуется;
• Согласование перевода земель сельскохозяйственного назначения с исполнительным органом государственной власти Ростовской области, уполномоченным в сфере сельского хозяйства и продовольствия.

По результатам рассмотрения хозяйства органы исполнительной власти или органы местного самоуправления принимают решение о переводе земель в другую категорию или об отказе в переводе.

Не всегда намериваясь изменить категорию земли, можно получить желанный результат. Законом предусмотрены основания для отказа в переводе земель в другую категорию.

Во­первых, это случай, когда с ходатайством обращается ненадлежащее лицо. Во­вторых, откажут также, если к ходатайству приложены документы, состав, форма и содержание которых противоречат закону. Если ходатайство не подлежит рассмотрению по данным основаниям, то его возвращают заинтересованному лицу в течение 30 дней со дня его поступления с указанием причин для отказа в принятии ходатайства в делопроизводство. Кроме того, перевод земель из одной категории не допускается:

• В случае установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
• При наличии отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, если её проведение предусмотрено федеральными законами;
• Когда установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утверждённым документом территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной или лесоустроительной документации.

Акт об отказе в переводе земли может быть обжалован в судебном порядке. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления могут ходатайствовать об изменении категории земельных участков без согласия правообладателей. Данная ситуация возможна в случаях перевода земельных участков в другую категорию для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты поселений. Если в результате будет принят акт о таком переводе, то правообладатели могут обжаловать данный документ в судебном порядке.

Решение о переводе земель в другую категорию или об отказе в таком переводе принимается в следующие сроки:

• В течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, правительством РФ;
• В течение двух месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. По результатам рассмотрения принимается акт об отказе в переводе. Данный акт направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней с момента его принятия. Акт о переводе земель или земельных участков не может быть принят на определённый срок.

Оставьте свои контактные данные
и мы свяжемся с Вами в ближайшее время!

Как перевести землю в другую категорию

13 ноября 2015, просмотров: 1252, Раздел: Документы

Иногда, когда человек покупает или получает землю в наследство, он не получает на нее неограниченные права, поэтому встает вопрос, как перевести землю в другую категорию. Обо всех этих нюансах попробуем рассказать в этом материале.

Если вам предлагают приобрести землю в хорошем районе по удивительно приемлемой цене, прежде чем радоваться удаче, подумайте. Скорее всего, после покупки вам придется перевести землю в другую категорию, что выльется как минимум в такую же сумму, а то и больше. Поэтому перед покупкой поинтересуйтесь, какая категория земли присвоена этому участку, а затем решайте, готовы ли вы перевести землю в другую категорию.

Классификация земельных участков:

• Запасники.
• Лесонасаждения всех видов.
• Земли водных фондов.
• Земли промышленного использования (дороги, полигоны, предприятия связанные с энергетикой и т. д.).
• Участки сельскохозяйственного назначения.
• Земли, предназначенные для проживания (ИЖС).
• Территории заказников и заповедников.

Категория земли определяет, с какой целью этот участок может использоваться. Поэтому перед покупкой надо внимательно изучить документы на землю. Там обычно указано ее целевое значение. Но такая информация там бывает не всегда. В таких случаях надо изучить документы о праве собственности. Хотя на практике случаются ситуации, когда эта информация не указана ни в одних документах. В этом случае надо подать заявление в органы власти с просьбой установить категорию земли. Если она вас не устраивает, вы всегда можете изменить категорию земли. Но это сложный и кропотливый процесс, поскольку занимаются этим органы власти, которые мало компетентны в этом вопроса, а иногда и целенаправленно нарушают закон.

Прежде чем изменить категорию земли, надо определиться, что вы с ней будете делать, а потом решать, в какую именно категорию ее определять. Но кроме решения юридических вопросов, перед вами встанут и финансовые. Перевод земель из одной категории в другую стоит 9-12 тыс. руб. за сотку. Окончательная стоимость зависит от уровня сложности процесса. Кроме этого, придется заплатить за услуги юриста, который не только знает земельное законодательство, но и имеет опыт работы с конкретными органами власти, которые решают ваш вопрос.

Документы на изменение категории:

• Ходатайство, в котором учтены все требования, указана действующая категория, желаемая, детально обоснование изменения категории.
• Удостоверение вашей личности.
• Документы, подтверждающие ваше право владения данным участком земли.
• Документы на землю, в том числе ее кадастровый номер и описание.
• Квитанции об уплате всех необходимых платежей.

Эти документы подаются в исполнительные органы, которые рассматривают их не более месяца. Органы вправе вернуть документы, если они не отвечают каким-то требованиям. Но они также могут дать отказ на том основании, что перевод земли в другую категорию просто невозможен. При этом объяснять, что, как и почему никто не станет.

В чем могут быть трудности:

• Вас признали «ненадлежащим» лицом или есть другие заинтересованные лица.
• Имеется отрицательное заключение экологической экспертизы.
• Целевого назначение участка не соответствует установленному территориальному планированию.
• Перевод земель из одной категории в другую ограничен федеральным законом.

То есть, если вы хотите построить завод на земле, выделенной под индивидуальное строительство, вам вряд ли удастся сделать это законно. Также невозможно перевести сельскохозяйственные земли под застройку коттеджных городков. Но если вас интересует индивидуальное строительство, надо лишь изменить назначение участка, а категория остается прежней.

В законах существует множество неточностей и расплывчатых формулировок, которые исполнительные власти могут трактовать, как им угодно, отказываясь изменить категорию земли. Например, ходатайство о переводе может осуществлять только правообладатель, заинтересованное или надлежащее лицо. Органам власти достаточно признать вас ненадлежащим лицом, чтобы отказать в данном действии. Поэтому в случае отказа всегда требуйте письменных объяснений. Тогда вы сможете подать кассационную жалобу, на что вам выделяется срок до трех месяцев после получения отказа.

Еще одна сложность – определение земли. Закон разрешает не только перевод земли в другую категорию. Возможен и перевод земельного участка. Проблема в том, что мало кто знает, как отличить земельный участок от земли, поэтому вам и откажут в этой услуге.

По закону весь процесс должен занимать от трех до пяти месяцев. Но на практике это может занять в два-три раза больше времени. Сложности возникают на таких основаниях:

• Затягивание сроков чиновниками, поскольку закон не обязывает их давать четкий и аргументированный отказ – они могут ограничиваться отписками.
• Собрать все документы несложно, но настоящая проблема – экологическая экспертиза, добиться проведения которой крайне сложно.

Однако не все виды категорий использования земель могут быть переведены в другие на основании действующего законодательства. Например, он регламентирует перевод сельхозугодий в другую категорию земли. Но что касается остальных видов сельскохозяйственных земель, то правил их перевода просто не существует.

По закону на своем участке вы можете возводить жилые, бытовые и производственные здания. Но для этого вам нужно иметь разрешения от целого ряда надзирательных органов. У вас есть исключительные права распоряжаться своим участком, но только в пределах норм законов и не нарушая прав других граждан. Обратите внимание, что изменить целевое значение дачных участков невозможно. Поэтому даже если вы построите на них дом, зарегистрироваться в нем вы не сможете.

Иногда, когда вы хотите перевести землю, чиновники предлагают вначале перевести ее в лесной фонд, мотивируя это тем, что далее процесс пойдет проще. На самом деле процесс пойдет проще для них – они смогут вернуть ее в прежнюю категорию и продать, без учета вашего мнения. Помните, что для перевода земли необходимо ваше письменное согласие.

Чтобы иметь возможность строить дом на земле сельскохозяйственного значения, которая куплена за городом, для этого не нужно переводить ее в другую категорию. Она уже числится как земля поселения. Поэтому ее надо лишь перевести в другую зону.

Исходя из вышесказанного, нужно запастись терпением, временем, а также поддержкой специалистов, которые подскажут, как перевести землю в другую категорию .

Сделай доброе дело, поделись с друзьями:

Как перевести земельный участок из одной категории в другую?

Главная → Статьи → Аналитика → Как перевести земельный участок из одной категории в другую?

Категория земельного участка точно определяет целевое использование земли. В случае нецелевого использования земельного участка решением суда могут быть прекращены договор аренды, договор бессрочного пользования и даже право собственности.

Во избежание таких ситуаций необходимо привести категорию земли в соответствие с ее фактическим использованием. Например, если вы планируете начать строительство сельскохозяйственного предприятия на землях лесного фонда, обязательно требуется изменить категорию земельного участка. Данный материал посвящен алгоритму перевода земель из одной категории в другую.

Правовой режим земельных участков определяется исходя из принадлежности земель к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Категории земель — это часть земельного фонда, выделяемого по основному целевому назначению, имеющая определенный правовой режим использования и охраны.

По целевому назначению земли в Российской Федерации разделены на следующие категории (п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ):

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Согласно положению п. 1 ст. 8 Земельного кодекса РФ отнесение земель к соответствующим категориям и их перевод из одной категории в другую осуществляется в отношении:

• земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством Российской Федерации;
• земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;
• земель, находящихся в частной собственности:

1. земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
2. земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

Непосредственный порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую ». Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель (участков земель) из одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

В ст. 2 Федерального закона от 21.12.2004 № 172- ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» указано, что содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности РФ, и уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в отношении иных земель.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую должны быть указаны:

• кадастровый номер земельного участка;
• категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
• обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
• права на земельный участок.

При этом к ходатайству в соответствии с Законом о переводе земель должны быть приложены:

• выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
• копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или Единого государственного реестра юридических лиц;
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
• заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
• согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

Форма ходатайства о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую, а также состав документов, прилагаемых к ходатайству, утверждены также Постановлением Правительства Пермского края от 29.09.2008 № 464-п.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства.

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня его принятия.

Первый пермский правовой портал

Обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую образец - Развлекательный сервис

Земельного участка из. В другую. Обоснование перевода земель из одной категории в. Из одной категории в другую. Обоснование перевода. Земельного участка из. О переводе земельного участка. Из одной категории в другую. Обоснование перевода. Из одной категории в другую. Перевода участка из. Категории земельного.

Из одной категории в другую. Земельного участка из. Обоснование перевода. Из одной категории в другую. Обоснование перевода. Земельного участка из. Обоснование перевода. Из одной категории в другую. Земельного участка из. Из одной категории в другую. В другую ( образец. Земельного участка из.).

Из одной категории в другую. Перевода земель из одной. Земельного участка из. Из одной категории в другую. Обоснование перевода земельного участка из. Из одной категории в. В другую. Для перевода. Земельных участков из.

Обоснование перевода земельного участка - Недвижимость - Конференция ЮрКлуба

Наталья28 20 Апр 2010

Уважаемые юристы!
Срочно нужна помощь!
Задача- перевести земли сельхозназначения (КФХ, в собственности, КФХ не зарегистрировано, построек нет) в рекреационные либо организовать на этих землях рекреационную зону с возможностью строительства коттеджного поселка.
Перевод в земли "под дачное " не рассматривается.Надо как то сразу под рекреацию.
На участке нет ничего интересного, кроме свежего приморского воздуха и зеленой травы )) Но этого у нас и так в излишке. А от самого моря далековато.
Необходимо ОБОСНОВАНИЕ перевода земель из одной категории в другую.
Заранее спасибо.

almuchnik 20 Апр 2010

перевести земли сельхозназначения (КФХ, в собственности, КФХ не зарегистрировано, построек нет) в рекреационные либо организовать на этих землях рекреационную зону с возможностью строительства коттеджного поселка.

Нет такой категории "рекреационная". Почитайте ЗК.
В какую категорию собрались переводить?

Наталья28 21 Апр 2010

А в какую реально?
ЗК я читала. И Федеральный закон о переводе земель из одной категорию в другую тоже. И еще много чего читала
Я так понимаю речь идет о категории- земли особо охраняемых территорий и объектов. К ним относятся и земли рекреации. Так же есть такое понятие как рекреационная зона, в которую могут входить и семли сельхозки и земли особо охраняемых ПРИРОДНЫХ территорий и т. д. и т.п.
Необходимо понять как перевести КФХ в земли рекреационного назначения.С возможностью строительства.

Вот в Московской области как то это делают.

В какую категорию собрались переводить

в эту, видимо. земли особо охраняемых территорий.

если вдруг дочитаете до ст.98 включительно, то идея

организовать на этих землях рекреационную зону с возможностью строительства коттеджного поселка

отпадет сама собой

Ионыч 21 Апр 2010

Вот в Московской области как то это делают.

там много чего делают. Долларов по 200 за сотку куда угодно могли перевести (цены 2005 года).

КФХ, в собственности, КФХ не зарегистрировано, построек нет

Данные исчерпывающие до предела.

Необходимо ОБОСНОВАНИЕ перевода земель из одной категории в другую.

"были бы кости, мясо нарастет. "

Уважаемые юристы!
Срочно нужна помощь!

А Ваш-то юрист где?

земельщик 21 Апр 2010

-природно обусловленная низкая продуктивность почв,
-значительная степень деградации почв и объективная невозможность их окультуривания и рекультивации для целей сельхозпроизводства в складывающихся социально-экономических условиях;
-ограничения на использование в сельском хозяйстве по экологическим и санитарным показателям
-экологические выгоды и экологическая обоснованность и целесообразность использования земельных участков в других целях;
-социальные выгоды и социальная обоснованность и целесообразность использования земельных участков в других целях;
-существенно бóльшая экономическая эффективность предполагаемого использования конкретного земельного участка.
-социальных издержек от предполагаемого использования конкретного земельного участка;
- нарушения базовых элементов историко-культурного ландшафта региона и его рекреационного потенциала.
Сообщение отредактировал земельщик: 21 Апрель 2010 - 01:02

Наталья28 21 Апр 2010

А Ваш-то юрист где?

природно обусловленная низкая продуктивность почв,
-значительная степень деградации почв и объективная невозможность их окультуривания и рекультивации для целей сельхозпроизводства в складывающихся социально-экономических условиях;
-ограничения на использование в сельском хозяйстве по экологическим и санитарным показателям

Подскажите еще разок-как проще всего получить подобные заключения?
Сообщение отредактировал Наталья28: 21 Апрель 2010 - 13:08

земельщик 23 Апр 2010

Среднестатистический юрист такое сделать не в состоянии, т.к. для этого требуются спец. познания, поэтому глум коллег в этой теме говорит только об уровне их развития.
Обоснование способны сделать почвоведы, оценщики продуктивности земель. В регионах таких функции выполняют региональные гипроземы - реорганизованные советские учреждения, раньше планировавшие использование колхозных земель.
Применительно к конкретному проекту гипотетически могу обосновать я, но потребуется большое количество фактической информации по месту расположения участка и проч. и сейчас времени не оч. много свободного.
Сообщение отредактировал земельщик: 23 Апрель 2010 - 01:20

Проблемы перевода земель из одной категории в другую: теоретические и правоприменительные аспекты

Дата публикации: 04.10.2012

К настоящему времени практически все земельные участки уже отнесены к той или иной категории земель по их целевому назначению. Однако в связи с необходимостью осуществления нового жилищного и промышленного строительства, проведения дорог и коммуникаций, расширения границ населенных пунктов возникает потребность в изменении целевого назначения уже утвержденных категорий земли для реализации указанных целей. В данном случае механизмом реализации этих потребностей выступает важнейший институт земельного права - институт перевода земель из одной категории в другую.
Сегодня земельное законодательство регулирует основания и порядок перевода земель из одной категории в другую, устанавливает круг субъектов, правомочных осуществлять перевод, сроки перевода и т.д. однако остаются нерешенными многочисленные проблемы, мешающие землевладельцам, землепользователям, собственникам земли использовать землю как общественное достояние и извлекать из нее необходимые и дозволенные законом общественно полезные блага.
Хотелось бы осветить некоторые теоретические и практические проблемы перевода земель из одной категории в другую.

Ученые и практики отмечают, что в Федеральном законе от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" <1> (далее - Закон) зачастую используются оценочные понятия: "заинтересованное лицо", "правообладатель", "ненадлежащее лицо" и т.д. С одной стороны, это понятно: ведь законодатель не может идти по пути урегулирования в законе всех без исключения понятий, формализации отношений и пошаговой регламентации всех действий, так как это будет способствовать захламлению всей законодательной базы и приданию закону инструкционного характера. С другой же стороны, на практике это вызовет большие трудности, так как даст возможность государственным органам, непосредственно занимающимся проведением процедуры перевода, трактовать такие понятия каждому по-своему, что может повлечь нарушение конституционного принципа равноправия: в одном регионе какое-то понятие будет означать одно, а в другом - совсем другое <2>.
--------------------------------
<1> Российская газета. N 290. 2004. 30 декабря.
<2> Демидкова Е. Перевод земельного участка в другую категорию // Юрист. 2005. N 7.

Закон закрепил, что можно переводить не только земли, но и отдельные земельные участки, однако, по каким критериям их различать, не разъясняется.
Следующая проблема касается сроков перевода. В целом для осуществления перевода до момента его регистрации необходимо около 3 - 4,5 месяца. Однако на практике, скорее всего, данная процедура будет занимать в два и более раз больше времени. Это объясняется тем, что для осуществления перевода необходимо подготовить пакет документов (чего только стоит проведение экологической экспертизы, которая в соответствии с ФЗ "Об экологической экспертизе", ФЗ "Об охране окружающей среды" необходима в большинстве случаев). Кроме этого, со стороны уполномоченных на перевод органов вполне ожидаемо затягивание процесса. К примеру, они могут отказать в рассмотрении ходатайства, причем законодательная формулировка основания отказа настолько неточна, что под нее можно подвести очень большое количество случаев (в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона в рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо либо к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям федеральных законов).
При рассмотрении вопроса об особенностях перевода отдельных категорий земель хотелось бы отметить, что Закон урегулировал изменения не всех видов земель, например, в отношении земель сельскохозяйственного назначения установлены случаи перевода только земель сельхозугодий. Перевод всех остальных земель сельскохозяйственного назначения, к сожалению, сегодня остается неурегулированным (ни этим Законом, ни каким-либо другим).
В Законе указано, что к ходатайству о переводе земли из одной категории в другую требуется согласие правообладателя. Вместе с тем в числе оснований для отказа в переводе земли из одной категории в другую (ст. 4 Закона) несогласие правообладателя не указано вообще. К тому же неясно, кто понимается под "правообладателем" - только собственник и/или иной титульный владелец.
В пункте 2 статьи 2 Закона указано, что перечень прилагаемых к ходатайству документов в отношении земель сельскохозяйственного назначения устанавливается субъектом Федерации, а иных земель - Правительством РФ. Вместе с тем пункт 4 этой же статьи содержит закрытый перечень документов, прилагаемых к ходатайству при переводе всех категорий земель. Данный вопрос всплывал и в судебной практике.
Так, прокурор Новосибирской области обратился в суд с заявлением о признании недействующими некоторых положений Требований к содержанию ходатайства и составу прилагаемых к нему документов о переводе земель из одной категории в другую в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением администрации Новосибирской области от 29 августа 2005 г. N 65.
В обоснование требований прокурор указал на то, что оспариваемые положения противоречат положениям Закона, поскольку устанавливают дополнительные требования к содержанию ходатайства и составу прилагаемых к нему документов о переводе земель из одной категории в другую.
Решением Новосибирского областного суда в удовлетворении заявления отказано.
Суд кассационной инстанции оставил решение в силе, обосновав тем, что в силу п. 1 и п. 2 ст. 2 Закона содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации.
В отношении иных земель содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Отвергая доводы прокурора о том, что оспариваемые им положения устанавливают дополнительные требования к содержанию ходатайства и составу прилагаемых к нему документов к требованиям, содержащимся в Законе, суд исходил из того, что перечень сведений, которые должны указываться в ходатайстве, и перечень необходимых документов, прилагаемых к ходатайству, указанные в Законе, касаются перевода земельных участков, но не земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации.
Поэтому отклонены судом как несостоятельные доводы прокурора о тождественности понятий "земля" и "земельный участок" <3>.
--------------------------------
<3> Определение Верховного Суда РФ от 25 июня 2008 г. N 67-Г08-5.

Следующая проблема. В статье 13 Закона установлено, что перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от целей дальнейшего использования этого земельного участка осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается определенный документ - акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель. Однако в некоторых ситуациях одного акта о переводе недостаточно. В соответствии с ЗК РФ в земли запаса могут переводиться земли, подвергнувшиеся радиоактивному и химическому загрязнению. Вместе с тем в законодательстве отсутствует требование об экологической экспертизе и о планах рекультивации земель при переводе земель в земли запаса. Решение этого вопроса могло бы обеспечить право граждан на благоприятную окружающую среду.

Судебная практика подтверждает, что для перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда наличия мнения правообладателя недостаточно, необходимо получение его согласия.
Так, 9 октября 2008 г. Правительством Ярославской области принято Постановление N 537-п "О переводе земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда". В качестве приложения к данному Постановлению утвержден Перечень земельных участков, переводимых из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда.
Сельскохозяйственный производственный кооператив "Призыв" (далее - СПК "Призыв") обратился в суд с заявлением об оспаривании указанного выше акта, ссылаясь на то, что перевод поименованного в нем земельного участка из одной категории земель в другую противоречит требованиям ЗК РФ и ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", произведен без согласия кооператива и нарушает его право постоянного (бессрочного) пользования данным участком.
Решением Ярославского областного суда от 11 декабря 2009 г. требования СПК "Призыв" удовлетворены, признаны не действующими с момента вступления решения суда в законную силу соответствующие пункты перечня земельных участков, переводимых из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда.
В кассационной жалобе заинтересованное лицо (Правительство ЯО) утверждало, что при разрешении вопроса о переводе земельного участка из одной категории в другую учету подлежит лишь мнение собственника такого участка; отсутствие согласия правообладателя не является основанием к отказу в переводе земельных участков из одной категории в другую.
Кассационная инстанция оставила предыдущие решения судов в силе, обосновав тем, что нарушение установленного Земельным кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к иным категориям, о переводе их из одной категории в другую.
Состав и порядок подготовки документов для перевода земельных участков из одной категории в другую установлен статьей 2 Закона. К ходатайству должно быть приложено в числе других документов согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.
Право исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления ходатайствовать о переводе земельных участков в составе земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков предусмотрено Законом только в случаях перевода земельных участков из одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.
Из содержания оспариваемого заявителем кассационной жалобы Постановления не следует, что земли сельскохозяйственного назначения переведены в земли лесного фонда именно в указанных целях.
Между тем согласие СПК "Призыв" к ходатайству о переводе указанного земельного участка в категорию земель лесного фонда приложено не было, такое согласие у СПК "Призыв" не испрашивалось <4>.
--------------------------------
<4> Определение Верховного Суда РФ от 3 марта 2010 г. N 8-Г10-1.

Аналогичные дела рассматривались Верховным Судом РФ из той же Ярославской области <5>.
--------------------------------
<5> Определение Верховного Суда РФ от 11 ноября 2009 г. N 8-Г09-30; Определение Верховного Суда РФ от 19 августа 2009 г. N 8-Г09-21.

Решение о переводе лесных земель в нелесные в лесах первой группы может быть принято только на общегосударственном уровне Правительством РФ, в то время как в иных случаях подобные полномочия переданы субъектам РФ.
Именно Правительство РФ, руководствуясь общенациональными интересами, обязано решать, не нанесет ли в данном случае изъятие земель в лесах первой группы ущерба интересам государства и общества. Гарантией объективности такого решения должны служить: процедура экологической экспертизы, установленная Федеральным законом "Об экологической экспертизе", и процедура получения согласия ряда федеральных ведомств. В случае отрицательного заключения экологической экспертизы или при отсутствии заключения Правительство РФ не имеет права принимать какие-либо решения по данному вопросу. То же касается и согласия федеральных ведомств.
Кроме того, предусмотрено, что при переводе лесных земель в нелесные одновременно устанавливаются условия изъятия и предоставления земельного участка, а также определяется плата за перевод лесных земель в нелесные, равная размерам убытков.
Таким образом, действующие правовые нормы демонстрируют заботу государства о сохранении особо ценных лесов первой группы. Однако можно ли считать вопрос решенным? Анализ судебной практики по переводу земель лесного фонда в нелесные земли показывает, что распоряжения Правительства РФ по вопросам перевода лесных земель в нелесные принимаются в большинстве случаев уже после того, как рассматриваемые земельные участки переданы в пользование. Иными словами, они уже освоены, ненужный лес вырублен, и на них уже определенное время ведется хозяйственная деятельность.
В апреле 1997 г. в Верховном Суде РФ слушалось дело по жалобе общественных организаций и граждан против Правительства РФ. Истцы требовали признать недействительными двенадцать распоряжений Правительства РФ о переводе лесных земель в нелесные в лесах первой группы, принятых в промежутке с января 1996 г. до января 1997 г. В качестве основного аргумента заявители выдвигали в адрес Правительства РФ обвинение в том, что упомянутые распоряжения были приняты без проведения экологической экспертизы. Кроме того, они уверяли, что практика перевода лесных земель в нелесные приводит к уничтожению особо ценных российских лесов. Жалоба была удовлетворена, распоряжения Правительства РФ признаны недействительными. Такое решение подразумевает вполне определенные юридические последствия.
Отмена распоряжений Правительства РФ означает, что эти земельные участки должны быть возвращены в лесной фонд в пригодном для их использования состоянии. Следовательно, признание недействительными всех решений, если таковые были, государственных и муниципальных органов о предоставлении земель, их приватизации и регистрации влечет обязанность пользователей вернуть земли, не предоставляя им права на компенсацию.

1. Особый интерес вызывает вопрос о переводе земель лесного фонда, находящихся в пределах населенного пункта, в земли населенного пункта. Суды считают, что Закон не предусматривает возможности без соблюдения надлежащей правовой процедуры перевода земель лесного фонда в земли поселения в случае изменения городской черты. То есть при изменении черты города в данном случае следует одновременно подавать ходатайство о переводе земель лесного фонда в земли населенного пункта.
Показательным является следующий пример <6>.
--------------------------------
<6> Постановление Президиума ВАС РФ от 2 сентября 2008 г. N 16490/07 по делу N А76-738/2007-22-204 // Вестник ВАС РФ. 2009. N 1.

Администрация муниципального образования "Чебаркульский городской округ" (далее - местная администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - ТУ ФРС по Челябинской области), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области (далее - ТУ ФАУФИ по Челябинской области) об исключении из земель категории "лесной фонд" кварталов Чебаркульского лесничества общей площадью 2366 га, субъектом права собственности на которые является Российская Федерация, а также о признании указанных кварталов землями категории "земли населенных пунктов" муниципального образования "Чебаркульский городской округ" и восстановлении положения, существовавшего до проведения государственной регистрации права собственности Российской Федерации, путем прекращения права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок.
Решением от 19 июня 2007 г. Арбитражного суда Челябинской области иск удовлетворен. Удовлетворяя иск, суд руководствовался статьей 8 Закона, так как признал, что перевод земель из земель лесного фонда в земли поселений осуществлен посредством установления городской черты муниципального образования "Чебаркульский городской округ", а потому государственная регистрация права федеральной собственности на спорный участок лесного фонда, находящегося в пределах городской черты, должна быть прекращена.
Постановлением от 26 сентября 2007 г. Федерального арбитражного суда Уральского округа решение первой инстанции оставлено без изменения.
Дело было передано на рассмотрение в Президиум ВАС РФ, который посчитал, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Согласно материалам лесоустройства Чебаркульского лесничества Чебаркульского лесхоза (описанию расположения, ведомости поквартальных итогов распределения площади лесного фонда, схеме лесхоза) спорный участок относится к землям лесного фонда.
В силу статьи 101 ЗК РФ границы земель лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства.
В силу пункта 1 статьи 84 ЗК РФ черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий.
Обязательность процедуры перевода земель лесного фонда в земли поселений (населенных пунктов) подтверждается правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, высказанной им в Постановлении от 9 января 1998 г. N 1-П по делу о проверке конституционности Лесного кодекса Российской Федерации.
Однако судом не проверялось соблюдение процедуры перевода земель из земель лесного фонда в земли поселений при утверждении проекта городской черты города Чебаркуль в 1967 г. с включением в городскую черту территории площадью 7270 га, поэтому принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение.
Кроме того, суд неправомерно применил при рассмотрении настоящего дела Закон, поскольку он не действовал в период государственной регистрации права федеральной собственности на спорный участок лесного фонда.
2. На практике часто возникают вопросы: вправе ли орган местного самоуправления изменить черту поселения таким образом, что в результате часть единого участка окажется в новой черте города, а часть - за чертой? Является ли это основанием для перевода части земельного участка, оказавшейся в черте города, в категорию земель поселения, в то время как оставшаяся часть этого участка сохраняет прежнюю категорию (земли промышленности) или иную категорию?
ФАС СКО отметил, что в соответствии со статьей 83 ЗК РФ землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель иных категорий. Землями промышленности и иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений (ст. 87 ЗК РФ). Земли поселений, земли промышленности и иного специального назначения в силу статьи 7 ЗК РФ составляют самостоятельные категории земель Российской Федерации. Согласно статье 84 ЗК РФ черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.
В соответствии со статьей 84 ЗК РФ черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, поэтому орган государственной власти не вправе изменить черту поселения таким образом, что часть земельного участка окажется в новой черте поселения, а часть - за чертой. Разделение земельного участка, в результате которого часть участка будет отнесена к земле другой категории, приведет к невозможности использования части участка по целевому назначению. Поскольку черта поселения не может быть изменена таким образом, что часть земельного участка окажется за его чертой, то отсутствуют основания для перевода части земельного участка из земель поселений в земли промышленности.
В силу статьи 8 Закона установление или изменение черты поселений является переводом земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 ст. 5 названного Закона).
Таким образом, включение земельного участка в составе земель другой категории (земли промышленности) в черту поселения всегда влечет за собой перевод земельного участка из земель другой категории (земли промышленности) в земли поселений <7>.
--------------------------------
<7> Вопросы и ответы по материалам заседаний Президиума Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа (ноябрь 2006 г. - май 2007 г.) // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2007. N 4.

В современный период в условиях научно-технического прогресса земля не потеряла ни одного из своих назначений. Наука и производство, достигнув успехов в освоении природы, все же не нашли замены земле. Более того, за последние годы пришло понимание ценности земель как незаменимого элемента единого мира природы, участвующего в поддержании необходимого для выживания человека экологического баланса.
Долгое отсутствие специального закона, который регулировал бы процедуру перевода земель из одной категории в другую, создавало правовые проблемы однообразного ее использования. Однако в связи с принятием ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" многие проблемы были решены.
Вместе с тем анализ судебно-арбитражной практики показал, что этот Закон уже сегодня требует доработок, и в этих целях хотелось бы предложить пути совершенствования законодательства по переводу земель в иные категории.
1. Дать определение таким оценочным категориям, как "заинтересованное лицо", "правообладатель", "ненадлежащее лицо", в целях осуществления перевода. Разграничить понятия "земля" и "земельный участок".
2. Сократить сроки рассмотрения ходатайства: для Правительства РФ - до двух месяцев, для исполнительных органов государственной власти субъектов РФ - до одного месяца.
3. Дополнить ФЗ N 172-ФЗ положениями, касающимися перевода отдельных видов земель сельскохозяйственного назначения, например занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) явлений, и т.д.
4. Следует законодательно уточнить, распространяется ли закрытый перечень прилагаемых к ходатайству документов при подаче его в орган государственной власти субъекта РФ для перевода земель с/х назначения.
5. Установить для перевода земли из земель запаса требование об экологической экспертизе и планах рекультивации земель.