Арендные каникулы в договоре аренды образец - Арендные взаимоотношения - Каталог образцов - Образец документа

Условия заключения договорных арендных отношений чрезвычайно разнообразны. Зависят они от параметров объекта недвижимости, о котором идет речь в договоре. Зачастую, к примеру, в аренду берется помещение, требующее незначительной реконструкции или ремонта. Возможности эффективной эксплуатации недвижимости ограничены, как следствие – понижение производительности. На помощь арендатору приходят арендные каникулы. Это понятие не так широко, как хотелось бы многим.

Итак, каникулы для арендатора – это полное отсутствие арендной платы, либо пониженная ее ставка при использовании недвижимости. Сроки определяются договором, но не превышают 1-2 месяцев. Особенности аренды именно помещений чаще всего подразумевают отсрочки. Собственник понимает, что сдать помещение в неидеальном состоянии достаточно сложно, арендатор ставится перед фактом предварительных затрат. Включение в договор аренды арендных каникул значительно упрощает взаимопонимание.

Возможно, что взаимоотношения возникли между договаривающимися сторонами до заключения договора. В этих обстоятельствах вступает в силу п. ( 2 ст. 425 ГК РФ). отсрочка по платежам аренды. оговоренная дополнительным соглашением вступает в силу. Обязательная регистрация и договора, и дополнительного соглашения (п.1 ст. 26 Закона о регистрации) является основанием выполнения всех обязательств с момента заключения договора и дополнения.

Определенные соглашением арендные каникулы налоговые последствия имеют для обеих договаривающихся сторон. Начисление НДС на стоимость аренды имущества по п.2 ст. 154 НК РФ производится арендодателю, даже с учетом того, что арендная плата не внесена. Очевидно, в период каникул начисление амортизации не производится, ведь в силу( п.3 ст.256 НК РФ) имущество передано в безвозмездное пользование. Арендные отсрочки по платежам не являются основанием отказа от уплаты налога на прибыль и для арендатора. П.8 ст. 250 НК РФ относит доходы, полученные в виде безвозмездно приобретенного имущества к внереализационным. Рыночные цены в соответствии с положениями ст. 40 НК РФ являются основой для исчисления налога на прибыль. Экономическая выгода, которую получает арендатор, очевидна, поскольку он не платит аренду. Бороться и с этим пунктом возможно, если доказать, что затраты, связанные с реконструкцией (ремонтом) являются частью арендной платы.

Уважаемые коллеги! Прошу помощи, кто как отражает арендные каникулы в договорах аренды? Мы - арендодатели (сдаем торговые площади в магазине), предоставляем арендные каникулы своим арендаторам, причем эти каникулы могут быть как в начале срока аренды, так и в середине. Чтобы не попасть под безвозмездную передачу имущества и не начислять НДС и налог на прибыль, вот какие варианты я предложила своему финдиректору:

1. на период арендных каникул арендатор будто бы делает ремонт, выставляет нам эти затраты, проводим взаимозачет (но опять же, это больше подходит для начала срока аренды)

3. платеж за один месяц аренды разбить на части, равные сроку арендных каникул (например, даем три месяца каникул, за четвертый месяц разбить платеж на 4 части, и так выставлять)

Ни с одним из вариантов финдиректор не согласился. Другого в голову мне не приходит. Поделитесь опытом.

Срок арендных каникул оговаривается индивидуально, и может составлять от 1 до 6 месяцев.

«Всем арендаторам, въезжающим в помещения в состоянии shell&core (под чистовую отделку), мы предоставляем арендные каникулы продолжительностью до полугода. Длительность льготного периода, в течение которого арендатор имеет возможность спокойно обустроить свой офис, обычно напрямую зависит от объемов арендуемых площадей. Так, если речь идет о помещении площадью порядка 300-500 кв.м, срок арендных каникул, как правило, не превышает 30 дней. Для арендаторов, которые планируют разместиться на 10 тыс. кв.м и более, каникулы могут длиться и полгода. В свою очередь, при аренде помещений, которые сдаются в состоянии «за выездом арендатора», каникулы, как правило, не предоставляются вообще, или продолжаются очень недолго», - комментирует Дмитрий Тарасов, директор по аренде компании KR Properties.

Чаще всего, арендные каникулы длятся 1-2 месяца. Стоит отметить, что арендные каникулы предоставляются только при заключении среднесрочных и долгосрочных договоров. Арендные каникулы чаще всего используются в случае аренду офисов с состоянием отделки shell&core.

«Арендные каникулы применяются на текущем рынке для любых офисов класса А и B с профессиональными собственниками. При этом наиболее распространены для нового строительства, shell&core – то есть там, где необходим определенный период для отделки помещений, или здание еще не построено, а подписание Договора аренды осуществляется в текущем периоде – для митигирования рисков арендатора по оплате за неиспользуемый офис. Также это часть коммерческих переговоров для оптимизации условий.

Срок предоставляемых арендных каникул зависит от объема площадей арендатора, от сроков начала аренды и готовности помещений. При этом, как правило, они превышают необходимый срок отделки помещений. Например для арендатора в 500 м2 могут предоставить 2-4 месяца арендных каникул, в то время как для якоря в 10 000 м2 каникулы могут быть на уровне 8-14 месяцев», - отмечает Лидия Александрова, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE.

Такого понятия как «арендные каникулы» в законодательстве не существует. Однако законодательство не запрещает сторонам договора аренды устанавливать арендные каникулы. Во время арендных каникул правоотношения сторон квалифицируются как безвозмездное пользование.

Юридически это может быть оформлено двумя путями – либо условия арендных каникул фиксируются в договоре аренды, либо на время арендных каникул составляется дополнительное соглашение к договору аренды. Стоит также отметить, что арендные каникулы касаются только оплаты аренды, но не оплаты коммунальных услуг.

«С коммерческой точки зрения «арендные каникулы» предполагают, что в течение определенного периода времени арендатор вправе занимать помещения без уплаты всей арендной платы или, как минимум, базовой части арендной платы. Однако по закону любой договор аренды должен быть всегда возмездным, т.е. арендатор должен уплачивать арендную плату за весь период срока аренды. В целях соблюдения требований законодательства решить данный вопрос можно в рамках договора аренды.

В частности, на практике распространен подход, при котором часть арендной платы берется из периода, наступающего после истечения срока «арендных каникул», и применяется к периоду «арендных каникул». В этом случае стороны могут сразу подписать договор аренды, акт приема-передачи помещений и начать аренду. Существенная разница в размере арендной платы между периодом «арендных каникул» и последующим периодом допустима, если арендатор и арендодатель не являются зависимыми (с точки зрения налогового законодательства) лицами и, если ни одна из сторон не является офшорной компанией. Разницу в цене всегда можно объяснить экономическими причинами, например: невозможностью полноценно пользоваться помещениями ввиду необходимости производства отделочных и подготовительных работ. При этом, перераспределяя часть арендной платы на «арендные каникулы», важно помнить, чтобы арендная плата за такой период не была номинальной (т.е. 1 рубль и т.п.), поскольку в таком случае может возникнуть риск переквалификации налоговыми органами сделки аренды в безвозмездную с доначислением соответствующих налогов.

На практике также часто используется другой вариант договорного оформления «арендных каникул»: в договоре указывается дата начала аренды (т.е. дата подписания акта приема-передачи помещений и начала начисления арендных платежей) более поздняя, чем дата подписания самого договора аренды. При этом сразу после подписания договора арендатору может быть предоставлен доступ в помещение для отделки без права использования помещений по целевому назначению, например: в качестве офисных или торговых. За период доступа в помещения до даты начала аренды арендная плата не начисляется и не уплачивается. Очевидно, что такой вариант оформления отношений сторон допустим в ситуации, когда предполагаемый период отделочных работ совпадает с периодом «арендных каникул». Однако здесь есть потенциальный риск, что указанный доступ может быть истолкован как начало аренды и, соответственно, могут возникнуть налоговые и юридические риски, связанные с «бесплатной» арендой. В этой связи данный вариант является менее предпочтительным по сравнению с первым», - рассказывает Юрий Чернобривцев, партнер Goltsblat BLP LLP.

В предпринимательской деятельности нередко приходится брать помещения в аренду. Это и для открытия магазинов, офисные и складские площади. Поэтому очень важно грамотно заключить договор аренды на эти площади. Иначе, цена ошибки может быть очень существенной.

Вы нашли нужное вам помещение, обговорили все детали с собственником, всех все устроило. Дальше наступает очередь подписания договора. Обычно одна из сторон предлагает подписать свой вариант.

Если собственник помещения соглашается на ваш вариант договора, который вы разработали вместе с хорошим юристом, максимально защитив ваши права – поздравляю. Другой вопрос, когда собственник дает свой вариант или начинает существенно изменять ваш – тогда придется серьезно поработать.

Есть несколько существенных моментов, за которые нужно буквально биться.

В конце страницы вы сможете скачать образец договора. Это действующий договор найма помещения под аптеку. Он, конечно не идеальный, но все, что мы могли сделать, мы сделали. Возьмите этот бланк за основу.

Первый момент – сроки договора. Если вы заключаете договор более чем на год, его нужно регистрировать. Выгоднее заключать долгосрочные договора, где прописаны размеры увеличения арендной ставки, на весь срок договора и другие важные условия. Бывает так, что вам нужно срочно лицензировать вашу деятельность, и вы не можете затягивать время получения разрешительных документов.

Сделайте так: заключите один договор на 11 месяцев, а другой долгосрочный. Первый будете использовать в разрешительных органах для получения необходимых разрешений, а второй потом спокойно зарегистрируйте.

Если заключаете договор на срок менее года, пропишите в нем возможность пролонгации (по закону вы имеете преимущественное право на заключение нового договора, как действующий арендатор).

Второй момент – арендная ставка. Понятно, что нужно максимально прогибать собственника по аренде, но нужно еще закрепить в договоре максимальный предел повышения ставки. Что бы потом не удивляться, когда вам ее поднимут в несколько раз.

Если вы не можете сразу начать свою деятельность по ряду причин, например, вам нужно лицензироваться, оговоритесь об арендных каникулах. То есть вы какое-то время не платите аренду или платите половину ставки.

Если помещение нуждается в ремонте – за чей счет? Лучше договариваться в счет аренды.

Третий важный момент, это расторжение договора. Здесь могут быть подводные камни. Допустим, у вас бизнес не пошел, нужно срочно съезжать. Смотрите, что бы вам не предъявили огромную неустойку. Пропишите этот момент в договоре заранее.

Четко распределите в договоре зоны ответственности с собственником. Например, придут к вам из администрации и укажут на необходимость ремонта фасада помещения. Кто его будет ремонтировать? Вы это обговорили с собственником. Я в своем первом договоре, нет. Так, что пришлось за свой счет эти работы выполнять.

И так по каждому пункту. Не торопитесь, привлеките опытного юриста для работы над проектом договора. Это потом окупится. Если дело дойдет до суда, каждая запятая будет иметь значение.

И еще один совет. Прежде, чем брать в аренду помещение, посмотрите насколько адекватный собственник этих площадей. В дальнейшем, вам придется решать много вопросов и нужно, что бы человек понимал аргументы и был готов идти вам навстречу.

Образец договора найма нежилого помещения: Скачать бланк

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. Москва «___» _______ 20___ года

Открытое акционерное общество «_________________________________», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора ________________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «__________________________________», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице генерального директора ___________, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Общие условия

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное пользование

здание общей площадью ______ кв.м. расположенное по адресу:__________________

Нежилое здание, расположенное по адресу: г. _____, ул. _____, д.____ стр. ___. принадлежит Арендодателю на праве собственности в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от _________ серия ______ № _________ запись регистрации № ________________.

По условиям настоящего договора сдаваемое в аренду помещение будет использоваться Арендатором под офис.

1.2. Арендуемые помещения указанные в п. 1.1. настоящего договора на дату его подписания не готовы к эксплуатации и подлежат капитальному ремонту, перепланировке и отделке (далее по тексту – капитальный ремонт).

Арендатор производит в данных помещениях капитальный ремонт и за счет произведенного капитального ремонта Арендодатель предоставляет Арендатору право пользования указанными помещениями на условиях настоящего договора, а также предоставляет арендные каникулы (освобождение от уплаты арендной платы) на срок два месяца с даты подписания сторонами акта приема-передачи здания, в соответствии с утвержденной сторонами сметой на производство работ по капитальному ремонту, являющимися неотъемлемым приложением к настоящему договору.

1.3. Стоимость и объемы капитального ремонта производимого Арендатором определяются сторонами в смете на капитальный ремонт, являющейся неотъемлемым приложением № 1 к настоящему договору.

1.4. Передача нежилого помещения Арендодателем и принятие его Арендатором осуществляется по Акту приёма-передачи (Приложение №1), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

2. Права и обязанности сторон Арендодатель обязуется:

2.1.1. В течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания данного договора передать Арендатору указанное в договоре арендуемое нежилое помещение по акту приема-передачи (Приложение № 1).

2.1.2. Предоставить Арендатору и его контрагентам возможность беспрепятственного прохода через территорию и доступ в арендуемое помещение. Проход на территорию физических лиц и проезд на территорию и пребывание на ней гостевых машин Арендатора осуществляется согласно инструкции о пропускном режиме на Объекте.

2.1.3. В случае аварии немедленно принимать необходимые меры по устранению аварии и её последствий.

2.1.4. При заключении договора (продлении срока действия договора) на срок более одного года в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента его заключения предоставить в Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве документы, необходимые для государственной регистрации настоящего договора и зарегистрировать договор.

2.1.5. В случае окончания срока договора или его досрочного расторжения в течение 3-х рабочих дней по акту приема-передачи принять у Арендатора нежилое помещение.

2.2. Арендодатель имеет право:

2.2.1. Осуществлять проверки сохранности и порядка использования Арендатором арендуемого помещения в соответствии с условиями настоящего договора. Дата и время проверок устанавливается по предварительному согласованию с Арендатором.

2.2.2. По предварительному согласованию с Арендатором входить в арендуемые помещения с целью их показа новому возможному арендатору в случае, если не позднее, чем за 2 (два) месяца до истечения срока аренды, от Арендатора не поступило предложение о продлении договора аренды на новый срок. В случае пропуска Арендатором указанного срока преимущественное право на заключение договора на новый срок прекращается, и Арендодатель вправе заключить договор аренды нежилого помещения с любым третьим лицом.

2.2.3. Вскрывать в отсутствии представителей Арендатора арендуемые помещения исключительно в случаях, когда это необходимо для предотвращения и/или ликвидации пожаров, аварий и иных непредвиденных ситуаций, создающих опасность причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу собственников, общественной безопасности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. Использовать арендованное помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим договором.

2.3.2. Содержать арендуемое помещение в соответствии с установленными противопожарными и санитарными нормами для арендуемого типа помещений и соблюдать требования пожарной безопасности, санитарные и технические нормы, исключающие возникновение инфекций, источников пожара, возгораний, аварий, связанных с эксплуатацией электросетей и тепловодоснабжающих систем. Предоставить Арендодателю копию приказа о назначении ответственного лица за противопожарную безопасность помещения.

2.3.3. В случае необходимости государственной регистрации договора аренды в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента его подписания предоставить необходимые

для государственной регистрации документы и оплатить госпошлину за регистрацию настоящего договора, которая производится Арендодателем в Управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве (п.2.1.6. настоящего договора).

2.3.4. Обеспечивать выполнение работниками Арендатора в полном объёме действующих правил, касающихся надлежащего функционирования здания, и требований соответствующих служб Арендодателя по вопросам содержания и эксплуатации нежилых помещений, соблюдения пропускного режима.

2.3.5. Обеспечить представителям Арендодателя по первому их требованию беспрепятственный доступ к арендуемому помещению для его осмотра и проверки соблюдения условий договора, а также другим уполномоченным контрольным органам для проверки и контроля за содержанием и эксплуатацией здания.

2.3.6. Производить за свой счет текущий ремонт арендованного помещения либо возмещать Арендодателю стоимость текущего ремонта в соответствии со согласованной сметой на его проведение.

2.3.7. Не использовать торговую марку Арендодателя в целях рекламы без предварительного письменного согласования с Арендодателем.

2.3.10. При обнаружении признаков аварийного состояния оборудования или нежилого помещения немедленно сообщить об этом Арендодателю в письменной форме.

2.3.11. В случае аварий, произошедших по вине Арендатора, незамедлительно принимать все необходимые меры по устранению аварий и их последствий.

2.3.12. Возместить причиненные Арендодателю убытки в случае нанесения вреда арендуемому зданию или иным расположенным в здании помещениям, а также находящемуся в них оборудованию и имуществу, в результате действий и/или виновного бездействия Арендатора.

2.3.13. Письменно не позднее, чем за 2 (два) месяца до предстоящего события, сообщить Арендодателю о желании продлить договор аренды на новый срок.

2.3.14. По окончании действия настоящего договора в день окончания срока его действия возвратить Арендодателю помещения по акту приёма-передачи в надлежащем исправном состоянии, не превышающем нормального износа. В случае возврата Арендатором помещения в состоянии преждевременного износа и требующем дополнительных затрат на его восстановление, Арендатор в кратчайший срок своими силами приводит помещение в надлежащее состояние либо возмещает Арендодателю расходы на проведение ремонта.

2.3.15. По истечении срока действия договора, а также при его досрочном расторжении безвозмездно передать Арендодателю все неотделимые улучшения арендованного имущества.

2.4. Арендатор имеет право:

2.4.1. Беспрепятственно проходить и пользоваться предоставленным ему в аренду зданием и местами общего пользования.

2.4.2. Проводить за свой счёт ремонт арендуемого нежилого помещения и находящихся в нём сантехнических и электрических систем.

2.4.3. Установить в арендуемом помещении дополнительные замки, электронную систему доступа и сигнализаций и систему видеонаблюдения, а также устройства для кондиционирования занимаемых помещений.

2.4.4. Сдавать арендуемое помещение в субаренду без согласования с Арендодателем.

2.5. Арендатор гарантирует, что предоставленное ему в аренду нежилое помещение не будет использоваться для ввоза и хранения контрабандных товаров, наркотиков, оружия, боеприпасов, взрывчатых, ядовитых и пожароопасных веществ, а также иной, запрещённой либо ограниченной к обороту в Российской Федерации продукции.

2. Размер арендной платы и порядок расчётов

2.1. Арендная плата устанавливается за всё арендованное здание в целом. Арендная плата включает в себя возмещение расходов по эксплуатации и управлению зданием, в котором находятся арендованные помещения и коммунальные платежи.

2.2. Арендная плата за предоставленное нежилое помещение площадью 300,0 кв.м. составляет 300 000 (триста тысяч) рублей 00 копеек в месяц, включая налог на добавленную стоимость.

2.3. Начисление арендной платы производится по истечению двух месяцев после осуществления Арендодателем регистрации договора аренды в Управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве по день возврата им помещения Арендодателю. Днём принятия и днём возврата помещения являются соответственно - дата регистрации договора аренды в УФРС по г. Москве и дата указанная в акте приёма-передачи помещения в случае его возврата Арендатором Арендодателю.

2.4. В период действия настоящего договора с "01" сентябрь 2010 года по "01" марта 2021 года арендная плата уплачивается путем возложения на Арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения, а именно: производство работ по капитальному ремонту, отделке и перепланировке здания на общую сумму 20 000 (Двадцать миллионов) рублей согласно смете на капитальный ремонт здания, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

2.5. Арендатор без предварительного согласования с Арендодателем заключает от своего имени договор подряда с подрядной организацией, имеющей соответствующую лицензию на данный вид работ. Срок проведения ремонтных работ, работ по реконструкции, перепланировке и отделке здания не должен превышать 6 месяцев. Общая сумма заключенного договора подряда по ремонту арендованного нежилого помещения не должна превышать 20 000 000,00 (Двадцать миллионов) рублей. Арендатор по своему усмотрению выбирает отделку, ремонтные и строительные материалы, характер перепланировки и переоборудования нежилого помещения. По окончании ремонтных работ в срок до 01.03.2011 г. Арендатор обязан предоставить Арендодателю соответствующие документы, а именно: договор подряда на ремонт арендуемого нежилого помещения, акт приемки выполненных работ, смету на производство ремонтных работ, документы об оплате приобретенных материалов, и произведенных работ по капитальному ремонту, перепланировке и отделке.

2.6. По окончании проведения работ по улучшению арендованного недвижимого имущества, а именно: капитальный ремонт отделка, перепланировка стороны подписывают двусторонний акт, в котором указываются состояние и измененные характеристики нежилого помещения. В случае если производилась перепланировка или реконструкция арендуемого нежилого помещения и в результате проведения таких работ изменились площади, назначение или другие существенные характеристики нежилого помещения, стороны подписывают дополнительное соглашение о внесении изменений в условия договора с приложением соответствующих планов и экспликаций. Акт, фиксирующий состояние арендуемого нежилого помещения после производства работ по его улучшению, а также дополнительное соглашение, планы и экспликации об изменении характеристик нежилого помещения будут являться приложениями и неотъемлемыми частями настоящего договора.

2.7. Все произведенные Арендатором улучшения арендованного имущества, отделимые и неотделимые без вреда для этого имущества, являются собственностью Арендодателя. По окончании срока действия настоящего договора, стоимость произведенного капитального ремонта, перестройки и перепланировки помещения, а также всех произведенных за счет Арендатора отделимых и неотделимых улучшений Арендатору не возмещается. Стоимость произведенного капитального ремонта, отделки и перепланировке подлежит возмещению Арендатору только в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе Арендодателя. При этом стоимость к возмещению Арендатору определяется с учетом времени использования им здания исходя из стоимости арендной платы в месяц и стоимости произведенных улучшений (капитального ремонта, отделки и перепланировки).

4. Оплата дополнительных услуг и возмещение расходов по эксплуатации

4.1. Арендодатель предоставляет Арендатору дополнительные услуги, которые оплачиваются им сверх арендной платы.

4.2. Арендодатель предоставляет Арендатору две телефонные линии МГТС с номерами: (499) 257-05-08 и (499) 257-09-26 на весь срок аренды помещений. Арендатор обязуется возмещать Арендодателю затраты, связанные с использованием указанных телефонных номеров в полном объеме на основании актов выполненных работ (оказанных услуг) и счетов-фактур, выставляемых Арендодателем.

4.3. Арендодатель предоставляет Арендатору три парковочных места, расположенных во дворе здания по адресу: г. Москва, ул. Скаковая, д.36. Стоимость одного парковочного места составляет 3 000 (три тысячи) рублей в месяц, включая налог на добавленную стоимость. Оплата услуг производится Арендатором один раз в месяц авансовым платежом на основании счетов Арендодателя, выставляемых не позднее, чем за 5 (пять) рабочих дней до даты их оплаты.

5. Ответственность сторон

5.1. Стороны обязуются добросовестно исполнять все условия и требования настоящего договора.

5.2. Если арендуемое помещение в результате в результате несоблюдений Арендатором п.п.2.3.2. настоящего договора придёт в аварийное состояние, либо будет нанесён ущерб зданию и иным нежилым помещениям, другим Арендаторам, Субарендаторам, то Арендатор возмещает Арендодателю фактически нанесённый ущерб.

5.3. Если Арендодатель подвергнется со стороны административных контролирующих и надзорных органов штрафу либо будет привлечён к иной материальной ответственности в результате нарушения или несоблюдения Арендатором противопожарных или иных норм и требований содержания и эксплуатации для арендуемого типа помещений, то Арендатор в безусловном порядке возмещает Арендодателю полную сумму штрафа и другие расходы, вытекающие из факта привлечения к ответственности.

5.4. В случае задержки платежей, предусмотренных разделами 3 и 4 настоящего договора, на срок более 5 (пяти) рабочих дней Арендодатель вправе начислить и предъявить Арендатору пени в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При этом предусмотренные настоящим пунктом пени начисляются и за период ограничения доступа Арендатора и его контрагентов в арендуемые помещения в соответствии с п.2.2.4. настоящего договора.

5.5. В случае ограничения доступа Арендатора и его контрагентов в арендуемые помещения в соответствии с п.2.2.4 настоящего договора ответственность Арендодателя, включая возмещение убытков, возникает только при ограничении доступа, не связанного с погашением задолженности Арендатора, либо если ограничение доступа продолжалось после погашения Арендатором существующей задолженности.

5.6. Арендатор несёт перед Арендодателем ответственность за убытки, причинённые действиями Арендатора, выразившимися в повреждении мест общего пользования в здании, в размере реального ущерба на сумму подлежащих производству ремонтно-восстановительных работ. Указанный ущерб подлежит возмещению в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента предъявления Арендатору соответствующего письменного требования Арендодателя.

5.7. Если в результате нарушения настоящего договора какой-либо стороной у другой стороны возникли убытки, нарушившая обязательство сторона обязана возместить другой стороне нанесённый реальный ущерб.

6.1. В случае возникновения неподвластных стороне обстоятельств, делающих невозможным для стороны выполнения своих договорных обязательств она должна немедленно уведомить вторую сторону о таких обстоятельствах.

Любые помехи, трудности и задержки в выполнении договорных обязательств по причине форс-мажора не будут являться основанием для ответственности стороны по настоящему договору.

В случае существования форс-мажорных событий в течение более 3 (трёх) месяцев любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

7. Споры и арбитраж

7.1. Все споры и разногласия между сторонами, которые могут возникнуть по настоящему договору или в связи с ним, разрешаются путём переговоров между ними.

При не достижении в ходе переговоров между ними согласия в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента письменного уведомления заинтересованной стороны о возникновении спора, стороны передают спор на рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

8. Прочие условия

8.1. Срок договора аренды устанавливается с 01 сентября 2010 г. по 07 ноября

8.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, а

в случае его государственной регистрации - с момента государственной регистрации, и

действует до полного исполнения сторонами всех обязательств и завершения расчётов.

8.3. Настоящий договор может быть изменён, дополнен и расторгнут только по обоюдному согласию сторон на основании подписанного Арендодателем и Арендатором соответствующего письменного соглашения, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

8.4. Сторона, инициирующая изменение, дополнение или расторжение настоящего договора, направляет соответствующее письменное уведомление второй стороне в срок, установленный настоящим договором.

8.5. При прекращении настоящего договора вне зависимости от оснований (расторжение, окончание срока действия, иное) неотделимые улучшения, проведённые Арендатором в арендуемых помещениях, безвозмездно переходят в собственность Арендодателя.

8.6. Во всём остальном, что не предусмотрено настоящим договором, взаимоотношения сторон регулируются действующим законодательством Российской Федерации.

8.7. Настоящий договор составлен и подписан в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой стороны и один экземпляр для Управления Федеральной регистрационной службы по городу Москве (при необходимости государственной регистрации договора аренды).

9. Адреса и реквизиты сторон

Открытое акционерное общество «________________________________________»

Место нахождения и почтовый адрес: ________________________

ОГРН_________________ ИНН/КПП _____________________/_________________

р/с ______________________________ в ОАО «___________________» г. ___________ к/с ____________, БИК ______________

р/с ___________________ в К/Б «_______________________» (ООО) к/с ______________________ БИК ____________

Арендные каникулы: опасные и безопасные в налоговом плане формулировки в договоре аренды (Вайтман Е

Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Арендные каникулы: опасные и безопасные в налоговом плане формулировки в договоре аренды (Вайтман Е.)

Дата размещения статьи: 16.01.2016

Об арендных каникулах в договоре безопаснее не упоминать.
Манипуляции с датой начала аренды рискованны.
Целесообразнее "поиграть" с размером арендной платы.

По просьбе арендатора арендодатель вправе освободить его на какой-то период от внесения арендной платы. То есть предоставить арендные каникулы. Обычно это время необходимо арендатору, чтобы провести в арендуемом помещении ремонт или перепланировку.

Арендные каникулы могут предоставляться и по другим причинам. Даже через несколько лет после начала аренды. Например, для переоборудования офисного помещения под магазин или наоборот. Стороны сами определяют продолжительность арендных каникул.

Налоговые последствия арендных каникул зависят от того, как условие об их предоставлении прописано в договоре аренды. Разберемся, какие формулировки наиболее выгодны в налоговом плане для арендатора и арендодателя.

Опасно указывать в договоре, что в течение нескольких месяцев арендатор не платит арендную плату

На время арендных каникул за арендатором сохраняется право пользования арендованным объектом. Но арендную плату он в этот период не уплачивает. Налицо безвозмездное пользование имуществом. Если это напрямую указать в договоре аренды, неблагоприятные налоговые последствия гарантированы и арендатору, и арендодателю (см. таблицу ниже):

Опасное условие договора аренды об арендных каникулах

"На период с 16 ноября 2015 г. по 31 января 2016 г. Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы. В течение арендных каникул Арендатор освобождается от уплаты арендной платы за арендуемое помещение".

Налоговые последствия безвозмездной аренды амортизируемого имущества

При такой формулировке в договоре у арендатора возникает внереализационный доход в виде экономической выгоды от безвозмездного пользования помещением (п. 1 ст. 41 НК РФ). С этого дохода нужно заплатить налог на прибыль (п. 8 ст. 250 НК РФ).

База по этому налогу определяется исходя из рыночной ставки арендной платы по идентичным объектам недвижимости (п. 2 Обзора, приведенного в Приложении к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98, Письма Минфина России от 25.08.2014 N 03-11-11/42295 и от 05.07.2012 N 03-11-06/2/84). Но налоговики наверняка будут ориентироваться на арендную плату по договору. То есть потребуют, чтобы арендатор включил во внереализационные доходы арендную плату за те месяцы, на время которых ему предоставлены арендные каникулы.

Арендодателю придется начислить НДС на сумму арендных платежей, которую он не получил за эти месяцы (пп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 2 ст. 154 НК РФ). Также он не сможет начислять амортизацию помещения в налоговом учете. Ведь имущество, переданное в безвозмездное пользование, исключается из состава амортизируемого имущества (п. 3 ст. 256 НК РФ).

Несовпадение даты начала аренды и даты, с которой уплачивается арендная плата, наведет налоговиков на мысль об арендных каникулах

Даже если в договоре аренды не говорится про освобождение арендатора от арендных платежей, об этом могут свидетельствовать другие факторы. Прежде всего расхождение между датой, когда арендатор получил право пользования помещением, и датой, начиная с которой он уплачивает арендную плату.

Например, стороны заключили договор аренды 12 октября 2015 г. Эта дата стоит на договоре. Они договорились об арендных каникулах на два месяца и оформили это следующим образом:

Опасное условие о дате, начиная с которой уплачиваются арендные платежи

"1. С момента заключения настоящего договора Арендатору предоставляется доступ в арендуемые помещения. Арендатор вправе проводить в них ремонт, переоборудование и иные работы, необходимые для приведения арендуемых помещений в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению.

5. Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату начиная с 11 декабря 2015 г.".

Дату, когда арендатор получил доступ в арендованное помещение, налоговики, скорее всего, посчитают началом аренды. Арендную плату арендатор начнет уплачивать через два месяца с момента начала аренды. Значит, в течение этих двух месяцев он пользуется помещением безвозмездно. Поэтому должен включить во внереализационные доходы сумму, сэкономленную на аренде (п. 8 ст. 250 НК РФ). А арендодатель обязан начислить НДС с неполученной арендной платы и не вправе амортизировать помещение в налоговом учете (пп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 3 ст. 256 НК РФ).

Ситуацию не улучшит включение в договор условия о том, что в переходный период арендатор не вправе использовать помещение по его прямому назначению. Например, как офис или торговый центр:

Опасное условие об ограничениях в использовании арендованного помещения

"С момента заключения настоящего договора Арендатор имеет доступ в арендуемые помещения, но до 11 декабря 2015 г. не вправе использовать их по целевому назначению (в качестве офисного помещения)".

Наличия у арендатора доступа в арендованное помещение достаточно, чтобы считать, что он начал пользоваться этим объектом. А поскольку пользуется безвозмездно, есть риск доначисления налогов обеим сторонам договора.

Безопасных вариантов несколько

Вариант первый - на первые месяцы аренды снизить арендную плату, но в разумных пределах

Допустим, стороны договорились о долгосрочной аренде офисного помещения. Предварительно на один год с последующей ежегодной пролонгацией договора. Арендная плата за весь офис составляет 200 000 руб. в месяц. На время ремонта арендодатель предоставил арендные каникулы сроком на три месяца.

При таких условиях арендная плата за первый год аренды составит 1 800 000 руб. [200 000 руб. x (12 мес. - 3 мес.)]. Стороны могут прописать в договоре аренды, что за первые четыре месяца арендная плата составляет 50 000 руб. в месяц, а затем повышается до 200 000 руб. в месяц. Сумма за год останется неизменной - 1 800 000 руб. [(50 000 руб. x 4 мес.) + (200 000 руб. x 8 мес.)].

Временное понижение арендной платы логично объяснить необходимостью ремонта в арендованном помещении:

Безопасное условие договора аренды о снижении арендной платы

"1. Арендная плата составляет 200 000 (Двести тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 18%.

2. На период проведения ремонтных и отделочных работ в арендуемом помещении (с 16 ноября 2015 г. по 15 марта 2016 г.) арендная плата составляет 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 18%".

Законодательство не содержит ограничений для снижения арендной платы. Стороны самостоятельно договариваются об устраивающей их цене (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Но все-таки рискованно снижать арендную плату за первые месяцы до неправдоподобной суммы. Например, до 1 руб. за кв. м в месяц или до 1000 руб. в месяц за большое помещение. Налоговики могут приравнять это к безвозмездному пользованию объектом и доначислить арендатору и арендодателю налоги.

Этот вариант неудобен для арендатора, так как по условиям договора ему придется вносить арендную плату уже за первый месяц аренды. То есть арендных каникул как таковых не будет. Уменьшится лишь общая сумма арендных платежей за год.

Стороны вправе добавить в договор условие об отсрочке платежа. Например, на те же три месяца арендных каникул. Налоговых рисков в этом нет. Главное, чтобы за предоставление отсрочки с арендатора не взимались проценты (п. 1 ст. 823 ГК РФ). Хотя условие об отсрочке платежа может навести налоговиков на мысль, что стороны таким образом завуалировали арендные каникулы.

Вариант второй - равномерно распределить арендную плату на первый год аренды

Этот вариант аналогичен предыдущему. Только размер арендной платы в течение первого года или другого периода не меняется.

Воспользуемся условием приведенного выше примера. С учетом арендных каникул на три месяца арендная плата за первый год аренды составит 1 800 000 руб. Стороны указывают в договоре, что арендная плата составляет 150 000 руб. в месяц (1 800 000 руб. 12 мес.):

Безопасное условие договора аренды о снижении арендной платы

"1. Арендная плата в течение первого года аренды составляет 150 000 (Сто пятьдесят тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 18%.

2. Соглашение о размере арендной платы на следующий год или иной период оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору".

По окончании первого года аренды стороны перезаключат договор на новый год или подпишут к нему дополнительное соглашение об изменении арендной платы. То есть зафиксируют, что арендная плата со второго года аренды будет составлять 200 000 руб. в месяц.

Вариант третий - зачесть расходы арендатора на ремонт помещения в счет уплаты арендных платежей

При этом варианте арендная плата устанавливается с первого месяца аренды в полном размере. Но за период арендных каникул арендатор ее не уплачивает.

Так как арендодатель согласен возместить ему расходы на ремонт арендованного помещения путем их зачета в счет оплаты аренды. Это допускается гражданским законодательством (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Снова воспользуемся условием приведенного выше примера. Возможные формулировки в договоре аренды:

Безопасное условие о зачете расходов на ремонт в счет арендной платы

"1. Арендная плата составляет 200 000 (Двести тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 18%.

7. Арендатор проводит в арендуемом помещении ремонт, переоборудование и иные работы, необходимые для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.

8. Арендодатель возмещает Арендатору затраты, связанные с ремонтом, переоборудованием арендуемого помещения и проведением в нем иных работ, необходимых для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.

9. Возмещение затрат, указанных в п. 8 настоящего договора, осуществляется путем их зачета в счет уплаты арендной платы за первые три месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, который подписывают Арендатор и Арендодатель.

10. Начиная с четвертого месяца действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере, указанном в п. 1 настоящего договора".

В договоре аренды также нужно прописать, что проведение текущего ремонта в арендованном помещении - это обязанность арендодателя. Ведь по общему правилу арендодатель обязан делать за свой счет лишь капитальный ремонт (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Проведение текущего ремонта возложено на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Но в договоре аренды стороны могут установить иной порядок. Например, они вправе указать, что арендодатель проводит и капитальный, и текущий ремонт помещения.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

28 сентября 2016 г.
Проект Федерального закона "О внесении изменения в статью 16 Федерального закона "О рекламе"

Законопроектом предлагается увеличить объем рекламы, допускаемой к распространению в периодических печатных средствах массовой информации, не специализирующихся на сообщениях рекламного характера, до 45 процентов объема одного номера издания (вместо установленных в настоящее время 40 процентов). Нововведение поддержит предпринимателей в данной сфере, при этом не нанесет ущерба интересам общества, особенно его наименее защищенным слоям.

23 сентября 2016 г.
Проект Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О валютном регулировании и валютном контроле"

Как указывается в пояснительной записке, целью законопроекта являются определение "валютного резидентства" физических лиц, устранение отдельных избыточных обременений для уполномоченных банков и физических лиц-резидентов при совершении валютных операций с использованием счетов (вкладов) физических лиц-резидентов, открытых ими в банках за пределами территории РФ, расширение перечня разрешенных случаев зачисления денежных средств на счета (вклады) физических лиц-резидентов, открытые ими в банках за пределами территории РФ и др.

13 сентября 2016 г.
Проект федерального закона № 1171716-6 "О государственной поддержке молодежного предпринимательства"

Цель законопроекта - создание условий для развития в России предпринимательских инициатив среди молодежи путем законодательного установления инструментов и механизмов поддержки деловой активности молодежи. Как показывает мировой опыт, решение задач самозанятости молодежи, развитию инновационных инициатив сопряжено с созданием комфортной среды для реализации предпринимательских инициатив.

Законопроект направлен на расширение информационной основы принятия решений в области государственной экономической политики, направленной на улучшение инвестиционного климата и привлечение иностранных инвестиций в экономику субъектов РФ. Его целью является расширение полномочия Банка России по составлению отчетности по статистике платежного баланса, инвестиционной позиции, внешней торговли услугами, внешнего долга и международных резервов РФ.

27 августа 2016 г.
Проект Федерального закона № 1157785-6 "О внесении изменений в статьи 67 и 67.1 Федерального закона "Об исполнительном производстве"

Законопроектом предлагается исключить из части 2 статьи 67.1 ФЗ "Об исполнительном производстве" временное ограничение на пользование должником специальным правом из-за неисполнения требований о взыскании административного штрафа, назначенного за нарушение порядка пользования специальным правом, а также увеличить размер суммы задолженности по исполнительному документу, применяемый к должнику как мера обеспечения временного ограничения на выезд его из РФ до ста тысяч рублей.

Дата размещения статьи: 08.09.2016