Категория: Бланки/Образцы
_____________________ именуемый в дальнейшем "Продавец", в лице __________________, действующего на основании ____________________, с одной стороны, и _____________________, именуемый в дальнейшем "Покупатель", в лице _____________________________________________, действующ___ на основании __________________________________, с другой стороны, заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРАв границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью ___ кв. м, принадлежащий на момент совершения настоящего Договора Продавцу на праве собственности на основании __________________________, с расположенными на нем _______________________________________________________________.
1.2. Покупатель осведомлен, что в отношении земельного Участка, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, имеется обременение - ипотека в силу закона, а именно: _________________.
1.3. Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что по Участку, являющемуся предметом Договора, не имеется земельных и иных имущественных споров (либо имеются следующие земельные или иные споры:
2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ2.1. Цена Участка составляет _________ (__________________) рублей, в том числе НДС _________ (________________) рублей.
2.2. Сумма Договора вносится единовременно, не позднее _____ дней с момента подписания Сторонами Договора (или в следующем порядке: __________________________________________).
2.3. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный Продавцом расчетный счет.
3. ОГРАНИЧЕНИЯ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ УЧАСТКА3.1. На Участок распространяются следующие ограничения в использовании:
3.1.1. _________________________ (в связи с установлением особых условий использования Участка и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах), установленные на основании ____________________________________________________ на срок _______________________________________________ (или бессрочно).
3.2. Ограничения в использовании Участка, установленные на определенный срок, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН4.1. Продавец имеет право:
4.1.1. Требовать от Покупателя уплаты установленной Договором денежной суммы за Участок.
4.1.2. Сохранить за собой право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного Участка, которая занята объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности (указывается в случае, если объекты недвижимости не подлежат передаче в собственность Покупателя на основании настоящего Договора).
4.2. Продавец обязан:
4.2.1. Передать Участок в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением.
4.2.2. Передать Участок, не состоящий под арестом (запрещением) и свободным от любых, кроме изложенных в п. 1.2 настоящего Договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения Договора Продавец не мог не знать.
4.2.3. Не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности.
4.2.4. Не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче Участка Покупателю).
4.2.5. Возместить Покупателю убытки, связанные с _______________________.
4.3. Покупатель имеет право:
4.3.1. Требовать уменьшения цены Участка или расторжения Договора и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему Продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного Участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного Участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного Участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое Покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка.
4.3.2. Требовать предоставления Участка в собственность на основании передаточного акта (иного документа о передаче Участка).
4.3.3. Требовать предоставления Участка, пригодного для его использования в соответствии с целевым назначением.
4.3.4. Требовать уменьшения цены Участка и возмещения убытков в случае передачи Участка, непригодного для его использования в соответствии с целевым назначением.
4.3.5. Требовать передачи Участка, не состоящего под арестом (запрещением) и свободного от любых, кроме изложенных в разделе 4 Договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения Договора Продавец не мог не знать.
4.3.6. Требовать уменьшения цены Участка либо расторжения Договора в случае передачи ему Участка, обремененного правами третьих лиц, не оговоренных в п. 1.2 настоящего Договора, если не будет доказано, что Покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот Участок.
4.4. Покупатель обязан:
4.4.1. Принять земельный Участок.
4.4.2. Уплатить цену Участка в размере, порядке и сроки, которые установлены Договором.
4.4.3. Не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности.
4.4.4. Не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче земельного Участка Покупателю в собственность).
4.4.5. Предоставить Продавцу право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята объектами недвижимости, принадлежащими Продавцу на праве собственности (указывается в случае, если объекты недвижимости не подлежат передаче в собственность Покупателя на основании настоящего Договора).
4.4.6. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
4.5. Продавец и Покупатель имеют равные права и несут обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН5.1. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора, в том числе вызванное действием непреодолимой силы, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ6.1. Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются по соглашению между Продавцом и Покупателем.
6.2. При невозможности достижения соглашения между Сторонами возникшие споры разрешаются в суде ____________ в соответствии с законодательством Российской Федерации.
7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ7.1. Право собственности у Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
7.2. Договор подлежит нотариальному удостоверению.
7.3. Договор составлен в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах ________ (нотариуса, учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) по адресу: _________________, один - у Продавца, один - у Покупателя.
7.5. К Договору прилагаются:
- кадастровая карта (план) Участка (прилагается во всех случаях);
- сводная ведомость оценки зданий, строений, сооружений (прилагается при включении зданий, строений, сооружений в предмет договора);
- требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом);
- копии договоров аренды, безвозмездного срочного пользования, ипотеки, заключенных Продавцом с третьими лицами по предмету Договора;
- доверенность лица, уполномоченного Продавцом выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным Продавцом);
- доверенность лица, уполномоченного Покупателем выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным Покупателем).
8. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОНОбременениями в юридической и правоприменительной сфере признаются установленные государством статусы, мешающие или ограничивающие действия, связанные с владением и распоряжением имущества. Данные ограничения несут неизменно негативный характер, поскольку не только осложняют процедуры продажи или обмена. но и снижают рыночную стоимость имущества.
Государственной регистрации права на жилье непосредственно препятствуют обременения, перечисленные в федеральном законе «О регистрации недвижимости» (ФЗ-122 ). Согласно статье 6. обременения подлежат обязательной регистрации в реестре как «Особые отметки» и могут быть внесены на основании мотивированных заявлений граждан, юридических лиц или решения суда.
Перечень видов ограничений (обременений):
Договор купли-продажи квартиры с обременением должен содержать ссылку на таковое, а также документ, удостоверяющий устранение ограничений.
Особенности продажи квартиры с обременением ипотекойВзятое кредитное обязательство, залогом по которому выступает жилье, наступает либо при заложенной собственной квартире, либо при жилье, приобретаемом в ипотеку. При этом банк обязуется зарегистрировать обременение в Федеральном реестре, предъявив договор займа. С момента регистрации в отношении квартиры будет действовать режим ограниченной собственности. тем не менее не отрицающий, что квартира принадлежит заемщику, а не банку.
Оценивая жилье с подобным обременением, следует учитывать не только факторы сложности снятия ограничений, риска со стороны банка, но и стоимость кредита, неотделимую также от непогашенных процентов. Реальная стоимость квартиры при продаже квартиры с обременением по ипотеке. если кредит не был погашен, должна быть уменьшена на остаток долга перед банком.
Для реализации подобной продажи существуют два метода:
В первом случае, банк может оценить нового заемщика иначе и предложить другие условия по договору ипотеки.
Продажа квартиры находящейся под арестомФакт ареста, наложенного судом, при любых обстоятельствах запрещает проводить сделки с данной недвижимостью. Суд, учитывая ряд факторов и их влияние на усугубление ситуации (развитие преступления, получение преступных доходов), может ограничить не только продажу, но и фактическое владение имуществом. Непосредственное уведомление Федерального реестра осуществляет служба судебных приставов, ведущая исполнительное производство.
Продажа квартиры, находящейся под арестом. возможна только в случае его снятия или соответствующего решения суда (также автоматически снимающего арест именно с предмета сделки). На практике подобные решения до устранения всех нарушений, повлекших наложение ареста, встречаются редко, поскольку порядок и причины ограничений строго прописаны в процессуальном законодательстве.
Помимо этого, существуют схемы, когда покупатель, используя собственные средства, гасит обязательства продавца перед третьими лицами по предварительному договору (если арест наложен из-за долгов). Стоит учитывать, что у суда нет прямой обязанности снимать ограничения в пользу продавца в момент изменения ситуации, а потому продажа такой квартиры является чрезвычайно рискованной.
Нюансы продажи квартиры обремененной договором рентыДоговор ренты обязывает плательщика вносить средства на содержание собственника квартиры. Суть договора заключается в передаче права собственности на квартиру в случае смерти получателя, наступившей по естественным причинам. Подобная формулировка позволяет говорить об ущемлении прав плательщика ренты в случае, если квартира будет продана. Рентные отношения установлены в рамках статьи 583 ГК РФ и рассматриваются в отдельных статьях 122-ФЗ (в частности, статье 12 ).
Для осуществления продажи необходимо получить согласие получателя и заверить его нотариально. Согласие должно содержать указание на причину отказа от прав на квартиру по ренте и формально соответствовать образцу заявления. В частности, может быть заключено дополнительное соглашение, устанавливающее размер отступных.
На основании согласия, а также заявления в Федеральный реестр. из сведений в нем удаляется отметка о наличии ренты и ее стоимости. Спустя 10 дней выдается свидетельство о снятии обременения, на основании которого возможно проводить любые сделки с квартирой.
Порядок продажи квартиры, сдаваемой в арендуОбременение при аренде квартиры возникает только в случае, если договор заключен на длительный срок. В частности, собственник обязан произвести государственную регистрацию договора в Росреестре не позднее 30 дней с момента заключения. Стоит обратить внимание, что это обременение де-факто, а не де-юре – продавать квартиру, сдаваемую в аренду, законом прямо не запрещено. Похожая ситуация возникает, если в квартире прописан посторонний .
Другое дело, что согласно ГК РФ. обязательства арендодателя переходят покупателю в момент регистрации права собственности. Арендатор квартиры, до истечения срока договора может проживать в данной квартире, если он своевременно исполняет взятые на себя обязательства, в частности вносит оплату за проживание. До момента окончания действия договора новый собственник не сможет сменить условия договора.
На практике аренда редко становится помехой при продаже: большинство договоров заключаются вне законной плоскости и не проходят регистрацию. Квартиросъемщикам проще найти новое жилье, нежели тратить свое время на споры со сторонами купли-продажи. В иных случаях применяется подход, связанный с несоблюдением формальностей: обращается внимание на детали договора, порчу имущества или несвоевременную выплату.
Продажа квартиры с несовершеннолетними и недееспособнымиНесовершеннолетние. согласно Конституции и Гражданскому кодексу, являются одновременно недееспособными гражданами (частично дееспособными с 14 лет ), то есть не могут самостоятельно осуществлять значимые юридические действия. Права несовершеннолетних собственников и жильцов защищены Семейным кодексом, а также законом «Об опеке», которые устанавливают взаимодействие с особым органом по контролю законности в сфере прав несовершеннолетних – органами опеки и попечительства. Граждане, которых суд признал недееспособными по медицинским показателям, имеют для данных целей опекуна, наделяемого правом распоряжаться имуществом иждивенца.
Продажа подобной квартиры осуществляется в зависимости от следующих факторов:
В редких случаях, органы опеки дают свое согласие даже при ухудшении жилищных условий:
Обременения объективно накладывают серьезные ограничения на распоряжение недвижимостью, оставаясь при этом одной из самых распространенных причин судебных споров. Главный признак продажи квартиры с обременением – что это может означать безусловный риск, но лишь при несоблюдении законов, поскольку:
Заданных вопросов сегодня:
Количество юристов: 4
Среднее время ответа:
в договор купли-продажи внести обременения аренды
физ. лицо покупает у другого физ.лица нежилое помещение, но оказывается, что в 2012г продавец заключил договор аренды с ООО сроком на 10 лет..Подскажите, как правильно сформулировать обременения, что в данный момент заключен договор аренды с ООО сроком на 10 лет? отказа не будет, если есть действующий договор аренды?
Re: в договор купли-продажи внести обременения аренды
Так и напишите, что на момент составления договора отчуждаемый объект находится в аренде по такому-то договору на такой-то срок, арендатор такой-то, арендодатель такой-то, номер регистрационной записи и дата внесения в ЕГРП. Отказа не будет, действующий договор аренды не является препятствием для перехода права, главное что-бы не было запрета или ареста. Слова о том, что "отчуждаемое имущество не обременено правами третьих лиц" из договора купли-продажи уберите.
Re: в договор купли-продажи внести обременения аренды
можно номер регистрационной записи не указывать т.к. он написан от руки с обратной стороны договора и одна цифра не понятна, боюсь ошибиться..и как указать, что арендаторы сохраняют права аренды данного помещения?
Добавлено через 25 минут 43 секунды
На момент заключения договора купли-продажи отчуждаемый объект находится в аренде по договору аренды нежилого помещения от 15 мая 2012 года сроком на десять лет, до 15 мая 2022 года, Арендатор ООО « василек», Арендодатель индивидуальный предприниматель Петров Иван Иванович кызы, дата регистрации 05 июля 2012 года номер регистрационной записи 77-77-09/034/2012-520. Так правильно будет? номер рег записи плохо читается то ли 034, то ли 834..Можно не указывать
Добавлено через 28 минут 47 секунд
Можно дописать- Арендатор сохраняет право пользования данным нежилым помещением на срок согласно договора аренды.
Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Текущее время: 23:03. Часовой пояс GMT +3.
Сообщаемые Вами личные данные (имя, номер телефона) нигде не будут опубликованы; они станут доступны только лишь для отвечающего Вам юриста.
Чтобы Вам была оказана бесплатная юридическая консультация адвоката или юриста, заполните, пожалуйста, все поля приведенной анкеты полностью.
Вы также можете получить консультацию по телефону (499)703-47-89 в Москве или (812)309-05-73 в Санкт-Петербурге
Купля-продажа недвижимости с обременениемСобственник вещи вправе по своему усмотрению определять ее дальнейшую судьбу: он может ее продать, подарить, предоставить в залог и совершить прочие действия. Согласно определению гражданского законодательства понятие обременения предусматривает под собой создание условий (событий), ограничивающих правомочия собственника в отношении объекта (земельных участков, квартир, комнат и т.д.).
Виды сделок с обременениемЧасто собственник оформляет сделки купли-продажи объектов недвижимости с обременением. Самый распространенный способ обременения – залог (ипотека) жилой недвижимости. Обязательным условием заключения такой сделки является согласие банка-кредитора на заключение сделки. Недвижимость переходит в собственность после снятия записи регистрации об ипотеке.
Еще одна разновидность сделки с обременением – покупка недвижимости с использованием средств государственного материнского капитала или по жилищному сертификату. Право собственности переходит от продавца к покупателю по истечении установленного законом срока регистрации. Однако денежные средства в счет расчетов по договору поступают на счет покупателя в срок, установленный законодательством для реализации сертификата.
Сделками с обременением являются также сделки, где порядок расчетов определяется в договоре усмотрению продавца и покупателя. Сторонами сделки могут быть как физические, так и юридические лица. Например, при купле-продаже дачи, оформление документов по сделке с обременением, расчеты могут предусматриваться после перехода права собственности от продавца к покупателю. В марте 2013 года в действующее законодательство внесены изменения, согласно которым аренда объектов третьими лицами является сделкой с обременением. Сделка по отчуждению такого объекта подлежит обязательной государственной регистрации с обременением. Данные изменения призваны защитить права и арендаторов, и потенциальных покупателей недвижимости. Правильное составление договора купли-продажи квартиры и оформление документов по сделкам с обременением целесообразно поручить юристам-профессионалам. До настоящего времени в теории и практике российского законодательства спорным вопросом является можно ли считать обременением договор ренты, если стороны договора хотят распорядиться недвижимостью до полного исполнения обязательств по договору. Обременение недвижимого имущество могут осуществлять также государственные органы (например, органы опеки и попечительства в интересах малолетнего, если малолетний имеет часть доли на квартиру). При наличии намерения совершить сделку с недвижимостью, сведения о наличии (отсутствии) ограничений пользования и распоряжения можно отследить путем получения выписки из ЕГРП в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии вашего региона или отделениях службы.
В настоящее время квартиры стоят дорого, поэтому многие покупатели ищут варианты, при которых стоимость жилья будет занижена. Один из возможных путей – приобретение недвижимости, на которую наложено обременение. Цена на нее, как правило, снижена, однако и бумажной волокиты в данной ситуации куда больше. Чтобы правильно провернуть подобного рода сделку, следует ознакомиться со всеми тонкостями дела и, прежде всего, понять, что являет собой это самое обременение на квартиру, и как узнать о нем.
Обременение на квартиру: что это, и как о нем узнать?Под обременением понимают наличие каких-либо юридических условий, которые ограничивают права собственника на свое усмотрение распоряжаться квартирой. Иными словами, он не может просто взять и продать такое жилье, не обратившись к третьему лицу, заинтересованному в данном деле.
При продаже такой недвижимости обременение переносится на нового хозяина. А чтобы продавец не мог утаить от покупателя факт обременения, органы Росреестра фиксируют его и прописывают в свидетельстве о праве собственности.
Выделяют следующие виды обременений:
Итак, квартиру в аварийном доме продать нельзя. Арестованную недвижимость можно продать лишь после уплаты всех долгов. В остальных случаях нужно обращаться к заинтересованным лицам.
О том, как продать квартиру с обременением, мы расскажем далее.
Купля-продажа подобной недвижимостиИтак, как уже упоминалось, сделка по продаже квартиры. на которой лежит обременение, будет происходить по усложненному пути, к тому же, Вам понадобится специальный бланк для договора.
О том, как произвести продажу квартиры с обременением, расскажет следующий видеосюжет:
Особенности сделкиОбременение снимается, когда устраняется его причина. Однако иногда возникает необходимость продать обремененное ипотекой жилье. В таком случае продавец должен добиться от банка-залогодержателя разрешения на данную операцию. Когда положительный ответ получен, следует найти покупателей, согласных на покупку обремененной квартиры.
Далее процедура развивается по следующей схеме:
Разумеется, могут возникнуть некоторые трудности. Так, после того как покупатель выплатит ипотечный долг, продавец может отказаться продавать жилье и с ним придется судиться. Чтобы избежать неприятностей, следует заключать предварительный договор с залогом, в котором будет указано, что покупатель в счет оплаты квартиры выделил определенную сумму на погашение кредита.
На сегодняшний день существует несколько вариантов обременения на жильё. Самыми распространёнными из них являются:
Во всех остальных случаях необходимо участие в сделке третьих лиц:
Ипотека – главным и немаловажным плюсом является цена. Цены на такие квартиры, как правило, ниже. Такое жильё находится в собственности у банка, то есть нет риска, что права на имущество имеются у третьих лиц, что возможно на рынке вторичной недвижимости. Минус – это материальный риск приобретения залоговой квартиры.
Договор ренты. Плюсы – это материальная сторона вопросы. Минусов, к сожалению, больше. Рентодатель может в любое время через суд потребовать расторгнуть договор, причём часто суд становится на сторону пожилого хозяина. Также может случиться, что после смерти хозяина у него окажутся наследники, претендующие на площадь. В этом случае, отстаивать свои права придётся в суде, неизвестно ещё с каким исходом.
В целом становится понятно, что квартиры в обременении – это хороший способ сэкономить, только если вы обладаете крепкими нервами и готовы оформлять сделку строго по закону, дабы не навлечь на себя проблемы.
Как продать квартиру с обременениемПервое, что необходимо сделать это:
Первый вариант – оформление сделки до снятия обременения. В этом случае, покупатель отправляется в банк, как новый держатель залога. В банке пишется заявление, которое даёт согласие на совершение сделки. Покупатель деньги, рассчитанные по покупке квартиры, кладёт в банк на два разных счёта. На первый счёт – сумма равная оставшемуся платежу по кредиту, включая проценты и всю переплату. А на второй счёт – сумма, предназначенная продавцу, то есть разница от суммы кредита и стоимости квартиры.
После осуществления данной процедуры, подписывается договор купли-продажи. Банк выдаёт документ, с которым уже подаётся заявление в УФМС на снятие обременения. После чего, подписываются документы и оформляется право собственности на нового хозяина. Только после этого, банк изымает из первой ячейки деньги, предназначающиеся на погашение займа, а продавец получает свои денежные средства из второй.
Второй вариант – предварительное оформление договора купли-продажи. Продавец берёт аванс у покупателя большей суммой, которая будет предназначена на погашение кредита в банке. Продавец вносит эти деньги как остаток за заём, банк выдаёт документ о том, что он оплачен и задолженность погашена. После чего он отправляется в УФМС, пишет заявление на снятие претензий. После полного оформления прав собственности, покупатель выплачивает оставшиеся деньги.
Если обременение на квартиру в виде ареста, то прежде чем продавать жильё с него необходимо снять его. Для этого необходимо обратиться в орган, наложивший ограничение. Для снятия ареста они потребуют устранение причин, приведших к нему. Иногда таких возможностей может и не быть.
В этом случае продажа имущества может быть проведена через публичные торги или аукцион, которые отличаются друг от друга:
Если площадь жилая куплена недавно, то заимодатель по договору может запретить какие-либо сделки с имуществом. Часто этот срок составляет полгода или год.
Но банки, как правило, могут индивидуально подойти к рассмотрению этого вопроса:
Если вы потенциальный покупатель и хотите убедиться, что на жилую площадь не наложены ограничения или даже несколько, вас просто необходимо подать заявление в Единую службу реестра прав на недвижимое имущество. Это можно сделать или, придя в это государственное учреждение или на сайте Росреестра, или же на сайте единых государственных услуг. Для получения справки вам необходимо будет заполнить специальную форму, оплатить государственную пошлину. Если претензий к владельцу недвижимости нет, то на поле про обременения будет стоять отметка «не зарегистрировано».
На самом деле, целесообразно получать такую справку по каждой квартире, потому что владелец может и скрывать наличие проблем с площадью.
Таким образом, следует сказать, что покупка квартиры в обременении – это очень серьёзный шаг. Поэтому прежде чем купить квартиру:
При правильном подходе никаких проблем с покупкой и оформлением жилья не возникнет. А деньги, сэкономленные на этом варианте приобретения недвижимости, позволят вам ещё больше радоваться приобретению.