Расторжение договора купли-продажи на квартиру так как покупатель не оплатил

Разумовская Тамара Генадьевна (07.09.2014 в 12:53:42)

Доброго дня вам!

Обращаться сначала к покупателям, которые не оплатили с письменной претензией об уплате ден.средств.Это отправляете им заказным письмом с уведомлением и описью вложения.Потом пошлите им согласие на расторжение договора -купли-продажи.Смотрите образец:

г. ________________ "___"___________ ____ г.

___________________, именуем__ в дальнейшем Продавец, в лице ____________, действующ___ на основании ____________, с одной стороны, и __________________, именуем___ далее Покупатель, в лице _______________, действующ___ на основании ______________, с другой стороны, заключили соглашение о нижеследующем:

1. Стороны расторгают Договор купли-продажи N ____ от "__"_______ ____ г. с момента подписания соглашения сторонами.
2. При расторжении договора N ___ прекращаются все взаимные обязательства сторон, связанные с его заключением и исполнением.
3. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

Продавец: _____________________________________________________________
___________________________________________________________________________

Покупатель: ___________________________________________________________
___________________________________________________________________________

Продавец:
_________________ _________________/________________
М.П.

Покупатель:
_________________ _________________/________________
М.П.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поэтому дополнительное соглашение будет подлежать государственной регистрации, если такое требование предъявляют к самому договору. Там же п. 2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Оплата по договору купли-продажи недвижимого имуществаподтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо ) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон. но только при наличии следующих условий:

1. при существенном нарушении договора другой стороной;
2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ». Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность товар (недвижимость), а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя. Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ №10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав " судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Если до принятия указанного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ, даже при наличии всех необходимых для расторжения условий – отсутствия оплаты, доказанных убытках (ущерба) продавца, фактической не передачи имущества покупателю — судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости выносятся часто.Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки.

Так что отправляйте то что я вам указала. а потом по истечению сроков требований, готовьте иск в суд.У вас все шансы на успех в этом деле.Лично от себя,хоть и все написала вам, советую не пренебрегать услугами очного юриста.Вы все равно потом их с ответчика взыщете.

Надеюсь ответ мой полезен и поможет вам.Не забудьте оставить свой отзыв "+"

Расторжение договора купли-продажи квартиры: по соглашению после регистрации по инициативе покупателя, образец искового заявления, основания и порядок

Договор купли-продажи – это, прежде всего, правовой документ. В гражданском кодексе РФ посвящена целая глава сделкам купли-продажи, в том числе дано четкое определение этому документу. Согласно определению, договор купли-продажи – это гражданско-правовой акт на основании которого, одна сторона (продавец) берет на себя обязательства по передаче покупателю вещи или объекта, указанных в документе, а другая сторона (покупатель) должна получить имущество и выплатить за него заранее оговоренную в акте сумму. В акте обязательно указывается НДС и по заключению оплачивается госпошлина.

Сторонами акта могут выступать любые граждане, достигшие совершеннолетнего возраста, являющиеся дееспособными и владеющие передаваемой собственностью.

Чтобы подтвердить серьезность своих намерений стороны до составления акта купли-продажи подписывают предварительный договор .

Расторжение договора купли-продажи заключается в полном окончании его действия и отношений правового характера между сторонами документа. Несмотря на этот факт, расторгнуть акт при согласии одной из сторон получится не сразу. Прекращение документа может произойти либо по добровольному согласию участников, либо по решению суда.

В статье 450 ГК РФ прописаны основания, по которым можно завершить действие документа в одностороннем порядке. В целом, подобный шаг предпринимается в том случае, если одна из сторон не выполняет своих обязательств:

• покупатель выразил отказ произвести платеж по сделке, после подписания договора и его регистрации в Росреестре;
• продавец отказывается выписываться из жилья после оплаты денежных средств покупателем.

Также, расторжение соглашения может быть произведено и без вины сторон. Причиной этому, могут послужить непредвиденные обстоятельства или различные необычные случаи, которые не дают возможности выполнить условия акта.

Если договор жилплощади был составлен с участием организации, то расторгнуть такой документ можно, руководствуясь тем, что предприятие не предоставило необходимых документов. и сам акт был подписан неуполномоченным лицом.

В досудебном порядке расторжение акта может произойти лишь по согласию сторон. Стоит отметить, что подать исковое заявление в суд возможно лишь в том случае, когда инициатор расторжения имеет на руках отказ второй стороны. Образец заявления можно найти в суде или в нотариате. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи ].

Существует два варианта расторжения документа:

1. До того, как была проведена госрегистрация права собственности на жилье.
2. Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации.

В первом случае, для прекращения действия документа потребуется всего лишь составить соглашение о расторжении договора купли-продажи. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи ]. Во втором случае вернуть переданную собственность достаточно сложно, поскольку аннулировать сделку можно лишь в том случае, если она еще не завершена, и прекратить действие договора тоже можно в этом же случае.

Единственный способ обезопасить себя от подобной ситуации – это заведомо прописать подобную ситуацию в акте, варианты ее разрешения и обозначить конкретные сроки действия этого пункта.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ прекращение акта может быть осуществлено и в одностороннем порядке. Судебная практика показывает, что необходимость в этом шаге возникает в том случае, если одна из сторон не согласна с другой и высказывается против прекращения ранее составленного акта.

Чтобы расторгнуть акт купли-продажи от инициативной стороны потребуется составить иск в суд. Зачастую, составители документа допускают достаточно серьезную ошибку: они требуют расторжения договора, забывая о том, что необходимо указать и о возврате переданного по документу имущества. В результате действие акта прекращается, а имущество так и остается в руках ответчика.

Существует определенный порядок расторжения акта купли-продажи через суд:

1. При возникновении конфликтной ситуации, несогласная сторона обращается к другой стороне с предложением о расторжении акта.
2. В случае получения письменного отказа от расторжения, истец должен подождать порядка 30 дней. которые даются ответчику на подписание этого отказа.
3. Если отказ получен не был в течение указанного срока, то истец имеет право подавать в судебные инстанции исковое заявление о расторжении акта.
4. Заявление составляется в письменной форме, с обозначением всех требований истца и к нему прикладываются все необходимые документы, затем подается в суд.
5. В суде истец должен обозначить и доказать свою позицию, подкрепляя ее показаниями свидетелей и наличием подтверждающих документов.
6. На основании положительного решения суда, акт купли-продажи, может быть расторгнут в одностороннем порядке, а убытки возмещены пострадавшей стороне.

В том случае, если прекращение договора выполняется по согласию между участниками сделки, то для окончания его действий необходимо, всего лишь, составить соглашение о расторжении акта. Для этого потребуется паспорта или другие документы удостоверяющие личность, сторон, а также сам акт.

В том случае, если прекращение документа будет проходить в судебном порядке, то от заявителя потребуется составить исковое заявление в суд и приложить к нему:

• акт купли-продажи;
• уведомление об отказе в расторжении документа со стороны ответчика;
• правоустанавливающие документы на собственность квартиры (если заявитель является собственником квартиры и прекращение акта происходит по инициативе продавца);
• расписка в получении денежных средств (если происходит расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя ).

Иванов решил продать квартиру, в которой он когда-то проживал совместно с братом. Несколько лет назад брат попал в тюрьму и Иванов его из квартиры выписал. Через некоторое время, появились покупатели, и был составлен акт купли-продажи. Деньги были переданы, а Иванов выписался из квартиры. Когда продавцы обратились за госрегистрацией квартиры в собственность, им было отказано, потому что выяснилось, что брат Иванова, недавно вышедший на свободу, подал исковое заявление в суд с претензией в отношении расторжения сделки, поскольку он перед заключением был прописан на этой жилплощади и имеет право проживать в квартире.

Суд признал его требования законными и вынес решение о расторжении акта купли продажи. Деньги были возвращены покупателю, а квартира осталась в собственности Иванова.

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Марина, посоветуйте, пожалуйста, что мне сделать в сложившейся ситуации? Дело в том, что недавно я подобрала подходящий вариант жилплощади и заключила с продавцом акт купли-продажи. Мною, через адвоката были выплачены деньги за квартиру, и я получила на руки документы для проведения регистрации в собственность. Сегодня, посетив учреждение, я получила отказ. Дело в том, что в квартире обнаружилось несоответствие заявленного изначально плана и имеются в наличии неузаконенные перепланировки. Посоветовавшись все с тем же юристом, я поняла, что так и не смогу узаконить эти исправления, тем самым квартира останется в собственности бывшего владельца. Подскажите, пожалуйста, можно ли расторгнуть акт купли- продажи и вернуть мои деньги?

Ответ: Здравствуйте Марина. В вашей ситуации прекращение акта является единственно правильным вариантом. Для этого от вас потребуется согласие второй стороны и составление соглашения о расторжении ранее составленного правового акта. В том случае, если продавец не согласен с прекращением договора, вы можете подать исковое заявление в суд и расторгнуть акт там, на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ. Деньги же вы сможете вернуть уже по решению суда.

Исходя из вышесказанного, можно сформулировать ряд тезисов

1. Договор купли–продажи – это правовой документ, регламентирующий отношения покупателя и продавца.
2. Объектом акта выступает передаваемое имущество, а сторонами акта — покупатель и продавец.
3. Документ, может быть расторгнут, как по соглашению участников сделки, так и в одностороннем порядке.
4. В случае добровольного прекращения, между сторонами заключается специальное соглашение о прекращении действия акта.
5. Если прекращение договора происходит в одностороннем порядке, то заявитель должен обратиться в судебную инстанцию.
6. В том случае, если объект акта еще не прошел регистрацию можно прекратить действие договора без ощутимого ущерба продавцу и покупателю, а вот если регистрация уже была осуществлена покупателем, то здесь расторгнуть акт достаточно сложно.
7. При решении проблемы в судебном порядке от заявителя потребуется не только составить исковое заявление, но и собрать весь пакет необходимых документов.
8. Если инициатором расторжения выступает покупатель, то он предоставляет договор купли-продажи и расписку об уплате денег или иной финансовый документ, а если продавец, то он должен подтвердить свое право собственности на жилье, путем предоставления соответствующих документов.

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• 2 675 Купля-продажа квартиры с несколькими собственниками Купля-продажа любого имущества является неотъемлемым свойством частной собственности, которая введена в Конституции 1993 года. Граждане вольны заключать сделки и свободно передавать имущество, в том числе Читать статью
• 2 615 Образец справки с места жительства Рано или поздно у любого гражданина возникает потребность в получении справки с места жительства. Такая бумага нужна, чтобы подтвердить сведения о постоянном адресе проживания гражданина, Читать статью
• 1 431 Порядок действий после покупки квартиры Момент покупки квартиры каждый владелец определяет по-своему: в момент заключения договора, передачи денег или официальной регистрации в Росреестре. Законодатель при этом встает на сторону последних: Читать статью
• 1 272 Временная прописка Пропиской является временная либо постоянная регистрация гражданина (физического лица) в постоянном или временном месте обитания. Все вопросы и ситуации, связанные с пропиской, регулируются Законом Российской Читать статью
• 860 Задаток за квартиру Фиксированный платеж, который передается покупателем продавцу в качестве подтверждения его намерений о покупке товара или недвижимости, называется задатком. Задаток за квартиру – это своего рода обеспечительная Читать статью
• 779 Заявление на временную регистрацию Действующее законодательство содержит требования, в соответствии с которыми гражданин РФ обязан встать на временный учет в случае необходимости проживания за пределами своего основного места жительства Читать статью

Образец иска о расторжении договора купли-продажи автомобиля - Бесплатный архив юридических документов

В Нагатинский районный суд ЮАО города Москвы
Адрес: ____________________________

Истец: ____________________________
Адрес: ____________________________

Ответчики:
1. __________________________
Адрес: ____________________________

2.Общество с ограниченной ответственностью «__________» (ООО «_____________________»)
Адрес фактический: ________________________
Тел. __________________

Цена иска: _________ руб. ___ коп.
Государственная пошлина: ________ руб. ___ коп.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о расторжении договора, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами

Между мной, _______________________ (Покупатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «____________», действующим от имени и за счет _______________________ (Продавец) _________ г. был заключен Договор купли-продажи № ___ автотранспортного средства.
В соответствии с указанным Договором Продавец передает в собственность Покупателю, а покупатель принимает и оплачивает транспортное средство марки ______________, _____ года изготовления, VIN _____________________, серебристого цвета.
В соответствии с Приложением к Договору купли-продажи № ____ (Акт приема-передачи Транспортного средства) ООО «_________» передало ______________, а ______________ оплатил и принял в свою собственность вышеуказанное транспортное средство.
Стоимость транспортного средства в соответствии с указанным Актом составила _____________ руб. ___ коп.

В действительности мной, _______________ было передано представителю ООО «____________» ___________ руб. ___ коп.
При этом ни квитанции об оплате, ни кассового чека мне выдано не было.

После того как я совершил все необходимые действия, для дальнейшего регистрации права собственности на приобретенное транспортное средство, в регистрации мне было отказано в связи с тем, что на проданный мне автомобиль наложено ограничение в виде запрета на совершение регистрационных действий.

До настоящего времени собственником приобретенного мной транспортного средства остается _________________________.

ООО «__________» действовало от имени ____________ на основании агентского договора от ____________ г.
О том, что транспортное средство, переданное ______________ для осуществления продажи, находится под ограничением, ООО «_________» было известно. Несмотря на это в Агентском договоре указывается, что ______________ передала транспортное средство свободное от споров, ареста, розыска, залога и иных обременений (п. 1.2. Договора). Так же, сотрудниками ООО «__________», при заключении со мной договора купли-продажи, не было сообщено о том, что транспортное средство находится под арестом и я, даже формально исполнив все свои обязательства, не смогу стать собственником транспортного средства.

____________ г. я уже обращался в автосалон с требованием разобраться в сложившейся ситуации. Сотрудники ООО «____________» пообещали мне в кратчайшие сроки решить вопрос, но до настоящего времени каких-либо предложений я не получал.
В первые дни эксплуатации транспортного средства мной было выявлено множество скрытых, не описанных при покупке, неполадок, которые в итоге привели к поломке транспортного средства.

На основании изложенного у меня имеются все основания полагать, что со стороны Ответчика имеют место действия, направленные на введение меня в заблуждение.

Так, в соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу того, что в Агентском договоре, заключенном между Ответчиком и третьим лицом имеется п. 1.2. который гласит, что ____________ передала ООО «__________» транспортное средство свободное от споров, ареста, розыска, залога и иных обременений, можно сделать вывод о том, что _____________ нарушила требования ст. 460 ГК РФ, а у меня возникло право требовать расторжения договора и возврата, уплаченной по нему денежной суммы.

Так же, считаю, что своими неправомерными действиями Ответчица причинили мне серьезные нравственные и физические страдания (моральный вред), размер которых я оцениваю в __________ руб. ___ коп.
В частности, моральный вред состоит в том, что при покупке транспортного средства я был введен в заблуждение, относительно его качества и возможности совершения с ним регистрационных действий, что привело к лишним переживаниям, трате личного времени и сил на починку автомобиля.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Ранее я обращался с претензией к ООО «__________», но прибыв по адресу: __________________ и подойдя на КПП, мне сказали, что компании с названием ООО «__________» по этому адресу нет. После, ко мне все таки вышел представитель ООО «_________», но при принятии претензии поставил не нее печать ООО «______________», в связи с чем, в шапке искового заявления мной указаны обе компании.

Так же, в связи с невозможностью самостоятельного решения настоящего вопроса я вынужден был нести дополнительные расходы на оплату юридических услуг в размере _________ руб. ___ коп.
Юридические услуги были оказаны мне качественно и в полном объеме, а расходы на их оплату понесены мной фактически, в связи с чем, считаю разумным взыскать их полную стоимость с Ответчика.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Так же, в соответствии со ст. 29 ГПК РФ иски, вытекающие из договоров, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 131, 132 ГПК РФ

1. Договор купли-продажи № ____ автотранспортного средства от ___________ г. расторгнуть;
2. Взыскать с ____________ в пользу Истца уплаченные по Договору денежные средства в размере ___________ руб. ___ коп.;
3. Взыскать с ____________ в пользу Истца компенсацию морального вреда в размере ________ руб. ___ коп.;
4. Взыскать с ____________ в пользу Истца расходы на оплату услуг представителей в размере __________ руб. ___ коп.;

Приложение:
1. Копия агентского договора с __________________;
2. Копия Договора купли-продажи № ____;
3. Копия акта приема-передачи;
4. Копия свидетельства о государственной регистрации;
5. Копия страхового полиса;
6. Копия паспорта транспортного средства;
7. Копия агентского договора с ___________________;
8. Копия договора купли-продажи № ____;
9. Копия акта приема-передачи;
10. Копия претензии;
11. Комплект документов по числу лиц, участвующих в деле;

« »_____________2014 г. __________________________________________

Заполните форму обратной связи. По возможности подробно простыми словами опишите ваш вопрос. Для письменного ответа укажите обратный адрес вашей электронной почты.

В течении дня юрист ответит вам на почту с разъяснением ситуации и рекомендациями что делать дальше. В окончательных рекомендациях юрист сообщит вам какие документы нужно составить и их получателей.

После получения от нашего юриста списка необходимых документов зайдите на наш бесплатный архив юридических документов и найдите вам нужный. Вставьте персональные данные, почтовые реквизиты, адрес получателя и отправляйте по назначению.