Договор управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (см. ч. 1 ст. 162 Кодекса).

Таким образом, управление многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления, предусмотренного ст. 162 Кодекса. Указанный договор должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Поскольку данная норма ч. 1 ст. 162 является императивной, договор управления не может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи (см. п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. п. 90 — 92 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств.

Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке).

В случае если победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса не представил организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств (нотариально заверенную копию договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо безотзывную банковскую гарантию), он признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом.

Согласно ч. 1.1 ст. 162 Кодекса в случае, предусмотренном ч. 13 ст. 161 Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем 50% от их общего числа.

Приведенные правила установлены для случаев, когда вводятся в эксплуатацию вновь построенные или реконструированные многоквартирные дома. Лица, принявшие от застройщика помещения в многоквартирном доме, обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Таким образом, на указанных лиц (которые не являются собственниками помещений) возложены те же обязанности, связанные с заключением договора управления, что и на собственников помещений в существующих многоквартирных домах.

Части 2 и 3 ст. 162 Кодекса определяют предмет договора управления и ряд его условий, которые следует считать существенными.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

На практике целесообразно иметь в виду, что в приведенных нормах ч. 2 ст. 162 Кодекса допущена редакционная неточность: в качестве «другой стороны» договора управления названы, в частности, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Между тем субъектами правовых отношений являются не органы юридических лиц, а сами юридические лица. Органы юридического лица выступают во внешних отношениях (в том числе договорных) не от своего имени, а от имени соответствующего юридического лица (некоммерческой организации), которое они представляют.

Поэтому при согласовании проектов договоров управления в качестве стороны договора необходимо указывать не органы управления юридического лица (общее собрание, правление и др.), а само соответствующее юридическое лицо — товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Если это не будет сделано, то впоследствии вполне возможно предъявление в суд требования, например, о признании соответствующей сделки недействительной полностью или в части (см. ст. ст. 166 — 181 ГК РФ).

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Приведенные положения ч. 3 ст. 162 Кодекса установлены в императивных нормах, которые не могут быть изменены соглашением сторон или проигнорированы ими при согласовании условий договора управления многоквартирным домом. Сведения, предусмотренные в п. п. 1 — 4 указанной части, в обязательном порядке должны быть указаны в договоре, так как они являются существенными условиями договора управления.

Как уже отмечалось, в соответствии со ст. 9 Вводного закона действие статей раздела VIII Кодекса распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Договор управления многоквартирным домом содержит элементы различных договоров (на оказание услуг и выполнение работ), предусмотренных законом или иными правовыми актами. Поэтому такой договор относится к категории смешанных договоров. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (см. п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Сторонами договора управления многоквартирным домом являются: исполнитель соответствующих работ и услуг — управляющая организация; заказчик — собственники помещений в многоквартирном доме, лицо, указанное в п. 6 ч. 2 ст. 153 Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 Кодекса, — застройщик, а также образованные в таком доме товарищество собственников жилья либо специализированный потребительский кооператив.

Еще раз подчеркнем, что на стороне заказчика в указанном договоре может выступать соответствующее юридическое лицо (товарищество собственников жилья или потребительский кооператив) как субъект гражданско-правовых (в том числе договорных) отношений. Органы управления юридического лица в соответствии с законодательством и уставом реализуют компетенцию этого юридического лица и действуют от его имени, но самостоятельно вступать в договорные отношения такие органы управления не вправе. Целесообразно, чтобы законодатель исправил отмеченный дефект правовой нормы, установленной в ч. 2 ст. 162 Кодекса.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 4 ст. 162 Кодекса). Следует полагать, что данная правовая норма должна применяться по аналогии также в отношении лиц, которые хотя формально не являются собственниками помещений, но приняли от застройщика в установленном порядке помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче. Как уже отмечалось, указанные лица несут равные с собственниками помещений обязанности, связанные с заключением договора управления многоквартирным домом (см. также ч. 1.1 ст. 162 Кодекса).

Представляется, что договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией, обладает признаками публичных договоров, регулируемых ст. 426 ГК РФ.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается (см. п. п. 1, 3 ст. 426 ГК РФ).

Как уже отмечалось, управляющей организацией Кодекс признает не только юридическое лицо любой организационно-правовой формы, но также индивидуального предпринимателя. При этом ст. 426 ГК РФ в качестве стороны публичного договора называет только коммерческую организацию. Однако противоречия здесь нет: к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ). При этом целесообразно иметь в виду, что индивидуальный предприниматель приобретает предпринимательскую (коммерческую) правоспособность после государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в установленном порядке <1>.

<1> См. подробно: Тихомиров М.Ю. Индивидуальный предприниматель: комментарии, судебная практика, официальные разъяснения. М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2014; http://www.urkniga.ru.

Сроки действия договора управления определяются по правилам ч. 5 ст. 162 Кодекса. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в ч. 1 ст. 162, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет (при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания);

2) в случаях, указанных в ч. ч. 4 и 13 ст. 161 Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года (соответственно: при выборе управляющей организации по результатам открытого конкурса. если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано; при заключении договоров управления многоквартирным домом лицами, принявшими от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса);

3) в случае, указанном в ч. 14 ст. 161 Кодекса, на срок не более чем три месяца (если до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с ч. 13 ст. 161 Кодекса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом).

Минимальный и максимальный сроки действия договора управления многоквартирным домом, установленные в императивных нормах ч. 5 ст. 162 Кодекса, не могут быть изменены соглашением сторон.

Окончание срока действия договора управления автоматически не прекращает действие такого договора. В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (см. ч. 6 ст. 162 Кодекса). Иными словами, если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то действие указанного договора пролонгируется на установленный в договоре срок без изменения условий договора.

Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, установленному в ч. 7 ст. 162 Кодекса, управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. В договоре управления может быть предусмотрен иной срок, в течение которого управляющая организация должна приступить к исполнению своих обязательств по договору.

В связи с этим в письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 N 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» <1> уточняется, что управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения. если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

<1> Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007. N 1.

Если в договоре управления установлен иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации, то такие положения договора обладают приоритетом по отношению к общему правилу ч. 7 ст. 162 Кодекса.

Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом производятся по правилам, установленным ст. ст. 450 — 453 гл. 29 ГК РФ.

Порядок изменения и расторжения договора установлен в ст. 452 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Последствия изменения и расторжения договора предусмотрены в ст. 453 ГК РФ. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, то другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В ч. ч. 8.1 и 8.2. ст. 162 Кодекса установлены специальные нормы, допускающие возможность одностороннего отказа от договора собственников помещений в многоквартирном доме.

Во-первых, собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. ч. 4 и 13 ст. 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Во-вторых, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (см. п. 3 ст. 450 ГК РФ). Последствия изменения и расторжения договора, предусмотренные в ст. 453 ГК РФ, были охарактеризованы выше.

По смыслу ст. 310 ГК РФ, которая исходит из общего принципа недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий возможны в случаях, предусмотренных законом. Нормы, установленные в ч. ч. 8.1 и 8.2. ст. 162 Кодекса, в указанных в них случаях позволяют собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от договора управления на основании прямого указания закона.

В многоквартирных домах, находящихся в собственности жилищного либо жилищно-строительного кооператива или в которых созданы товарищества собственников жилья, управление осуществляется с учетом положенийразделов VиVIКодекса, посвященных регулированию деятельности указанных видов некоммерческих организаций.

Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Перечни документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, а также иных связанных с управлением таким домом документов установлены соответственно в п. п. 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» <1>.

<1> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

В технической документации на многоквартирный дом отражаются сведения о составе и состоянии общего имущества. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома утверждено Приказом Министерства регионального развития РФ от 01.06.2007 N 45 <1>. Форма инструкции по эксплуатации многоквартирного дома является приложением к указанному Положению.

<1> БНА РФ. 2007. N 46.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Поскольку Кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация, а также иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, должны передаваться безвозмездно.

Согласно ст. 162 Кодекса передача технической документации должна осуществляться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. В соответствии со ст. 7 Кодекса аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняют работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Кодекса. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия: письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; документа о наделении полномочий службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги в соответствии с ФЗ «О товариществах собственников жилья» (утратил силу с 01.03.2005).

Если срок прекращения договора управления многоквартирным домом (иного договора) определить невозможно (в частности, если такой договор отсутствует или был заключен без указания срока), то целесообразно осуществлять передачу технической документации за 30 дней до дня возникновения у лиц, указанных в ч. 10 ст. 162 Кодекса, обязанности управлять многоквартирным домом.

Реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов (см. письмо Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом» <1>).

<1> Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007. N 1.

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, детально регламентирован в п. п. 18 — 23 раздела V Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 <1>.

<1> СЗ РФ. 2013. N 21. Ст. 2652.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, то управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Таким образом, по общему правилу ч. 11 ст. 162 Кодекса отчет о выполнении договора управления за предыдущий год управляющая организация обязана представить собственникам помещений в многоквартирном доме в течение первого квартала текущего года. Иной срок представления отчета управляющей организации можно установить в договоре управления.

Конкретные правила представления управляющими организациями ежегодных отчетов о выполнении договоров управления определяются органами местного самоуправления в пределах их компетенции. Например, Постановлением главы городского округа Троицк Московской области от 29.08.2008 N 170 «Об утверждении Положения о представлении управляющими организациями отчетов собственникам помещений многоквартирных жилых домов в г. Троицке о выполнении договоров управления за предыдущий год» <1> были утверждены указанное Положение, а также форма отчета управляющей организации о финансовой деятельности за отчетный период.

<1> Газета городского округа Троицк Московской области «Городской ритм». 2008. 6 марта. N 9.

Навигация по записям

О расторжении договора управления многоквартирным домом - Прочие исковые дела - судья Павлова Елена Валерьевна

Новгородский районный суд Новгородской области в составе

председательствующего судьи: Павловой Е.В.

при секретаре: Соломиной Н.С.,

с участием истца Ерышева Ю.И.,

представителя ответчика ООО «ЖилКом» Борцовой И.В.,

представителя третьего лица ООО «Доверительное управление домом» Гетманского С.В. третьих лиц Хусанова Р.Х. Карасевой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ерышева Ю.И. к ООО «ЖилКом» о расторжении договора управления многоквартирным домом и обязания совершения определенных действий,

у с т а н о в и л :

Ерышев Ю.И. обратился в суд с иском к ООО «ЖилКом» о расторжении договора управления многоквартирным домом и обязания передать собственникам помещений дома. техническую документацию на дом и иные связанные с управлением домом документы.

В обоснование иска указал, что является собственником квартиры и председателем Совета многоквартирного жилого дома. ООО «ЖилКом» является управляющей организацией указанного дома на основании договора управления от. состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений указанного дома, на котором принято решение о досрочном расторжении с. договора управления в ответчиком в связи с неисполнением и ненадлежащим исполнением обязательств по договору и о выборе новой управляющей организации ООО «Доверительное управление домом». ответчик был письменно уведомлен о решении внеочередного собрания от. а также было предложено подписать соглашение о расторжении договора управления и передать техническую документацию на дом. В письме от. Общество заявило, что с. действие договора управления не прекращается. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с требованиями о расторжении договора управления.

Определением суда от 21 января 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Доверительное управление домом».

Определением суда от 26 марта 2013 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу. Макаров П.В. Кудыбина А.Е. действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Кудыбиной А.Р.; Шайковский А.Н.; Стрелкова А.Ф.; Раков В.В.; Марцинковский Н.Д.; Шашкова Е.В.; Пирятинец С.Г.; Дубкова З.П.; Федорук К.А.; Ефремова А.П.; Михайлова В.И.; Егорова Т.В.; Егорова О.А. Егоров Д.А.; Ахапкин П.В.; Никитина Е.А.; Иванова В.М.; Сурженко Н.Н.; Андреева О.Н.; Андреева В.Ю.; Карасева В.В.; Александров В.В.; Глездунов В.В.; Стырова Е.А. действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Стыровой А.С.; Арсеньева Н.В.; Пикалева И.П.; Исаев В.А.; Сиротов И.С.; Сиротова Е.А.; Худницкая И.А.; Худницкий В.В.; Малевичева М.В.; Воробьев Дмитрий А.; Сухотинцева О.Ю. действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Сухотинцевой К.И.; Донькова Л.И.; Андреев С.А.; Лавров В.П.; Саркисов Р.А.; Нилова А.Н.; Исраелян А.Р.; Налбандян А.С.; Кожевников В.А.; Гуров А.И.; Рябинин В.Г.; Митрошин В.В.; Хусанов Р.Х.Х.; Миронов В.С.; Королева И.А. действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Королева П.А.; Орнатская С.П.; Нилова А.Н.; Кавина Т.И.; Доронин М.В.; Давыдов В.И.; Шаласуева У.С.; Вергановский А.А.; Давидюк В.А.; Давидюк Е.А.; Давидюк А.Ю.; Кузнецова В.А.; Мошников Н.А.; Степанова Е.Я.; Игнатьев Р.В.; Славников Н.И.; Онуфрий Т.А..

В судебном заседании истец Ерышев Ю.И. исковые требования поддержал по мотивам и обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении дополнениях к нему.

Представитель ответчика Борцова И.В. действующая на основании доверенности, иск не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица - ООО «Доверительное управление домом» Гетманский С.В. действующий на основании доверенности, полагал заявленные требования обоснованными по тем основаниям, которые указаны в иске.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора Хусанов Р.Х. Карасева В.В. в судебном заседании полагали исковые требования подлежащими удовлетворению, пояснив, что ответчик ненадлежащее исполняет обязательства по обслуживанию данного жилого многоквартирного дома.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Макаров П.В. Кудыбина А.Е. действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Кудыбиной А.Р.; Шайковский А.Н.; Стрелкова А.Ф.; Раков В.В.; Марцинковский Н.Д.; Шашкова Е.В.; Пирятинец С.Г.; Дубкова З.П.; Федорук К.А.; Ефремова А.П.; Михайлова В.И.; Егорова Т.В.; Егорова О.А.; Егоров Д.А.; Ахапкин П.В.; Никитина Е.А.; Иванова В.М.; Сурженко Н.Н.; Андреева О.Н.; Андреева В.Ю.; Александров В.В.; Глездунов В.В.; Стырова Е.А. действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Стыровой А.С.; Арсеньева Н.В.; Пикалева И.П.; Исаев В.А.; Сиротов И.С.; Сиротова Е.А.; Худницкая И.А.; Худницкий В.В.; Малевичева М.В.; Воробьев Д.А.; Сухотинцева О.Ю. действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Сухотинцевой К.И.; Донькова Л.И.; Андреев С.А.; Лавров В.П.; Саркисов Р.А.; Нилова А.Н.; Исраелян А.Р.; Налбандян А.С.; Кожевников В.А.; Гуров А.И.; Рябинин В.Г.; Митрошин В.В.; Миронов В.С.; Королева И.А. действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Королева П.А.; Орнатская С.П.; Нилова А.Н.; Кавина Т.И.; Доронин М.В.; Давыдов В.И.; Шаласуева У.С.; Вергановский А.А.; Давидюк В.А.; Давидюк Е.А.; Давидюк А.Ю.; Кузнецова В.А.; Мошников Н.А.; Степанова Е.Я.; Игнатьев Р.В.; Славников Н.И.; Онуфрий Т.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения истца, представителей ответчика, третьего лица, третьих лиц Хусанова Р.Х. Карасевой В.В. исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

в многоквартирном доме. было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования. по итогам собрания был составлен протокол внеочередного общего собрания собственников жилых помещений. Согласно п. 5 указанного протокола собственники помещений количеством голосов 90,27% приняли решение о расторжении договора управления домом с ООО «ЖилКом» в одностороннем порядке с. В соответствии с п. 7 протокола управляющей организацией выбрано ООО «Доверительное управление домом» (за - 90,3 % голосов).

По итогам проведенного голосования ответчику ООО «ЖилКом». было вручено уведомление о расторжении договора управления многоквартирным домом с.

Согласно ч.2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и(или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1. и 8.2 статьи 162 ЖК РФ. а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирной доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Согласно части 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Как следует из п.6.1.2 договора управления многоквартирным домом собственники многоквартирного жилого дома производят оплату стоимости работ и услуг Исполнителя по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту многоквартирного дома, а также расходов будущих периодов на капитальный ремонт дома. На момент заключения настоящего договора стоимость указанных услуг соответствует:

- стоимости базового размера платы (тарифа), утвержденного Общим собранием в сумме 19,28 рублей за один квадратный метр общей площади жилого помещения.

- стоимости расходов будущих периодов на капитальный ремонт дома в размере 3,00 рублей за один квадратный метр общей площади жилого помещения.

Согласно материалам дела, в том числе протоколу № 2 внеочередного общего собрания собственников помещений данного многоквартирного дома при обсуждении вопроса №4 об утверждении финансового отчета ООО «ЖилКом» за 1 квартал 2012 года собственниками жилых помещений было принято решение о ненадлежащем исполнении Обществом условий договора управления, в том числе в части исполнения принятых ранее решений собственников жилых помещений. На основании чего финансовая отчетность за указанный период не была принята собственниками жилых помещений. Указанный протокол был получен ответчиком. Однако, доказательств принятия мер по надлежащему исполнению указанных в нем обстоятельств, том числе и составлением Акта, предусмотренного п. 5.1.7 договора управления, ответчиком представлено не было.

В соответствии с протоколом № 3 от. внеочередного собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома утверждены тарифы: на содержание и текущий ремонт в размере 17,53 рубля за квадратный метр, на капитальный ремонт - 3,00 рубля. Данный протокол был получен ответчиком. однако начисления за содержание и ремонт с июля 2012 года производились Обществом по тарифу 19,48 рублей.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд полагает обоснованными доводы истца о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязанностей по управлению жилым домом, в связи с чем, на основании части 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений были вправе поставить на общем собрании вопрос об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом.

Суд находит несостоятельными доводы представителя ответчика в той части, что указанные решения не были приняты во внимание Управляющей организацией в связи с непредставлением собственниками помещений документов для проверки легитимности и законности проведенных. и. собраний, поскольку данные требования не основаны на законе. Указанные решения общего собрания собственников ответчиком в установленном законом порядке оспорены не были. Надлежащих доказательств, подтверждающих нарушение процедуры голосования, в том числе относительно уведомления собственников о его проведении, отсутствия кворума, в нарушение ст.56 ГПК РФ. суду не представлено.

Ссылку ответчика на незаконность принятого решения в части расторжения договора управления от. суд находит несостоятельной, поскольку указание на дату заключения договора «. » признает технической ошибкой, не влияющей на существо рассматриваемого спора, так как в ходе судебного заседания установлено, что договор управления указанного многоквартирного дома с ООО «ЖилКом» заключен. других договоров управления между сторонами не заключалось.

Уведомление о расторжении договора было направлено ответчику.

Таким образом, суд полагает, что порядок расторжения заключенного в. с ООО «ЖилКом» договора на управление многоквартирным домом, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства соблюдён, и договор следует считать расторгнутым в установленном законом порядке.

Требования истца об обязании ответчика передать собственникам помещений дома. техническую документацию на дом и иные связанные с управлением домом документы удовлетворению не подлежат, поскольку не основаны на законе. Согласно протоколу № 4 от. принято решение о выборе ООО «Доверительное управление домом» в качестве управляющей организации и о заключении договора управления.

В соответствии с п.24 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

При указанных обстоятельствах у ООО «ЖилКом» возникла обязанность по передаче документации вновь избранной управляющей организации.

Поскольку решение состоялось в пользу истца, в его пользу в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ надлежит взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 200 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Исковые требования Ерышева Ю.И. к ООО «ЖилКом» о расторжении договора управления многоквартирным домом и обязания совершения определенных действий - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор управления многоквартирным домом от. заключенный между собственниками многоквартирного дома. и ООО «ЖилКом».

Взыскать с ООО «ЖилКом» в пользу Ерышева Ю.И. расходы по оплате госпошлины в размере 200 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, 15 апреля 2013 года.

Председательствующий Е.В. Павлова

Мотивированное решение составлено 15 апреля 2013 года.