Рейтинг: 5.0/5.0 (1684 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
Е.В. ВОРОБЬЕВА
Е.В. Воробьева, ассистент кафедры гражданского права юридического факультета Вологодского государственного педагогического университета.
Долевое участие в строительстве жилья (с заключением соответствующего договора) является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. В последнее время этот способ приобретает все большую популярность. Сложность правового регулирования возникающих при этом отношений состоит в том, что данный договор относится к категории непоименованных. По этой причине он квалифицируется либо как договор подряда, либо как договор об инвестиционной деятельности, либо как договор простого товарищества, либо как договор купли-продажи. В любом случае гражданин, вкладывающий свои деньги, должен выступать как равный контрагент. На практике же гражданин является слабой, не защищенной экономически и юридически стороной договора. Для защиты его интересов представляется важным определить, подпадает ли договор долевого участия в строительстве жилья под действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (в ред. от 30.12.2001; далее - Закон о защите прав потребителей). В связи с этим необходимо определить, какие правовые нормы будут регулировать отношения сторон по договору долевого участия. Для этого проанализируем структуру отношений по долевому строительству.
В долевом строительстве можно выделить различные группы отношений. В первую группу входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса:
отношения застройщика и собственника земельного участка;
отношения застройщика и подрядчика-проектировщика;
отношения застройщика и генерального подрядчика;
отношения генерального подрядчика и субподрядчиков.
Во вторую группу входят отношения, которые регламентируют имущественную сторону процесса строительства:
отношения застройщика и дольщика;
отношения застройщика и заказчика;
отношения дольщика и пользователя объекта капитальных вложений.
Первоначально застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство. После завершения переговоров с собственником земельного участка застройщик составляет инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капиталовложений, а также проектно-сметную документацию и бизнес-план. Для подготовки проектной документации застройщик заключает договор подряда с проектировщиком. Проект проходит стадию согласования в государственных органах в соответствии с п. 4 ст. 60 Градостроительного кодекса РФ.
Для реализации проекта застройщик должен получить земельный участок в собственность, постоянное пользование или аренду. Затем он начинает привлекать средства и заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Последний вправе привлечь к строительству других лиц (субподрядчиков) - в этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (ст. 706 ГК РФ).
Генеральный подрядчик и субподрядчики подготавливают строительную площадку и закладывают фундамент дома (начинают нулевой цикл). После выполнения всех этапов работ генеральный подрядчик принимает объект по акту сдачи-приемки у субподрядчиков. Генеральный подрядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом застройщику и рабочей комиссии.
В настоящий момент широкое распространение получила схема отношений, когда застройщик и генеральный подрядчик совпадают в одном лице (строительной организации). Таким образом, процесс строительства значительно упрощается: не требуется заключения дополнительных договоров генподряда, поиска генподрядчика. Поэтому взаимодействие, возникающее между подрядчиком и заказчиком (в данном случае - застройщиком), происходит быстрее.
Прекращается первая группа отношений сдачей дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссией.
Вторая группа отношений связана с финансовой стороной строительства объекта. Здесь необходимо различать прямые и косвенные договоры долевого участия в строительстве. По прямым договорам дольщик заключает договор непосредственно с застройщиком; по косвенным - не с застройщиком, а с другим субъектом, имеющим договорные отношения с застройщиком. Договор долевого участия в строительстве может быть заключен по конструкции договора в пользу третьего лица (ст. 403 ГК РФ). По такому договору застройщик обязан передать квартиру в построенном доме не дольщику, а указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо может отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве - и тогда этими правами может воспользоваться дольщик. Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение доли в объекте, обязанность же по финансированию остается на дольщике. На практике чаще всего такие договоры заключают родители в пользу своих детей. Однако нельзя смешивать случаи договора в пользу третьего лица с теми ситуациями, когда родители действуют от имени и в интересах своих недееспособных детей как их законные представители (опекуны). В этом случае финансирование строительства осуществляется за счет детей, в том числе из средств, подаренных детям самими родителями.
Возможен и иной вариант заключения договоров долевого участия в строительстве. Дольщик может уступить свои права по договору другому лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии) по ст. 382 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. от 02.01.2000; далее - Закон об инвестиционной деятельности). В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия: другое лицо приобретает права дольщика и его статус. На практике такой вариант долевого строительства получил большое распространение. При этом в роли дольщика, уступающего свои права, выступают различные риэлторские фирмы. Риэлторская фирма заключает договор с заказчиком, выступая в роли дольщика, а затем заключает договор цессии с гражданином, передавая ему свои права по договору долевого участия в строительстве.
Исходя из перечисленных вариантов отношений по долевому участию в строительстве, необходимо проанализировать статус сторон.
Заказчики - уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчики не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
--------------------------------
См. Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. от 10.01.2003).
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с российским законодательством.
Застройщик - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи. Обычно застройщиком является специализированная строительная организация или инвестиционная компания, имеющая лицензию на осуществление строительной деятельности. Как правило, застройщиком является коммерческая организация, преследующая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.
--------------------------------
См. Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 06.05.2003).
Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемому с заказчиком в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом .
--------------------------------
См. Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М. 1999. С. 53.
Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты.
Важным представляется вопрос о том, является ли гражданин, участвующий в договоре долевого участия в строительстве, инвестором?
Согласно ст. 1 Закона об инвестиционной деятельности под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные и иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; а под инвестиционной деятельностью - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Соответствует ли этим признакам (получение прибыли, полезного эффекта, осуществление практических действий) гражданин, являющийся стороной в договоре долевого участия в строительстве жилья?
Строительство жилья является формой инвестиционной деятельности, но неверно понимать под инвестициями любые вложения. Целью инвестиций выступает либо возрастание капитала, либо получение доходов, либо достижение социально значимых результатов - именно вышеназванными свойствами инвестирование и отличается от вложений, направленных на удовлетворение личных (бытовых) целей .
--------------------------------
См. Бланк И.А. Основы финансового менеджмента. К. 1999. С. 9 - 10.
Под доходом понимается разница между суммой инвестиций и стоимостью квартиры, которую получает инвестор. Получение квартиры рассматривается как положительный эффект.
Статья 41 Налогового кодекса РФ определяет доход в общем как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой выгоду можно оценить. Физическое лицо при получении квартиры получает доход в виде материальной выгоды - той части недвижимости, стоимость которой составляет разницу между рыночной ценой на нее и ценой, по которой она приобретена. Но существует обоснованное мнение, что при подсчете разницы между рыночной ценой и ценой, по которой квартира была приобретена, может оказаться, что физическое лицо понесло убытки .
--------------------------------
См. напр. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 77.
Получение квартиры путем периодических частичных вложений денег можно считать лишь эффектом дохода, а не самим доходом. Кроме того, главная цель гражданина, вкладывающего деньги, - не получение прибыли, а улучшение жилищных условий. Тот факт, что в данный момент гражданину именно таким способом выгодно улучшить свои жилищные условия, не говорит о том, что он вкладывает деньги в объекты предпринимательской деятельности для извлечения прибыли.
Можно ли квартиру рассматривать как полезный эффект? Под полезным эффектом прежде всего понимают социально значимый результат. Е. Козлова считает, что о социально полезном эффекте можно говорить лишь тогда, когда речь идет о социальной сфере. Гражданин приобретает квартиру для использования ее в личных целях.
--------------------------------
См. Бланк И.А. Указ. раб. С. 10.
См. Козлова Е. Указ. статья. С. 78.
Инвесторы не только осуществляют вложение денежных средств, но и обеспечивают их целевое использование. Граждане, отдающие деньги в компанию, не имеют ни малейшего представления, где и как используются их деньги. "До того, как они материализуются непосредственно в объекте строительства, фирма, возможно, не раз "прокрутит" эти деньги, получив для себя прибыль" .
--------------------------------
Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997. N 3. С. 36 - 37.
Кроме того, все участники инвестиционной деятельности должны иметь лицензию, которой у граждан обычно нет. Нет зачастую таких лицензий и у компаний, ведущих сбор денежных средств под строительство жилья. В то же время юридические лица могут привлекать денежные средства на условиях срочности, платности и возвратности только при наличии соответствующей лицензии. Тогда квартира по существу приобретается в кредит. Граждане же сдают свои денежные средства не на условиях срочности, платности и возвратности. В такой ситуации, если эти средства считать инвестициями, то под инвестиционные вложения можно подвести любую оплату услуг, работ, товаров.
Инвестор помимо вложения денег осуществляет и практическую деятельность в целях получения прибыли. Гражданин, перечислив денежные средства, в последующем никак не участвует в реализации программы строительства. Более того, если дольщик выступает в качестве инвестора, он тем самым берет на себя все вытекающие из этого коммерческие риски (ст. 2 ГК РФ), в том числе риски ненадлежащего ведения строительства, просрочки. Убытков у инвестора именно поэтому и не возникает: тот, кто несет инвестиционный риск, убытков не имеет, - эти убытки охватываются риском. Гражданин, вкладывающий свои деньги в строительство жилья, не может нести риски, связанные с возведением объекта. Выполнив свои обязанности, а именно выплатив суммы, предусмотренные договором, он имеет право на получение оговоренного жилого помещения .
--------------------------------
См. Скловский К.И. О применении Закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2000. N 5. С. 102 - 103.
Таким образом, гражданин должен считаться не инвестором, а потребителем. Потребителем в соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести, либо заказывающий или приобретающий, либо использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. По договорам долевого участия в строительстве жилья граждане как раз и заказывают работу по строительству жилого дома, имея намерение приобрести квартиру для личных нужд. Кроме того, потребителем должен считаться всякий гражданин, приобретающий жилое помещение, пока заинтересованным лицом не доказано обратное .
--------------------------------
См. Там же. С. 103.
Таким образом, гражданин по договору долевого участия в строительстве является потребителем, значит, его права будут защищаться законодательством о защите прав потребителей.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 25.02.1999 N 39-ФЗ
"ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОЙ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ"
(принят ГД ФС РФ 15.07.1998)
"НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 16.07.1998)
"ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 07.05.1998 N 73-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 08.04.1998)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ЗАКОН РФ от 24.12.1992 N 4218-1
"ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ"
ЗАКОН РФ от 07.02.1992 N 2300-1
"О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ"
ЗАКОН РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1
"ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РСФСР"
Современное право, N 11, 2004
Rebekka 25 Июл 2005
Подкинули мне тут теоретический вопрос. Заключается он в слудеющем:
ФЛ заключает ДДУ в стр-ве жил. дома.
ФЛ очень старое, со дня на день помрет.
Хочет заключить договор со след. условиями:
- ФЛ вносит деньги и получает квартиру по завершении страительства, но если к моменту передачи построенной квартиры ФЛ умрет, то квартиру получает другое ФЛ (типа- договор в пользу себя, но- при некоторых условиях-в пользу третьего лица).
Идея такая- помнится, существовала проблема по получению квартиры наследниками, если ФЛ-дольщик умирало. Не знаю, есть ли сейчас эта проблема, но, предположим, ФЛ хочет избежать передачи квартиры наследникам.
Возможен ли такой договор, законен ли он и повлечет ли он ожидаемые последствия в случае смерти ФЛ?
Полагаю, да. возможен.
Поскольку со смертью ФЛ его обязательства перейдут в составе наследственной массы к наследникам (а перейдут ли. обязательства по доплате после обмеров ПИБ, скажем), а право на квартиру сохранится за третьим лицом. Теоретически альтернативное исполнение разным лицам ведь возможно?
*******
Если логика не верна, поправьте меня.
Добавлено @ 15:51
ЗЫ. что-то смущает меня в этой схеме.
Сообщение отредактировал Rebekka: 25 Июль 2005 - 18:52
Rebekka
имхо нет повода для беспокойства.
Новый закон о долевке прямо говорит:
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
7. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
п. 8 ст. 4 Закона ДДУ,
Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА и ОБЯЗАННОСТИ, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным Законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с ГК РФ.
А ГК РФ по-моему позволяет наследование в пользу определенного лица.
Rebekka 25 Июл 2005
спасибо,т с наследниками мне все понятно.
но я спрашивала несколько о другом.
третье лицо- оно не наследник, и надо сделать так, чтобы квартира по итогу досталась ему.
возникает вопрос: принаписании такой формулировки в договоре
ФЛ вносит деньги и получает квартиру по завершении страительства, но если к моменту передачи построенной квартиры ФЛ умрет, то квартиру получает другое ФЛ (типа- договор в пользу себя, но- при некоторых условиях-в пользу третьего лица).
кваритра достанется третьему лицу, или наследники все же перебегут ему дорогу?
Добавлено @ 16:11
проще говоря, стороны ДДУ прямо пишут в договоре, что в случае смерти ФЛ обязательство в отношении него прекращается и возникает обязательство в пользу третьего лица.
проще говоря, стороны ДДУ прямо пишут в договоре, что в случае смерти ФЛ обязательство в отношении него прекращается и возникает обязательство в пользу третьего лица.
Мне нравится. Классическая сделка, совершенная под условием.
Rebekka 25 Июл 2005
Денежка 25 Июл 2005
Rebekka
Я не силен в долевке. Думаю, нормальная схема, но только при условии, что выгодоприобретатель будет и новым должником, т.е. согласен выполнять все иные обязанности, которые ФЛ не исполнит.
Т.е. будет уступка прав и перевод долга, и эти сделки под условием (вступят в силу в момент смерти ФЛ) будут потенциальным получателем квартиры подписаны.
Иначе (т.е. если права перейдут к ФЛ-2, а обязанности останутся у наследников) наследники откажутся нафиг от наследства, т.е. от исполнения каких-нибудь обязанностей, и квартира в воздухе повиснет.
Нет ли здесь противоречия с п.3 ст. 572 ГК РФ?
Первое сомнение, что в голову пришло Даже если вместе с обязанностями передать - то дарения в части будет. Значит, надо по уступке требования чего-то получить, какой-нить рубль.
Думаю, что просто право нельзя передать, если долг остается, можно только вместе с переводом долга. Если долгов нет - то надо, чтобы не дарение, а возмездная уступка права требования. В иных случаях все перейдет наследникам.
IAY 25 Июл 2005
А ничего, что со смертью гражданина сразу наступает универсальное преемство?
Rebekka 26 Июл 2005
DraGon кхм. при чем здесь уступка права требования? я заикалась о договоре в пользу третьего лица.
IAY
А ничего, что со смертью гражданина сразу наступает универсальное преемство?
что универсальное- ничего (само по себе оно не мешает делу), но если сделку в пользу третьего лица расценивать как дарение, то она действительно-ничтожная.
А ничего, что со смертью гражданина сразу наступает универсальное преемство?
IAY
Универсальное правопреемство на основании договора?
Как-то сомнительно.
п.3 ст. 572 здесь будет применяться, однозначно.
Rebekka
Уступку надоделать и не мудрствовать лукаво
Rebekka, а что если написать завещание и включить в состав наследуемого имущества имущественное право получить квартиру и обязанности по оплате долёвки? По-моему это вполне допускается ст. 1112 ГК.
IAY 26 Июл 2005
Денежка 26 Июл 2005
при чем здесь уступка права требования? я заикалась о договоре в пользу третьего лица
Ага, ни при чем Вот это при чем:
Статья 1118. Общие положения
1. Распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания.
При возмездной же уступке же права ФЛ еще при жизни свое имущество (право требования) уступает. Хотя и тут отлагательное условие в виде смерти тоже криво вставляется. С утра придумалось кое-что, вроде, а сейчас забыл, что придумал. Так что нерабочая твоя придумка, я думаю
vicing2002 26 Июл 2005
Rebekka
вообще, может я чего то не пойму но какая цель такого договора. Из вашего первого поста усматривается, что Инвестор (назовем это физ лицо так, что бы не путаться в терминах) хочет чтобы не наследовалось имущественное право на квартиру, но при этом он не против, что бы наследовалась квартира после оформления ее в собственность. Че то я яего то не понимаю, либо вы чего то не догововариваете.
Вообще я вообще не вижу ни каких проблем (может потому что не вижу цели), есть ст. 430 ГК по которой Застройщик(должник) обязуется передать квартиру не Инвестору, а Выгодопробретателю (назовем сие лицо так).
п.3 этой статьи (если иное не оговорено договором) позволяет вам варьировать ситуацию в любую сторону. Только я често не пойму чего вы хотите.
Можете даже прямо прописать, что выгодопробретатель может получить квартиру в собственность, если в течение такого то времени Инвестор не заявит свих возражений (вправе изменить выгодопробретателя, в том числе с правом указать передать квартиру себе). При этом посколько возражения(изменения выгодоприобретателя) для целей настоящего договора носят личностный характер (ст. 388 ГК РФ) такое право как возражения не наследуются и при смерти. И Застройщик обязан передать квртиру последнему указанному выгодоприобретателю, даже при наличии возражений наследников.
Пишу сумбурно, но мысль наверно понятна.
Как вым такой раклад?
Да что вы все про "условие"? Не может здесь быть сделки под условием, поскольку по ст. 157 ГК РФ
1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
А смерть-то наступит в любом случае! Только неизвестно когда. Поэтому не может быть никаких сделок с услоивем о смерти лица.
-IRINA- ,
соглашусь с Вами: здесь смерть, скорее, будет сроком, а не отлагательным условием.
И в общем, нужно либо завещание рисовать либо категорично рисовать договор в пользу 3го лица, без какой-либо возможности нашим умирающим физиком приобрести право собственности на квартиру.
vicing2002 27 Июл 2005
Да что вы все про "условие"? Не может здесь быть сделки под условием, поскольку по ст. 157 ГК РФ 1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. А смерть-то наступит в любом случае! Только неизвестно когда. Поэтому не может быть никаких сделок с услоивем о смерти лица.
Не согласен, в моей схеме я привязываюсь не к смерти как факту, а к факту волеизъявления Инвестора выраженнного в письменном виде, с правом Инвестора изменить выгодоприобретавтеля в любой момент (пока живой), но поскольку такое право Инвестора (менять выгодоприобретатьеля) неразрывно связано с личностью Инвестора, то с умиранием личности Инвестора умирает и енто самое право, а волеизъявление Инвестора было выраженнно ранее (в письменном виде). Соответственно Должник (застройщик) исполняет договор тому выгодоприобретателю, которого Кредитор (Инвестор) указал последним.
Mina 27 Июл 2005
А может поступить проще? Если доверительные отношения между первым физ. лицом и наследником - делаем обычную долевку, к ней доп. соглашение о том, что договор заключен в пользу третьего лица - наследника. Все экземпляры этого доп. соглашения отдаем наследнику. В случае смерти - он их достает. Все живы-здоровы - эти экземпляры уничтожаются. Если доверия нет - можно как-нибудь придумать, куда эти экземпляры заложить и при каких обстоятельствах передать наследнику.
Денежка 27 Июл 2005
Mina
А Застройщику не надо экземпляры давать? Договор хоть и в пользу третьего лица, но заключается между инвестором и Застройщиком. Или я не понял Вашего плана?
Добавлено @ 14:41
Эту схему надо по-другому делать, думаю. В условие вгонять смерть ФЛ, но не как стороны договора, а как выгодоприобретателя.
Т.е. так это будет:
Ребеккой указаны лица: ФЛ (участник ДДУ), Застройщик, третье лицо (ФЛ-2, т.е. то, к которому имущество в случае смерти ФЛ должно перейти).
Таки надо поменять слагаемые местами:
Сначала ФЛ уступает права требования ФЛ-2.
Потом ФЛ-2 заключает с Застройщиком договор, в соответсвтии с которым Застройщик должен передать квартиру третьему лицу (т.е. искомому ФЛ), и впихнуть условие, что если ФЛ помрет - то квартиру получит сам ФЛ-2. Коль скоро все денюжки выплачены, то ФЛ-2 получит чисто квартиру (если ФЛ помрет) как сторона по договору. А если ФЛ не помрет - то квартиру получит ФЛ как выгодоприобретатель по договору.
Молодец я?
vicing2002 27 Июл 2005
DraGon
браво. все генеальное просто!!!!
Для скачивания работы включите JavaScript в Вашем браузере
Дольщику, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться Дольщик.
Дольщик и Застройщик не вправе расторгать или изменять заключен¬ный ими договор долевого участия без согласия третьего лица с того мо¬мента, как третье лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору. Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение доли в объекте. Обязанность по финансированию строитель¬ства остается на Дольщике.
При ненадлежащем финансировании Доль¬щиком строительства Застройщик вправе не передавать долю третьему лицу. На практике родители заключают договоры долевого участия в пользу своих детей. Однако, нельзя смешивать договор в пользу третьего лица с теми ситуациями, когда родители действуют от имени и в интересах сво¬их недееспособных детей как их законные представители (опекуны).
В этом случае финансирование строительства осуществляется за счет де¬тей, в том числе из средств, подаренных детям самими родителями. Договор долевого участия может быть заключен как договор об исполне¬нии третьему лицу. По договору об исполнении третьему лицу последнее не.
вправе требовать от Застройщика передачи ему помещений в постро¬енном объекте. Передавая долю в построенном объекте непосредственно третьему лицу, Застройщик лишь исполняет таким способом свою обя¬занность перед Дольщиком. Именно Дольщик в течение всего срока дей¬ствия договора является управомоченным лицом, способным требовать надлежащего исполнения договора от Застройщика.
По такой схеме орга¬низации могут участвовать в строительстве жилья для своих работников. Дольщик может передать свои права по договору долевого участия тре¬тьему лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии). В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия: третье лицо приобретает права Дольщика и его статус.
Продолжение на след. странице
В условиях резкого перехода от системы централизованного государственного финансирования жилищного строительства и изменения экономической ситуации в стране неизбежно должны были появиться новые формы вовлечения средств в строительство. С начала 90-х
1. Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. стр.3 п.1 Теоретическое и практическое значение совершенствования российского законодательства в области долевого участия в финансировании гражданами жилищного строительства.
Брачный контракт, о необходимости которого так долго говорили юристы, в России теперь имеет законную силу. Введение в юридическую деятельность нашей страны брачного контракта связано с тем, что с 1 января 1995 г. на территории РФ вступила в действие Часть
3 Формы участия прокурора в гражданском процессе 7 Возбуждение гражданского иска прокурором 8 Вступление прокурора в уже начавшийся процесс 15 Основания участия прокурора в гражданском процессе 18 Процессуальное положение прокурора в гражданском процессе
5ballov.qip.ru рекомендует:С приходом лета начался период, когда выпускники школ выбирают куда пойдут учиться дальше. Конечно, это совсем не легкий выбор, но помочь в выборе может рейтинг вузов на нашем сайте. Также в этом разделе представлена вся нужная для абитуриентов информация.
Прежде, чем идти в выбранный вуз с документами, нужно сначала получить аттестат, который выдается после сдачи экзаменов. А подготовиться к ним можно в нашем разделе ЕГЭ. Там также представлены варианты за прошлые года.
Для девятиклассников не менее важно окончание учебного года. Их также ждет государственная итоговая аттестация. Подготовиться к ней можно на нашем сайте в разделе ГИА. Главное помнить: самоподготовка - это путь к успешной сдаче.
Последние запросыВ кризис усиливается желание компаний обезопасить себя от претензий дольщиков. Потому на некоторые аспекты договора покупателям жилья нужно обращать особое внимание.
Закон о долевом строительстве – ФЗ-214, закон о защите прав потребителей и Гражданский кодекс РФ исчерпывающе описывают все тонкости отношений дольщика и застройщика, а также нюансы содержания договора долевого участия (ДДУ). На деле строительные компании нередко «творчески переосмысляют» текст документа. Как несложно догадаться, отнюдь не в пользу покупателей квартир.
Специалисты городского Комитета по строительству и Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области выявили наиболее часто встречающиеся отступления от требований законов.
Хитрость первая: что хотят, то и строят
В каком доме будет располагаться купленная квартира? Казалось бы, здесь должна быть предельная ясность, ведь привлекать средства дольщиков можно только после того, как была опубликована или размещена на сайте строительной компании проектная декларация объекта. В ней все четко расписаны количество этажей, инженерные решения, используемые строительные материалы.
Тем не менее в ДДУ порой появляется пункт о праве застройщика менять проект по своему усмотрению. Теоретически это может привести к тому, что среднеэтажный дом «подрастет» на несколько этажей (прецеденты были). Или – сократится размер придомовой территории.
В общем, наличие такого условия в договоре – это риск получить не тот «товар», за который заплатили. И свои интересы придется отстаивать в суде, решение которого непредсказуемо. Закон позволяет расторгнуть договор по инициативе дольщика в том случае, если имеются «существенные отклонения от проекта». Но что именно под этим подразумевается, оставлено на усмотрение служителей Фемиды.
Хитрость вторая: обещанного три года ждут
Согласно ФЗ-214, в договоре должно быть указано два срока – завершения строительства объекта и передачи квартиры по акту приема-передачи. На практике, как говориться, «возможны варианты».
В одних случаях застройщики указывают только предполагаемую дату передачи ключей, которая на год, а то и два может отличаться от даты окончания действия разрешения на строительство. То есть строительная компания заранее предполагает, что разрешительную документацию придется продлевать. Скорее всего, органы власти пойдут навстречу и разрешение пролонгируют (хотя законодательство и стало суровее относиться к недостроям). Но, строго говоря, такой подход противоречит букве закона.
Второй вариант креативной переработки пунктов о сроках в ДДУ – включение большого, до года, временнóго промежутка между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартир дольщикам. Тем самым компания предупреждает возможные иски покупателей в случае нарушения сроков ввода дома в эксплуатацию. В Комитете по строительству полагают, что этот промежуток не должен превышать двух-шести месяцев.
Хитрость третья: несите ваши денежки
Больше всего нарушений, как водится, связано с финансами. До сих пор, несмотря на усилия контролирующих органов, очень часто встречаются факты привлечения денег до регистрации договора долевого участия в Росреестре. Средства от покупателя принимаются по различным авансовым платежкам, предварительным договорам купли-продажи и прочим сомнительным документам. Человек, отдающий свои кровные, должен четко осознавать все риски. С точки зрения закона до регистрации ДДУ он не является дольщиком и, соответственно, положения ФЗ-214 на него не распространяются.
Кроме того, некоторые даже крупнейшие застройщики, входящие в ТОП-10 петербургского рынка, грешат желанием «застолбить» за собой право на изменение цены договора в одностороннем порядке. Но это – прямое нарушение статьи 5 ФЗ-214, в которой ясно указывается: корректировка стоимости происходит только по соглашению сторон и только в том случае, если такое условие заранее оговорено в ДДУ. Любой суд признает пункт договора об одностороннем изменении цены нелегитимным.
Наконец, до сих пор практически в каждом договоре встречается фраза о доплатах в случае изменения общей площади квартиры по итогам ПИБовских замеров. Если объект оказался меньше, чем оговорено в ДДУ, застройщик возвращает разницу. Если больше, раскошелиться придется дольщику.
Несмотря на судебные решения в пользу дольщиков, практически в каждом ДДУ предусмотрены доплаты в случае увеличения площади квартиры
Но в данном случае закон демонстрирует несимметричное отношение к сторонам и настаивает, что покупатель должен получить именно тот товар, на который рассчитывал, так как не в состоянии повлиять на процесс его «изготовления». Все расходы ложатся на просчитавшегося в проекте застройщика. К такому заключению пришел Арбитражный суд по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 7 февраля 2014 года (Дело № А56-69503/2013).
Хитрость четвертая: садики за счет дольщиков
Помимо привлечения денег в последнее время у контролирующих органов возникают вопросы по их расходованию. В ФЗ-214 четко указано, на что именно можно направлять средства дольщиков. В перечне указаны цели, связанные с проектированием, строительством, инженерным обеспечением многоквартирного дома, а также с обустройством и развитием территории, на которой он расположен. Но специально подчеркивается, что социальные объекты в список одобренных законом трат не попадают.
В последнее время появились ДДУ, содержащие пункт о строительстве детских садов или школ за счет собранных у будущих владельцев квартир средств. Побудительные мотивы строительных компаний ясны: город практически полностью переложил на них обеспечение проектов комплексного освоения территорий «социалкой». Однако привлекать средства дольщиков для строительства социальных объектов абсолютно незаконно.
Хитрость пятая: отступные за выход
В ДДУ нередко предусмотрены штрафные санкции для дольщиков, решивших расторгнуть договор – 10-20% от стоимости объекта, а также некий сбор в пользу застройщика при продаже квартиры по переуступке.
При рассмотрении упомянутого выше дела арбитражный суд постановил, что и тот, и другой пункты являются нарушением законов. «Плата за выход» противоречит статье 32 Федерального закона «О защите прав потребителей», ведь человек вправе отказаться от товаров или услуг до их получения.
В последние два года некоторые строительные компании в обход закона пытаются направить средства дольщиков на строительство «социалки»
Что касается уступки прав требований, то ее правила регламентируются статьи 11 ФЗ-214 и 382 Гражданского кодекса. Цессия допускается с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о получении объекта в собственность. В этот временной промежуток участник долевого строительства волен передать свои права требования другому лицу. Если дольщик оплатил будущую квартиру полностью, то достаточно просто уведомить застройщика о свершившемся факте. Если указанная в ДДУ сумма погашена неполностью, согласовывать договор цессии со строительной компанией необходимо. Но платить отступные – нет.
Хитрость шестая: фирма не гарантирует
В особую главу стоит выделить попытки строителей сократить свои гарантийные обязательства перед дольщиками.
Законом предусмотрено, что по готовому объекту устанавливаются два гарантийных срока: не менее пяти лет на сам дом и не менее трех – на инженерную инфраструктуру. Со вторым сроком все предельно ясно – он отсчитывается с момента подписания акта приема-передачи первой квартиры в доме. С первым – немного сложнее. Он исчисляется с того же момента, что и для «инженерки», если иное не указано в договоре. Этим нюансом ФЗ-214 пользуются некоторые застройщики. Они вносят в ДДУ пункт, согласно которому отсчет гарантийного срока на само здание начинается с ввода объекта в эксплуатацию. Между сдачей дома и передачей ключей первому покупателю может пройти от полугода до года. То есть собственники еще не вступили в свои права, а гарантия на дом уже тает.
Строители стараются сократить свои гарантийные обязательства перед дольщиком еще одним способом. Как известно, недоделки в квартире, выявленные до подписания приемного акта, должны быть устранены. В ФЗ-214 предусмотрено три варианта действий: либо застройщик ликвидирует недостатки в разумный срок, либо это делает дольщик с последующей компенсацией затрат от строительной компании, либо цена объекта уменьшается на сумму, которая покрывает стоимость работ. Выбор в данном случае за клиентом. Однако многие застройщики оставляют в договоре только первый пункт. Арбитражный суд по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 15 февраля 203 года признал такое ограничение прав дольщиков незаконным (Дело № А56-61914/2011).
Наконец, с 2014 года в ДДУ обязательно указывать сведения о способе, которым застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств перед дольщиками. Их всего три – банковская гарантия, участие в обществе взаимного страхования и заключение договора со страховой компанией. Ссылка на договор с банком или страховщиком должна быть информативной, а к ДДУ следует прилагать копию документа, считают в Обществе защиты прав потребителей. Но на практике застройщики, как правило, лишь ограничиваются фразой в ДДУ «Дольщик с договором страхования ознакомлен».
Текст: Елена Денисенко
Смотрите оригинал материала на http://www.bn.ru/articles/2015/03/18/215274.html
