Рейтинг: 4.1/5.0 (1655 проголосовавших)Категория: Инструкции
Сначала определитесь с целевым назначением земли. Не на всех участках разрешается, например, строить жилье. Индивидуальное строительство разрешается только на землях так называемой категории «земли поселений».
Далее вы выбираете участок, учитывая назначение, размер, месторасположение. Предложений достаточно. Обратите внимание, какая инфраструктура сопутствует выбранной вами земле, есть ли нужные коммуникации.
Важно, какой рынок земли вы выберете - первичный или вторичный. Если первичный, то его предоставляет местная администрация. Если участок вторичный, то вы приобретаете его у предыдущего хозяина (это юридическое или физическое лицо).
Согласно Земельному кодексу России объектом купли-продажи земли могут быть только те участки, которые состоят на учете у государства.
Участок числится в двух реестрах:
Если продавец риэлтор, нужно удостовериться в существовании названного им агентства, посмотреть лицензию. Если продавец действует через представителя, то желательно проверить, не была ли доверенность отозвана.
В доверенности должно быть четко написано, что именно доверяют продать, по какой цене, имеет ли представитель право подписывать договор.
Первый этап. Владелец участка предоставляет документы1. Правоустанавливающий документ (решение органов власти, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, мены, судебный акт).
2. Свидетельство о регистрации прав собственности. Выдается областным Управлением Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии.
В нем есть такие данные:
Обратите внимание, что документ о праве собственности должен быть оригиналом. Если вам показывают копию, лучше откажитесь от сделки. Копия могла быть получена, когда участок находился под арестом или когда свидетельство изъято (при разбирательствах в суде).
3. Кадастровый паспорт участка.В документе должны быть данные:
Узнайте у продавца, сколько земли было ему выделено документально, а сколько он продает сейчас. Бывают случаи (причем, нередко), когда люди самовольно «прирезают» дополнительную площадь.
Дополнительные документы при покупке участка, если на нем начато строительствоДолжен быть комплект разрешительных документов:
4. Паспорт правообладателя. Если продавец – физическое лицо, то нужно убедиться в правильности таких документов:
Договор имеет стандартную форму. Сведения, которые должны указываться в договоре: стороны сделки, характеристики участка (местонахождение, площадь, номер по кадастру, категория земель, вид использования, стоимость).
В договоре должны содержаться указания, что данный участок принадлежит продавцу на праве собственности, а также что он не обременен правами третьих лиц.
Передавать деньги за земельный участок может производиться по-разному: наличными или путем перечисления на счет продавца в банке и т.д.
Проследите, чтобы в договоре не присутствовали обтекаемые формулировки.
До подписания договора стороны могут договориться о задатке.
Третий этап. Подача документов для госрегистрации договораДоговор купли-продажи нужно зарегистрировать. Он и вышеуказанные документы подаются в УФРС.
В орган госрегистрации подаются документы, о которых было сказано выше, а также:
Государственную землю сейчас практически не покупают. Но если покупатель найден, сначала за разрешением он отправляется в муниципальные или госорганы.
В зависимости от целей приобретения госучастков выделяют такие варианты покупки:
Если вам нужна помощь юриста
Добрый день, я тут опять с вопросами. Нашел участок, именно в том месте где и искал, цена. просто замечательная,что и пугает.50% от рынка.У продавца на руках договор аренды на 49 лет зарегистрирован в ФРС,кадастровый паспорт, договор на выделение мощностей. утвержденный проект дома.Где подстава не пойму. Жена кричит что такое бывает только в сказках.Что может быть не так? Напрямую задавать продавцу вопрос почему такая цена не хочется, возьмет еще цену поднимет.)))Да, участок ИЖС.
Так, а на Вас-то как планируют переоформлять? На Вас уже аренда не будет распространяться. Нам тоже смежный участок предлагали в аренду за 50т.р. за сотку в аренду на 49 лет, но у нас еще имеется основной, который был оформлен в собственность.
Добрый день, я тут опять с вопросами. Нашел участок, именно в том месте где и искал, цена. просто замечательная,что и пугает.50% от рынка.У продавца на руках договор аренды на 49 лет зарегистрирован в ФРС,кадастровый паспорт, договор на выделение мощностей. утвержденный проект дома.Где подстава не пойму. Жена кричит что такое бывает только в сказках.Что может быть не так? Напрямую задавать продавцу вопрос почему такая цена не хочется, возьмет еще цену поднимет.)))Да, участок ИЖС.
хочу посмотреть на продавца,который как скунс от испуга что-то там поднимет:046:
Так, а на Вас-то как планируют переоформлять? На Вас уже аренда не будет распространяться. Нам тоже смежный участок предлагали в аренду за 50т.р. за сотку в аренду на 49 лет, но у нас еще имеется основной, который был оформлен в собственность.
Продавец планирует отказаться от аренды. а на меня эту аренду оформить.Типа переуступка права аренды.
Чета какой-то блудень кмк. Причем кажется не первая тема от вас с какими-то схемами странными.
Чета какой-то блудень кмк. Причем кажется не первая тема от вас с какими-то схемами странными.
Схема ППА в Питере с коммерческой недвижимостью очень распространенная.А вот как обстоят дела с землей да еще и в области я не в курсе, поэтому и спрашиваю.Вдруг у кого то есть земля в аренде и он через это проходил.
Вашему продавцу местная администрация выдала в аренду земельный участок под ИЖС с правом последующего выкупа. Раньше на участке ставился фундамент будущего дома, вызывался ПИБ и дальше это действо провозглашало начало строительства и участок выкупали по смешной пибовской стоимости в собственность. Так возникали зем. участки со статусом ИЖС и даже заложенным готовым фундаментом для будущего дома. Эти зем. участки и продавались уже за совсем другие деньги. Потом все это просекли и сказали нет. Будете выкупать когда только закончите строительство вашего жилого дома. И дом этот должен быть на самом деле жилым, а не фургончиком, баней и т.д. И тогда люди стали продавать свои участки в аренде хоть за сколько-нибудь, дабы строительство ЖИЛОГО дома с заказом его проекта и прочим требует немалых вложений. Автор, почитайте этот договор аренды внимательно, есть ли там вообще право переуступки и с кем он заключен. Сходите в эту местную администрацию сельского поселения, встретьтесь с его главой и посетите кадастровую палату.
Вашему продавцу местная администрация выдала в аренду земельный участок под ИЖС с правом последующего выкупа. Раньше на участке ставился фундамент будущего дома, вызывался ПИБ и дальше это действо провозглашало начало строительства и участок выкупали по смешной пибовской стоимости в собственность. Так возникали зем. участки со статусом ИЖС и даже заложенным готовым фундаментом для будущего дома. Эти зем. участки и продавались уже за совсем другие деньги. Потом все это просекли и сказали нет. Будете выкупать когда только закончите строительство вашего жилого дома. И дом этот должен быть на самом деле жилым, а не фургончиком, баней и т.д. И тогда люди стали продавать свои участки в аренде хоть за сколько-нибудь, дабы строительство ЖИЛОГО дома с заказом его проекта и прочим требует немалых вложений. Автор, почитайте этот договор аренды внимательно, есть ли там вообще право переуступки и с кем он заключен. Сходите в эту местную администрацию сельского поселения, встретьтесь с его главой и посетите кадастровую палату.
Спасибо большое.Вы хоть не много меня успокоили.
Мы так в области покупали. Вполне реально. только договор изучите (может там обременения какие ). и как выше написали в администрацию сходите .У нас получился очень долгий процесс. Договорились о покупке. сошлись в цене. потом через агента оформлялся новый договор аренды сначала на старого арендатора. потом переуступка права аренды на нас (в это время мы строились ), потом дом оформляли (ну это быстро ), сейчас на приватизации.
Главная Документы ЗК РФ, Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп. вступ. в силу с 01.09.2016)
ЗК РФ, Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.
3. Утратил силу. - Федеральный закон от 03.07.2016 N 334-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции )
4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
5. Заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
6. В случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.
7. Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.
С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ пункт 8 статьи 39.8 дополняется новым подпунктом 8.3. См. текст в будущей редакции.
8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
4) на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции )
8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
(пп. 8.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
(пп. 8.2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
18) на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом "О свободном порте Владивосток".
(пп. 18 введен Федеральным законом от 13.07.2015 N 213-ФЗ)
9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок. установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.
10. Договоры аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, заключаются на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в соответствии с пунктом 8 настоящей статьи.
11. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.
12. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
13. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.
14. В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.
15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
16. В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.
17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13. 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.
Открыть полный текст документа
Чтобы выкупить земельный участок, находящийся в аренде, обратитесь в районную администрацию с заявлением. Предъявите паспорт, договор аренды, выписку из кадастрового паспорта, копию кадастрового плана.
Для получения кадастровых выписок вам потребуется провести процедуру межевания и поставить земельный участок на единый кадастровый учет. Для совершения данных действий обратитесь в Федеральное Управление по единому учету земельных участков, кадастра и картографии, напишите заявление на вызов кадастрового инженера, который проведет перечень необходимых работ и выдаст вам технические документы.
Кроме технических документов в кадастровую палату потребуется предъявить акт согласования межевых границ с владельцами прилегающих земельных участков, письменное объяснение, если в результате замера фактическая площадь участка больше, чем указанная в договоре аренды.
На основании предъявленных документов администрация выдаст вам постановление о передаче земельного участка в собственность. В постановлении будет указана стоимость, которую вы обязаны заплатить и предъявить ксерокопию квитанции в районный муниципалитет.
Для регистрации прав собственности обратитесь в Федеральное Управление по единому учету и регистрации сделок с недвижимым имуществом. Заполните заявление на бланке предложенной формы, предъявите паспорт, постановление, квитанцию об оплате за переданный участок и за регистрацию прав собственности, кадастровые выписки.
Ваше право собственности зарегистрируют через один месяц. Ровно такой срок установлен законом. Вы получите свидетельство о праве собственности и станете полноправным владельцем земельного участка.
Если ваш земельный участок был получен в ходе аукционных торгов для индивидуального жилищного строительства, передача его в собственность отличается лишь тем, что вам не потребуется самостоятельно проводить и оплачивать межевание, так как все земельные участки, предоставляемые в ходе аукциона, размежеваны и поставлены на единый кадастровый учет.
Гала Профи (588), закрыт 4 года назад
Ёрш Искусственный Интеллект (125412) 4 года назад
Вы не можете купить сам земельный участок. Вы можете купить право его аренды, если такое допускается самим договором аренды. Срок аренды закончится, участок придется освободить.
По практике, такие предложения поступают перед самым концом срока аренды - тот лопоухий, кто "купил" такой участок, получает большие проблемы с местными властями, которые почему-то ну никак не хотят заключать с ним новый договор (по закону - только по результатам торгов). И не заключат.
А тот хитропопый, кто получит деньги, просто компенсирует себе затраты по своим арендным платежам и еще дополнительно себя вознаградит. И деньги лопоухому не вернет.
Гала Профи (588) 4 года назад
Смысл тогда вообще брать землю в аренду?
Ёрш Искусственный Интеллект (125412) Ну так пользоваться ею. Как базой для пространственного размещения своих объектов, например. Магазинчик там поставить, плантацию разместить, или еще что. А по истечении срока аренды - вернуть участок арендодателю. Договором аренды может быть предусмотрено еще право выкупа участка, но это лишь при наличии доброй воли обеих сторон, такой пункт может быть включен в договор. Если собственник (арендодатель) не хочет продавать свой участок, его ничто не заставит.
Ёрш Искусственный Интеллект (125412) 4 года назад
Сейчас часто берут землю в аренду на 49 или 100 или 100500 лет и строят дом, с расчетом, что через 49 лет "либо шах помрёт, либо ишак помрёт". В общем, когда мне исполнится 90, мне будет фиолетово, что там с участком и домом, пусть наследники парятся. Но это рискованно - арендатор в любой момент может расторгнуть договор аренды или задрать арендную плату, есть способы. Куда потом дом девать? Ваши проблемы.
Поэтому - покупайте участок только у соб-ствен-ни-ка! И стройте дом на своей собственной земле, а не на арендованной.
Господи, неужели Вы на дом смогли заработать, ума хватило, а такие простые очевидные вещи непонятны.
Гала Профи (588) Дело не в том,а в том что место очень нравится,хочется именно там.Участок еще не приобретен и благодаря вашим советам покупать не буду.
iВолга-ВОЛНА Просветленный (49500) 4 года назад
узнать назначение земли, обременения (права третьих лиц, залог и пр.). срок договора аренды, не имеет ли арендатор преимущественного права покупки.
Евгений Валериевич Казаков Искусственный Интеллект (141407) 4 года назад
Участок, который в аренде, купить нельзя.
Можно его взять в субаренду.
Елисейкин™ Искусственный Интеллект (150218) 4 года назад
Это незаконная сделка. Как можно купить землю не у собственника. ну сами то подумайте.
Sergey Искусственный Интеллект (113497) 4 года назад
у собственника можно купить только арендатор имеет право пользоваться землей. ему по барабану что собственник поменялся.
Руслан Мухтаров Ученик (82) 4 года назад
ты не собственник
I g o r' Victorov Мастер (2249) 4 года назад
Дак Вы с кем общаетесь? Обращайтесь к самомУ владельцу участка и просите продать если срок аренды заканчивается.
Остальное - с заморочками
Красивых мест немало :)
Внимание! С 1 марта 2015 года арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, можно только на торгах (аукционах). Но закон предусматривает несколько исключений
По общему правилу получить в аренду земельный участок без торгов нельзя. Причем торги осуществляются только в форме аукциона (конкурс не проводится). Это следует из пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Но есть исключения. В отдельных случаях договор аренды участка из публичных земель можно заключить без проведения торгов. Перечень таких случаев является закрытым (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Так, к ним относится предоставление земельных участков организациям:
Кроме того, получить землю в аренду без торгов могут (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):
Наконец, нужно иметь в виду, что закон установил специальный перечень случаев, когда земельный участок вообще не может быть предметом аукциона (п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Например, предметом аукциона не может быть земельный участок:
До 1 марта 2015 года порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, зависел от целей, для которых его арендовали:
Для строительства порядок предоставления участка различался в зависимости от необходимости проведения определенных работ, то есть:
Без проведения торгов получить землю можно было с предварительным согласованием места размещения объекта. Такой порядок определяли статьи 30–32 Земельного кодекса РФ. На торгах осуществлялось предоставление земельных участков для целей строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (ст. 38 ЗК РФ). То есть до 1 марта договоры аренды государственного или муниципального земельного участка заключались по результатам проведения аукционов, конкурсов и без проведения торгов.
После 1 марта 2015 года режим предоставления участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без согласования не различается. Теперь закон различает предоставление в аренду земли в зависимости от того, по чьей инициативе это происходит (п. 3–4 ст. 39.11 ЗК РФ):
Инициатор процесса оформления готовит документы на землю.
Если аукцион проводят по инициативе заинтересованного лица (гражданина или организации), то оно готовит схему расположения земельного участка. Исключение будет в случае, когда участок расположен в границах субъекта РФ – города федерального значения (Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) или в границах населенных пунктов. Тогда схему расположения земельного участка должен подготовить уполномоченный орган (абз. 2 подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).
Имеет ли арендатор публичного земельного участка преимущественное право заключить договор аренды участка на новый срок?
Нет, не имеет. Чтобы заключить новый договор аренды по истечении срока действия прежнего договора, с 1 марта 2015 года требуется проводить аукцион. Это следует из пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.
Ранее закон предусматривал для арендатора такое преимущественное право заключения договора аренды на новый срок (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).
Из этого следует, что отмена преимущественного права затрагивает договоры, заключенные до марта 2015 года, а не только договоры, которые будут заключены после этой даты. Однако в ряде случаев преимущественное право на заключение договора аренды у арендатора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):
Исключение: случаи, когда участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся. То есть если только один заявитель был признан участником аукциона (п. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ). В этих случаях новый договор аренды нужно заключать на торгах.
Чтобы заключить новый договор без торгов, нужно учитывать несколько условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):
Внимание! Для некоторых видов договоров аренды с 1 марта 2015 года закон установилограничения по срокам заключения договоров
В зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок в пределах, предусмотренных законом, а именно (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):
Кого нужно уведомлять при уступке прав по договору аренды земли, находящейся в публичной собственности: собственника или арендодателя?
Нужно уведомить арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Собственник и арендодатель не всегда совпадают в одном лице. Например, собственником участка может быть администрация муниципалитета, а арендодателем – муниципальное унитарное предприятие (МУП) (постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2015 г. № Ф04-14360/2014 по делу № А46-6723/2014).
Поэтому в случае уступки права аренды участка, находящегося в публичной собственности, третьим лицам уведомлять об этом нужно не собственника, а арендодателя (ранее закон закреплял обязанность уведомлять собственника).
Распространяются ли новые нормы Земельного кодекса РФ на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2015 года?
Нет, новые положения об аренде не распространяются на договоры, заключенные до 1 марта 2015 года. Это следует из статьи 34 Закона № 171-ФЗ.
Такие договоры будут действовать по правилам, которые существовали на момент их заключения. В частности, до 1 марта 2018 года земельный участок предоставляется в аренду в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, которые действовали в редакции до 1 марта 2015 года, без проведения торгов (ч. 1 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):
Это также следует из части 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.
Аналогичные правила действуют, если уполномоченный орган уже утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории для его предоставления в целях, не связанных со строительством или с эксплуатацией зданий и сооружений. На это указано в части 3 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.
Вместе с тем, нужно отметить, что норма об отмене преимущественного права заключать договоры аренды распространяется в том числе на договоры, которые были заключены до 1 марта 2015 года.
В связи с тем, что изменился порядок предоставления в аренду публичных земель, поменялся и порядок определения арендной платы за такие земельные участки.
Согласование условий договора аренды публичного имущества и его государственная регистрация
В договоре аренды публичного недвижимого имущества, как и в договоре аренды любого другого имущества, стороны согласуют:
Согласованный и подписанный сторонами договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Обязательность регистрации зависит от такого условия, как срок договора аренды. Регистрация не требуется, если договор заключен на срок менее одного года или на неопределенный срок. Если же договор аренды заключен на срок один год или более, то регистрация нужна (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может подать любая из сторон договора – арендатор или арендодатель. Для регистрации договора аренды нужно обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Порядок регистрации устанавливает Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135). Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184. Подробнее о порядке государственной регистрации договора аренды см. Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации.
Если стороны не согласуют существенные условия договора, то он признается незаключенным. Если не зарегистрировать договор аренды, который требует государственной регистрации, то он также не будет считаться заключенным.
Вместе с тем, до недавнего времени было неясно, по каким правилам можно оспаривать договоры аренды в тех или иных ситуациях: как незаключенные или недействительные.
Президиум ВАС РФ разъяснил эти вопросы в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденном информационным письмом от 25 февраля 2014 г. № 165 (далее – информационное письмо № 165).
Во-первых, Президиум указал, что если в договоре аренды отсутствует существенное условие, то он будет являться незаключенным, а не недействительным (п. 1 информационного письма № 165).
Стороны не согласовали существенные условия договора аренды публичного имущества и не получили согласия собственника – субъекта РФ для передачи имущества в аренду. Договор аренды стороны не исполняли. С каким иском арендодатель может обратиться в суд – с иском о признании договора недействительным или незаключенным
В таком случае в суде правильно заявить требование о незаключенности договора аренды.
Президиум ВАС РФ разъяснил: если стороны не согласуют существенные условия договора аренды, то он не считается заключенным. К такому договору неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Из этого разъяснения можно сделать следующий практический вывод: если стороны не согласовали существенные условия договора, то оспорить его можно только как незаключенный, а не как недействительный. Причем ошибка в выборе требования не повлечет отказа в иске. Если истец, например, арендодатель потребует признать такой договор недействительным, то суд не откажет ему в требовании, а поправит его и поменяет способ правовой защиты, признав договор незаключенным.
Во-вторых, если договор, подлежащий регистрации, не был зарегистрирован, то даже при отсутствии государственной регистрации суд может признать его недействительным (п. 2 информационного письма № 165).
Стороны заключили договор аренды публичного имущества сроком на пять лет. Однако согласия собственника имущества – субъекта РФ на передачу имущества в аренду они не получили. Кроме того, они не зарегистрировали договор. Можно ли признать такой договор аренды недействительным?
Да, можно. Ведь договор аренды уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Поэтому подобный договор можно оспорить по правилам о недействительности сделок.
Президиум подчеркнул при этом, что иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.
Из этого следует важный практический вывод: требование о признании договора аренды недействительным третье лицо может заявить и до осуществления государственной регистрации договора аренды.
Порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества
Предоставление государственного и муниципального имущества без проведения торгов
В каком порядке заключается договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок в случае его возобновления
Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности
Материал Юридической справочной системы «Система Юрист»
