Рейтинг: 4.5/5.0 (1590 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
На сегодняшний день детальное правовое регулирование рассматриваемых договоров относительно всех категорий лиц в жилищном праве отсутствует. Поэтому зачастую сложно решить: какой договор, с кем и на каких условиях следует обязательно заключить, а самое главное - каковы последствия его незаключения?
Действующее законодательство требует от товарищества собственников жилья заключать договоры с собственниками помещений в доме, которым такое товарищество управляет. Можно назвать два вида подобных соглашений - договор на выполнение работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома и договор на оказание коммунальных услуг собственникам помещений. Подробнее о них читайте в статье. Подчеркнем, что автор ограничился только анализом норм законодательства РФ.
В соответствии с Жилищным кодексом ТСЖ и собственники помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) строят свои отношения на основании законодательства РФ, устава ТСЖ, договоров о предоставлении коммунальных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Однако следует помнить о том, что понятие собственник помещения в многоквартирном доме очень широкое и статус лица при выборе способа управления посредством ТСЖ определяется в зависимости от того, является ли оно, кроме всего прочего, членом ТСЖ, а также собственником жилого или нежилого помещения. На сегодняшний день детальное правовое регулирование рассматриваемых договоров относительно всех категорий лиц в жилищном праве отсутствует. Поэтому зачастую сложно решить: какой договор, с кем и на каких условиях следует обязательно заключить, а самое главное - каковы последствия его незаключения?
Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ целью создания ТСЖ является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в МКД. Кроме того, ст. 137 ЖК РФ (пп. 1 п. 1) предусмотрено право ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, а пп. 2 п. 1 ст. 138 ЖК РФ обязывает товарищество заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в МКД, не являющимися членами товарищества.
Также крайне важны нормы п. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ, в соответствии с которыми члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества (то есть в порядке, установленном на общем собрании членов ТСЖ). А собственники помещений в МКД, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом.
Исходя из анализа вышеуказанных норм, можно сделать следующие выводы. Во-первых, отношения между ТСЖ и собственниками помещений носят обязательственный характер и возникают из закона и договора, а значит, в силу ст. 7 ЖК РФ к рассматриваемым договорам применяются общие нормы Гражданского кодекса о договорах, обязательствах и сделках. Во-вторых, с членами ТСЖ договоры на оказание коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не заключаются, и отношения строятся на основании устава и решений общих собраний членов ТСЖ. С собственниками, не являющимися членами ТСЖ, заключение договоров обязательно.
Казалось бы, все ясно. Тем не менее на практике возникает целый ряд сложностей как объективного характера - связанных с требованиями иных законодательных актов, так и субъективного характера - связанных с нежеланием собственников заключать рассматриваемые договоры.
Наиболее простая ситуация сложилась с договором предоставления коммунальных услуг. Несмотря на то что п. 5 ст. 155 ЖК РФ не предусмотрено заключение каких-либо договоров с членами ТСЖ, п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам установлено, что коммунальные услуги оказываются всем гражданам на основании договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг, которые заключаются исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством РФ. Напомним, что в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам к категории исполнителей относится и ТСЖ. Получается, что данный договор обязателен для заключения со всеми собственниками помещений многоквартирного дома, вне зависимости от того, является ли собственник членом ТСЖ, принадлежит ему жилое или нежилое помещение. Такой же позиции придерживается Минрегион в Письме от 03.05.2007 N 8326-РМ/07.
Что касается содержания договора на предоставление коммунальных услуг, то оно обычно дублирует положения соответствующих правил, поскольку последние предлагают достаточно детальное регулирование порядка предоставления коммунальных услуг, практически исключая свободу выбора условий сторонами. По большому счету единственным моментом, который остается на усмотрение сторон, но также с большой долей условности, является цена договора, а именно тарифы на предоставление коммунальных услуг. Последние, в свою очередь, устанавливаются на общем собрании членов ТСЖ и напрямую зависят от тарифов ресурсоснабжающих организаций.
Содержание и ремонт общего имущества
Сложнее обстоит вопрос с заключением договора о выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Дело в том, что необходимость заключения такого договора при выборе способа управления посредством ТСЖ на практике достаточно спорна и часто подвергается сомнению. Существуют две позиции. Первая - позиция законодателя - следует из норм Жилищного кодекса, в соответствии с которыми договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД заключаются с собственниками, не являющимися членами ТСЖ (п. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ), а правоотношения между членами ТСЖ и товариществом как организацией, обеспечивающей выполнение (или выполняющей) соответствующие работы, регулируются уставом товарищества.
Вторая позиция следует из некоторого несовершенства существующего законодательства, ее придерживается большинство ТСЖ. Зачастую собственники, не желающие вступать в товарищество, достаточно негативно относятся к данной организации либо являются весьма пассивными, поэтому заключить с ними какой-либо договор бывает проблематично. Жилищный кодекс же обязанность по заключению договора с собственником, не являющимся членом ТСЖ, полностью возлагает на ТСЖ (пп. 2 п. 1 ст. 138 ЖК РФ), не предусматривая подобную обязанность для собственника помещения. Поскольку к данному договору применяются общие положения о договорах, содержащиеся в Гражданском кодексе, для него обязательна письменная форма, а порядок заключения договора в данном случае регулируется ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которой ТСЖ должно направить проект договора (оферту) собственнику помещения. Последний в 30-дневный срок обязан направить извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (то есть составить протокол разногласий к проекту договора). Если ответа от собственника помещения не последовало, ТСЖ может считать свою обязанность исполненной, но договор так и остается незаключенным.
Между тем необходимо учесть, что предъявление товариществом собственнику счета, в котором отражены существенные условия договора на оплату содержания и ремонта общего имущества (перечень выполненных работ и оказанных услуг и их стоимость, оплачиваемая собственником) и коммунальных услуг, а также оплата такого счета собственником могут расцениваться как заключение сторонами договора о содержании общего имущества (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ). Кроме того, ВАС рассматривает фактическое пользование потребителем услугами в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). А условия предоставления услуг и выполнения работ ежегодно утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, где устанавливается их перечень и стоимость (которые являются существенными условиями рассматриваемого договора).
Таким образом, отношения между собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, и товариществом строятся на основании устава товарищества, решений общих собраний членов ТСЖ, а также главным образом Жилищного кодекса и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Что касается договора на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, то его существенными условиями, как было сказано выше, являются перечень и стоимость этих работ. Требования к содержанию общего имущества, порядок изменения размера платы при оказании услуг и выполнении работ ненадлежащего качества предусмотрены соответствующими правилами, волей сторон не могут быть изменены и, как правило, дублируются в договоре.
В литературе ко всему прочему существует, на наш взгляд, вполне обоснованное мнение, согласно которому обязанность ТСЖ по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД является его уставной обязанностью (п. 1 ст. 135, п. 1 ст. 138, п. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ). При этом ТСЖ обязано управлять всем комплексом имущества многоквартирного дома, а собственники, не являющиеся членами ТСЖ, не могут отказаться от предоставления им данных услуг, так как в силу п. 4 ст. 37 ЖК РФ выделение доли в праве общей собственности на имущество МКД в натуре невозможно. Получается, что стороны могут обойтись без такого договора.
В связи с этим следует отметить, что, поскольку минимальные требования к выполнению рассматриваемых работ установлены законодателем, ТСЖ по большому счету не заинтересовано в заключении подобного договора. Гораздо больший интерес может (и должен) иметь собственник помещения, поскольку договор, включающий более детальный перечень работ и услуг, лучше защищает интересы собственника как потребителя, а также сторонами могут быть установлены повышенные требования к содержанию общего имущества, и только при заключении договора у собственника появится возможность требовать от товарищества не просто содержания общего имущества в соответствии с законодательством, а точного выполнения всех предусмотренных договором обязанностей.
Товарищество же, исполняя свои обязанности по содержанию и ремонту общего имущества МКД, всегда сможет взыскать плату за оказание данных услуг и выполнение работ на основании закона, вне зависимости от того, является ли собственник членом ТСЖ, заключен с ним договор или нет. Такое право предоставлено товариществу законом. Во-первых, в ст. 210 ГК РФ установлен общий принцип возложения бремени содержания имущества на его собственника, который получил развитие в ст. 30 ЖК РФ. Во-вторых, обязанность собственника по внесению платы предусмотрена п. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ, а также п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, несмотря на предписание законодателя о необходимости заключения договора на выполнение работ по ремонту и содержанию общего имущества МКД с собственниками, не вошедшими в ТСЖ, товарищество не всегда имеет возможность прийти к соглашению с указанными лицами. Тем не менее такое положение вещей главным образом невыгодно собственнику, который теряет дополнительную гарантию по получению услуг надлежащего качества.
Автор статьи: М. А. Чистякова Источник: Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение
Первый Столичный Юридический Центр
Наш адрес: 190031, Москва, Лубянский проезд, 5, стр. 1, 3 этаж.
Я являюсь собственником квартиры в многоквартирном жилом доме, в котором создано ТСЖ. Я не являюсь членом ТСЖ, и не буду в него вступать, т.к. считаю, что председатель не выполняет свои обязанности. Председатель ТСЖ грозится мне судом с понуждением к заключению договора о предоставлении коммунальных услуг, либо отключением меня от инженерных сетей. Обязан ли я заключить договор о предоставлении коммунальных услуг с ТСЖ?
В соответствии с ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. (в редакции от 27.08.2012г.) урегулирован порядок и условия заключения договора на поставки коммунальных услуг потребителям. В зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ) условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в таком доме могут содержаться в трех возможных документах (п. 9 новых Правил):
- в договоре управления многоквартирным домом, если дом управляется управляющей организацией. Исполнителем по договору будет управляющая организация;
- в договоре о предоставлении коммунальных услуг, если дом управляется товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом. Такие договора заключаются между ТСЖ (кооперативом) и каждым собственником жилых (нежилых) помещений в доме;
- в договоре о предоставлении определенного вида коммунальных услуг (электроснабжения, теплоснабжения и т.д.), заключаемом каждым собственником с ресурсоснабжающей организацией, если в качестве формы управления выбрано непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
Порядок заключения договора определяется Гражданским кодексом РФ.
Договор о предоставлении коммунальных услуг является публичным договором.
Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
При этом гражданский кодекс не возлагает на собственника обязанности по заключению договора, Жилищный кодекс так же не содержит такой обязанности, а добровольно собственник вряд ли принимал на себя такую обязанность.
Исходя из положений ст.421 понужден к заключению договора может быть только контрагент обязанной стороны, т.е. ресурсоснабжающая организация, либо ТСЖ. Собственник не может быть понужден к заключению такого договора.
Однако, как указано в пункте 6 вышеназванных Правил договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (конклюдентные действия).
Это означает, что если вы фактически потребляете коммунальные услуги и не намерены отказываться от их потребления, фактически вы заключили такой договор. При этом письменная форма договора не обязательна.
Резюмируя вышеизложенное, скажем, что ТСЖ требовать от вас заключения договора в письменной форме не вправе. Однако, если вы фактически потребляете коммунальные услуги, вы обязаны их оплачивать.
Если же вы не согласны с тарифами, вы вправе обжаловать порядок их начисления в суде.
Если вам необходима бесплатная юридическая консультация по жилищному праву. заполните форму заявки и мы свяжемся с вами в течение 20 минут и ответим на все ваши вопросы.
Интересная статья? Поделись ей с другими:
Явно будет прав тот, кто скажет, что одним из наиболее остро стоящих и болезненно размещаемых конфликтов на сегодняшний день, является конфликт между Товариществом собственников жилья (далее по тексту – ТСЖ) и собственниками нежилых помещени й в многоквартирных домах (далее по тексту – собственник). Суть спора, по-нашему мнению сводится к тому, что собственники нежилых помещений не желают оплачивать «блага», которыми не пользуются и в которых не нуждаются. Безусловно, многие ТСЖ идут навстречу собственникам, выставляя счета лишь на определенный объем услуг (помимо общеобязательных), однако, как показывает практика на сегодняшний день, бывают случаи, когда правление, председатель ТСЖ используют механизм Товарищества не с целью управления имуществом собственников, а с целью личного обогащения. Именно с этим связано нежелание ТСЖ идти навстречу собственникам нежилых помещений. На сегодняшний день уже не единичны случаи привлечения Председателей ТСЖ к уголовной ответственности по ст. 160 Уголовного кодекса РФ.
Данная статья в большей мере ориентирована на собственников нежилых помещений и целью ее является посильно помочь собственникам разобраться в непростой схеме работы с ТСЖ, способом защиты своих интересов и прав.
Итак, отношения сторон в рассматриваемой ситуации регламентируются следующими нормативными актами: Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. (вступает в силу 01.01.2012 года); Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими уставленную продолжительность» (иногда применяется судами по аналогии к собственникам нежилых помещений, хотя зачастую суда и признают ссылки сторон на данный акт необоснованными); Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норма технической эксплуатации жилищного фонда».
1. Обязанность по оплате коммунальных услуг.
Вне зависимости от членства в ТСЖ, собственник нежилого помещения обязан оплачивать коммунальные расходы и расходы на содержание общего имущества. При этом очень важным является вопрос о том, что именно включают в себя расходы на содержание общего имущества и весь ли объем услуг, указанных в счете ТСЖ – это расходы на содержание общего имущества (подробнее вопрос см. в п.3 настоящей статьи).
Обязанность обусловлена следующим. В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Кроме того, в силу ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, обязан нести бремя содержания помещений, а также оплачивать расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Оформление отношений с ТСЖ, РСО (ресурсоснабжающие организации).
Собственник может заключить договор с ТСЖ, оговорив объем услуг, оказываемых ТСЖ. Например, могут быть оформлены 2 варианта договора с ТСЖ.
Вариант 1. Включает лишь объем услуг, оказываемых ТСЖ по содержанию общего имущества собственников ТСЖ. Договоры с РСО на оказание коммунальных услуг собственник заключает самостоятельно.
Вариант 2. Включает весь объем услуг, в том числе коммунальных услуг, то есть в данном случае ТСЖ выступает как посредник между собственниками и РСО (в общем режиме).
Заключение договора желательно для собственника нежилого помещения, не являющегося членом ТСЖ, так как в данном случае, собственнику не придется оплачивать все услуги по тарифам, определенным протоколом общего собрания ТСЖ. В случае несогласия с протоколом, собственник вправе обжаловать протокол общего собрания ТСЖ. Собственник, заключая договор, оплачивает лишь услуги, которые указаны в договоре.
Механизм заключения договора с ТСЖ следующий.
Вариант 1. Вы готовите договор и передаете его ТСЖ с письмом, указав срок для подписания ТСЖ и возврата Вам договора.
Вариант 2. Вы берете договор ТСЖ и в случае несогласия с отдельными положениями, готовите протокол разногласий и подписываете договор с проколом разногласий.
Однако ТСЖ может не согласиться с предложенными Вами условиями, тогда можно обратиться в суд с требованием понудить ТСЖ к заключению договора в предложенной Вами редакции. В ходе процесса будет необходимо обосновать незаконность отдельных положений договора либо то, что данные положения ущемляют ваши права и законные интересы.
В свою очередь ТСЖ обязано заключать договоры с собственника, в то время как заключение договора собственника с ТСЖ – это воля собственника. Обусловлено это следующим.
Согласно ст. 138 ЖК РФ, Товарищество собственников жилья обязано:
«1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;
16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений;
б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом);
путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;
путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации».
Однако и здесь есть небольшая ремарка.
Основным документом, регламентирующим порядок предоставления коммунальных услуг в РФ, является Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
Однако действие Правил предоставления коммунальных услуг не распространяется на собственников нежилых помещений (ведь в таких помещениях нет потребителей - граждан, использующих коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности). Следовательно, ТСЖ не обязано заключать с собственниками нежилых помещений договор об оказании коммунальных услуг (Постановление ФАС СЗО от 02.04.2009 по делу N А56-107/2008, в пересмотре которого отказано Определением ВАС РФ от 03.09.2009 N ВАС-9072/09). Соответственно, у товарищества не возникает обязанности предоставлять коммунальные услуги собственникам нежилых помещений, которые вправе с согласия РСО заключить субабонентский договор с ТСЖ либо требовать внести изменения в договор между ТСЖ и РСО в части включения в него собственника нежилого помещения в качестве субабонента. Также как было сказано выше, собственник может заключить договоры с РСО самостоятельно. Обязанность ТСЖ заключить договор на предоставлении коммунальных услуг возникает в случае отсутствия у собственника технической возможности для самостоятельного подключения к РСО.
Важно. Член ТСЖ обязан оплачивать все расходы на содержание общего имущества, установленные общим собранием участников ТСЖ. Собственник, не являющийся членом ТСЖ, может заключить договор, не вступая в ТСЖ, тогда протокол общего собрания членов ТСЖ на данного распространяется не в полной мере, так как договором может быть установлен определенный перечень, объемы и стоимость услуг, подлежащих оплате лицом, не являющимся членом ТСЖ.
Хотелось бы обратить внимание на следующее. Известны случаи, когда на общем собрании членов ТСЖ устанавливаются различные размеры обязательных платежей: для граждан — одни, а для организаций и ИП (собственников нежилых помещений) — в повышенном размере и собственники нежилых помещений обязаны оплачивать счета ТСЖ, выставленные исходя из дифференцированных ставок платежей, до момента признания соответствующего решения общего собрания членов ТСЖ недействительным (см. например, Постановление ФАС ВВО от 01.04.2008 N А43-4327/2007-28-57). Суд примет сторону собственников и подтвердит, что подобное решение незаконно независимо от того, являются ли собственники членами ТСЖ (Постановление ФАС ЦО от 29.04.2008 N А35-2290/07-С16). В дальнейшем собственники нежилых помещений вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с ТСЖ неосновательного обогащения в части суммы платежей, которые несоразмерны доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Арбитры также поддержат собственника (Постановление ФАС ЗСО от 13.12.2007 N Ф04-8339/2007 (40703-А70-30)).
Исламгалеева Дина Рафаэлевна
Согласно статье 36 ЖК РФ общим имуществом считается то, которое используется для обслуживания двух и более помещений:
Могут быть созданы новые объекты долевой общественной собственности, например, спортивная или детская площадка, за счёт использования целевых взносов состоящих и не состоящих в товариществе граждан.
Решение о создании нового имущества принимается на собрании членов ТСЖ.
Обязанности по содержанию общего имущества
Для того чтобы реализовать обязанности по содержанию общедомового имущества, владельцы прав собственности могут стать членами ТСЖ либо должны заключить договор с товариществом собственников жилья, на основании которого организации делегируются все права на проведение подобного рода действий.
В договоре прописывается тот факт, что финансовое бремя по обслуживанию дома лежит на печах собственников независимо от их членства в ТСЖ пропорционально доли собственности, но с граждан, не являющихся членами товарищества, взимается плата только на содержание имущества, но не на приобретение новых объектов собственности или дополнительных услуг, например, по охране двора или автостоянки.
Размер оплаты определяется сметой доходов/расходов, утверждённой собранием.
Согласно правилам, утверждённым Постановлением Правительства РФ от № 491. размер регулярных платежей определяется общим собранием и является обязательным для всех.
В сфере деятельности по обслуживанию общей собственности оказываются следующие моменты:
Согласно статье 151 ЖК РФ собственность самого товарищества — это движимое и недвижимое, расположенное внутри и вне дома имущество. В состав могут входить:
использование которых обязательно для исполнения предусмотренных в уставе задач.
ТСЖ обладает правом приобретать имущество за счёт членских взносов, если таковое приобретение осуществляется для достижения уставных целей организации.
Товарищество не имеет возможность отчуждать, а, следовательно, и приобретать долевую собственность. Однако по решению владельцев долевой собственности такое имущество по решению общего собрания может быть передано товариществу в пользование.
Всякое приобретение нового движимого имущества ТСЖ фиксируется в бухгалтерских проводках и имеет документальное сопровождение и подтверждение (чек, договор или пр.). Право собственности на недвижимое имущество регистрируется в соответствующих правоустанавливающих документах, где собственником обозначается товарищество.
В распоряжение ТСЖ может быть приобретена та собственность, которая принадлежала собственникам. но для использования в целях, отличных от проживания. К примеру, это могут быть различные нежилые помещения на первом этаже, которые использовались для обустройства магазинов, аптек, ателье и т. п.
Содержание и приобретение имущества товарищества ведётся за счёт членских взносов собственников жилья. На эти средства ТСЖ вправе приобретать то, что напрямую связано с достижением целей, оговоренных в уставе.
За счёт этих средств выплачивается заработная плата администрации и обслуживающему персоналу
ПомещениеПомещение для правления и обслуживающего персонала может быть выделено из части долевой собственности. Такое решение принимается всеми собственниками. Может быть выделена территория в коридоре, подвале, на техническом этаже либо может быть приобретено отдельное помещение в доме на средства членов ТСЖ.
Помещение должно иметь доступ к электро- и теплосети. средства для хранения документации (договоров, бухгалтерской отчётности), а при условии наличии кассового аппарат для приёма взносов и платежей – систему охраны.
Отношения между собственниками нежилых помещений и товариществом
Сложность взаимоотношений между ТСЖ и владельцами нежилых помещений кроется в противоречии между, с одной стороны, Жилищным Кодексом и ФЗ №72 от 1996 г. где определено определяется право долевой собственности на нежилые помещения, а с другой стороны, Постановлением ВС РФ N 3020-1 «О разграничении государственной собственности…» (1991). Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий… №2284. 1535. в которых говорится о передаче подобных помещений в собственность администрации населённого пункта или же о возможности приватизации таких объектов, определяемых как самостоятельные.
Что касается последнего момента, то зачастую такие помещения не могут быть выделены из общей собственности. и в них часто расположены коммуникации и инженерное оборудование, работа которых направлена на обслуживание дома.
Закрытие свободного доступа к ним для проведения регламентных или аварийных работ может стать предметом спора между ТСЖ и собственником.
Немало вопросов возникает и по поводу участия собственников нежилых помещений в общедомовых расходах на его содержание. В данном случае вопрос решается подписанием договора между ТСЖ и владельцем
Жилищный Кодекс в этом смысле обязывает всех собственников как жилых, так и нежилых помещений вне зависимости от того, пользуется он или нет общим имуществом, нести равное бремя по содержанию недвижимости.
Размер оплаты содержания может быть установлен на общем собрании либо пропорционально доли, либо иметь повышающий коэффициент в отношении владельцев нежилых помещений.
Что предусмотреть в договоре
Такой договор имеет форму несколько отличную от той, которая показана на случай урегулирования отношений между владельцем жилого помещения, не являющимся членом ТСЖ, и самим товариществом. Помимо обязательных условий, как то:
следует обязательно определить:
Отдельный договор между сторонами составляется на предмет поставки коммунальных услуг, поскольку поставщикам трудно отделить одни помещения от других и проще иметь одного потребителя в лице ТСЖ.
Как оформить нежилое помещение в собственность ТСЖКак уже говорилось, товарищество может выступать собственником недвижимости, в том числе, и нежилых помещений, но только если оно приобрело их в результате акта дарения, покупки и тому подобных действий, описываемых ГК РФ.
Как же может ТСЖ стать владельцем общей собственности пусть даже и нежилой? В этом случае только собранием всех собственников долевого имущества может быть принято решение о продаже этого имущества ТСЖ.
Все отношения между собственниками независимо их участия в ТСЖ регламентируются федеральными законами, Жилищным Кодексом и постановлениями Правительства.
Во избежание трений и судебных рассмотрений любые операции со стороны ТСЖ должны осуществлять с одобрения собственников. С владельцами нежилых помещений отношения устанавливаются на базе заключенных договоров по предоставлению коммунальных услуг и участию в содержании общедомовой собственности.
Согласно Жилищному кодексу ч. 2 ст.161, владельцы помещений должны избрать способ управления домом:
Распоряжением Кабинета министров Российской Федерации от 06 мая 2011года урегулирована процедура и требования к заключению соглашения на доставку коммунальных услуг собственникам помещений.
Договор заключается, согласно установленному порядку, который определяется Гражданским кодексом России. Документ в данный момент является общедоступным .
Согласно статье 421 гражданского кодекса РФ, юридические и физические лица вправе сами определять. подписывать договор или нет.
ГК не возлагает на владельца принуждения на подписание договора.
Обязательства на подписание документа может возлагаться только на сторону, предоставляющую услуги или определенные ресурсы или ТСЖ.
Но согласно п.6 договор может быть составлен в письменном виде или посредством осуществления заказчиком услуг действий, которые являются свидетельством того, что он намерен пользоваться такими услугами (конклюдентные действия).
По факту это означает, что если потребитель пользуется предоставленными услугами, он в сущности стал стороной договора. Письменно подписывать этот документ не обязательно .
ТСЖ не вправе понуждать собственника помещения к письменному подписанию договора. Но заказчик имеет обязанность вовремя платить за данные услуги. Если потребителю не приемлема система тарифов, он имеет право обратиться в суд с обжалованием порядка их начисления.
Собственники жилья, которые не есть членами ТСЖ, платят за ремонтные работы и уход за домом, а также за предоставленные ресурсы соответственно подписанным ТСЖ договорам. Они имеют право обратиться в товарищество для подписания договора на оказание услуг.
Нюансы договора
Закон о ЖКХ определяет право потребителя на своевременные и качественные услуги согласно законодательству и условиям договора о предоставлении ЖК услуг.
Постановление о заключении договора с ТСЖ в многоквартирном доме принимается на сборах правления товарищества (предусмотрено п. 6 ст. 148 ЖК РФ).
Стороной договора является ТСЖ, от имени которого действует председатель. Но если устав ТСЖ предусматривает заключение договора всеобщим собранием собственников, то решение о подписании такого документа принимается на общих сборах членов товарищества.
Но что следует заострить особое внимание при составлении договора? При оформлении договора в письменной форме управляющая контора должна не позднее 20-дневного срока после подписания передать 2 экземпляра владельцу помещения.
Собственник. который получил на руки договор, если у него нет претензий, должен на протяжении 30 дней предоставить управляющей компании подписанный со своей стороны 1 экземпляр документа. А также приложить копии следующих документов:
Если возникли разногласия. то получатель услуг обязан в 30-дневный срок передать управляющей компании протокол со списком разноречий. Исполнитель в свою очередь должен после получения протокола в течение 30 дней поставить заказчика в известность, принимает он его редакцию или отклоняет (указать причину отклонения).
Договоры о предоставлении ресурсов (газа, электричества, воды, тепла), которые заключаются с компаниями-поставщиками услуг, должны включать пункты. определяющие рамки ответственности за качество услуги.
Письменное соглашение начинает действовать со дня его подписания с двух сторон. Однако в документе можно предусмотреть пункты, указывающие, что права и обязанности подписантов вступают в силу с более позднего времени.
Действие такого договора длится до момента завершения оказания услуг.
Письменное соглашение можно видоизменить или расторгнуть по согласию сторон, если другое не предусматривается другими нормами закона или соглашением.
Для управляющей компании ЖК Российской Федерации не предусмотрено условий для воздержания от выполнения соглашения управления домом. Управляющая фирма имеет право разорвать соглашение только через суд, в том случае, если существуют значительные нарушения его условий со стороны получателя услуг.
Какие пункты он должен содержать?Договор, который содержит положения про оказание коммунальных услуг. должен содержать такие пункты:
В заключение следует отметить, что грамотное заключение договора с учетом всех нюансов дает возможность обезопасить потребителя от оплаты некачественных услуг или платы за не предоставленные услуги.
Поэтому составление письменного соглашения все-таки рекомендуется. хотя не есть обязательным. Выбор за потребителем.
12.05.2015 в 18:22
Я отчасти согласен с Татьяной. Договор — это, прежде всего соглашение, которое достигается по доброй воле с конкретно установленной целью. Никто не может быть принуждён к заключению договора, таковы гражданско-правовые нормы в нашем обществе. Но на то он и договор, что у каждой стороны есть своё видение и решение тех или иных целей. Документально оформленный договор – это нормальная цивилизованная форма решать проблемы, которые так или иначе будут возникать при совместном проживании на территории одного большого здания. Спрятаться и закрыться, на мой взгляд, неграмотно. Прочитайте проект договора, предложите свой вариант, соберите сторонников, вынесите на обсуждение. Продвигайте одним словом свои интересы, и жизнь станет лучше, комфортнее.
24.10.2015 в 20:17
Уточните, о каком договоре идёт речь? Утверждение о том, что подписавший некий договор с ТСЖ платит больше того, кто не подписал, на мой взгляд, не соответствует действительности. За одинаковые услуги все собственники платят одинаково. Увеличение оплаты коммунальных услуг, по сравнению с другими собственниками, должно быть обоснованно.
16.02.2015 в 09:08
А как быть с владельцами нежилых помещений в многоквартирном доме? Они тоже должны участвовать в подписании таких договоров? А если откажуться подписывать? А каким образом будет происходить у таких собственников оплата за пользование общедомовым имуществом, если, допустим, у них в нежилое помещение вообще отдельный вход?
21.02.2015 в 03:06
Договор подписывается по желанию. Оплата нежилых помещений — за техническое содержание. Если вы захотите в своем нежилом помещении открыть мастерскую, магазин, склад или еще что — нибудь, намерены сделать ремонт, установить санузел и т.д, то вам необходимо будет разрешение от ТСЖ. В случае подписания договора с ТСЖ будете платить за все и как все, даже за услуги консьержа. если имеется в доме такая услуга, несмотря на то, что вы ими не пользуетесь.
23.02.2015 в 00:29
Если такие владельцы стали таковыми при покупке доли в ТСЖ, то они являются его членами со всеми их правами и обязанностями, включая обязанность оплаты за те услуги, которыми пользуются и которые определены собранием ТСЖ, включай вывоз мусора и обслуживание придомовой территории. Договор, в данном случае, закрепляет размеры оплат и их перечень, а также четкую оговоренность всех имеющихся прав и обязанностей каждой из сторон, его подписавших. Его отсутствие может обоюдно осложнить жизнь, особенно в случае споров и не согласия.
13.02.2015 в 19:33
Еще одно дополнение к статье. В последнее время, мне как представителю домового комитета, приходится отвечать на некоторые вопросы жильцов, которые только собираются подписывать договор с ТСЖ. Самый распространенный вопрос подписания и собраний. Честно говоря, волосы встают дыбом от того что приходится слышать. что подписание договоров происходит на общих бланках заочного голосования. БРЕД ПОЛНЕЙШИЙ. Люди, предостерегаю Вас от подобных подписей. Договор должен быть заключен с каждым собственником, на отдельном бланке, с описанием видов услуг и тарификаций. Будьте бдительны.
Добавить комментарий Отменить ответИнтернет-журнал, посвященный бытовым правовым вопросам. Мы ставим перед собой простую цель: бесплатно, достоверно и простым языком ответить на большинство правовых вопросов, возникающих в повседневной жизни.
Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-45-84 Москва +7 (812) 309-50-48 Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Новое в разделе
© 2016 Живем в России - Журнал для собственников недвижимости в России
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты ).
Получите бесплатную консультацию юриста по недвижимости прямо сейчас:
Просто кликните для звонка!
