Риски при продажи квартиры: по доверенности, в рассрочку и др

Сделки купли-продажи с вторичным жильем чаще всего совершаются в банке. Юрист присутствует при подписании договора и взаимной передачи сторонами ключей от квартиры и указанной в договоре суммы денег. Заверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры и факт передачи денег будет являться гарантией от возможных дальнейших недоразумений и претензий. Но этой финальной процедуре предшествует длительный процесс общения покупателя с продавцом.

В условиях нестабильной экономики и колебания цен на рынке, продавец заинтересован в том, чтобы продать квартиру в тот момент, когда цена на недвижимость, по его расчетам, максимальна. Договорившись с покупателем о цене, которая его устраивает, собственник рассчитывает на то, что сделка завершится в предполагаемые сроки.

Это важно и случае продажи с последующей покупкой. Отказ покупателя в последний момент перед подписанием договора купли-продажи может сорвать планы продавца.

Получение собственником определенной суммы денег от партнера, казалось, может застраховать от риска внезапного отказа. Но и здесь существуют юридические тонкости. В этом случае важно различать, чем является передаваемая заранее продавцу сумма денег, составляющая часть стоимости квартиры – авансом или задатком. Сумма может быть одинаковой, но разница между авансом и задатком существенная.

Аванс – это платеж, предшествующий передаче квартиры после внесения всей суммы. Соглашение о передаче аванса, конечно же, должно быть оформлено в письменном виде. Но в случае отказа одной из сторон от своих обязательств, аванс возвращается полностью стороне, которая его передала. И если покупатель, внесший аванс, вдруг передумал, продавцу придется вернуть всю сумму, так как никаких штрафных санкций законом за отказ от покупки квартиры не предусмотрено.

Задаток имеет другую юридическую силу. По сути – этот тот же аванс, то есть сумма, передаваемая в счет будущего платежа за квартиру, но с точки зрения Гражданского Кодекса – это двустороннее обязательство последующего заключения сделки. Отказ от подписания договора приведет к штрафным санкциям: если передумал покупатель – деньги остаются у продавца, отказался от продажи продавец – он должен вернуть задаток несостоявшемуся покупателю, плюс штрафная сумма в размере задатка. Образец сделки с задатком при продаже квартиры, вы можете увидеть в этой статье .

Такой формат предварительной оплаты уже гарантирует то, что ни одна из сторон не откажется от сделки. Но и здесь для продавца есть одна неприятная сторона. Если после получения задатка цены на недвижимость начинают расти, запрашивать более высокую цену на квартиру уже не имеет смысла, так как в соглашении о задатке уже была указана итоговая цена. И если сумма задатка велика, она может не покрыть разницу между старой и новой ценой на квартиру. При таких обстоятельствах продавец потеряет определенную сумму денег:

• либо продав квартиру уже за меньшую сумму, чем рыночная;
• либо он решится нарушить условия договора, вернуть задаток в двойном размере и попытаться продать квартиру уже по цене более высокой, чем предполагалось вначале.

Очевидно, выбор решения здесь зависит от суммы задатка, который, как следует из практики сделок, составляет обычно 3% от стоимости жилья.

Еще большие риски возникают для продавца при продаже квартиры в рассрочку: при невнимательном оформлении сделки существует вероятность того, что покупатель так и не заплатит всю сумму. Тем не менее, в некоторых случаях приходится прибегать именно к этому варианту. например, если долго не удается продать квартиру сразу за полную сумму. Покупателям же часто этот вариант бывает удобен. Практикуется несколько способов продажи в рассрочку:

1. Получениезадатка, составляющего определенный процент (обычно от 20 до 50%) от окончательной стоимости недвижимости с последующей выплатой остатка (срок может быть любым, чаще – 1 год).
2. Те же условия с задатком, но за каждый месяц рассрочки покупатель платит проценты. Как правило, величину процента устанавливают равной процентам по срочным банковским вкладам.
3. Выплаты происходят поэтапно, без задатка, в соответствии с договором.

В первых двух случаях способом юридического регулирования отношений сторон является соглашение о задатке. Если в установленный срок сумма покупателем не выплачена, и квартира, и задаток остаются у продавца. Но для этого необходимо правильно оформить договор, включив в него пункт о залоге, в соответствии с которым в собственность к покупателю квартира перейдет лишь после оплаты всей суммы.

Возможен вариант с запретом на отчуждение квартиры до полного погашения рассрочки. Формально права на квартиру переходят к новому собственнику в момент подписания договора, но никаких действий с ней он производить не сможет (перепланировку, сдачу в аренду, продажу).

При оформлении ДКП с рассрочкой следует прописывать все условия: стоимость квартиры, сумму залога, сроки передачи оставшихся денег, условия, при которых договор считается исполненным, и другие нюансы.

Только правильное составление договора застрахует продавца от ситуации, когда покупатель затягивает с выплатами или отказывается от них, указывая, например, на какой-либо обнаруженный дефект квартиры. Составить договор, в котором предусмотрено все, сможет лишь опытный юрист.

Определенную настороженность у собственников вызывают и сделки с использованием в качестве оплаты государственной субсидии. В этом случае следует учитывать, что деньги будут получены не сразу. а через определенное время, и не наличными, а на расчетный счет. Кроме того, субсидия может быть перечислена лишь после того, как на покупателя будет оформлено право собственности.

А вот на этой странице вы сможете узнать, как участвовать в тендерах.

Как правильно заполнить декларацию ЕНВД? Очень просто! Смотрите здесь !

Вполне обоснованно продавец опасается, что оформив все документы и передав право собственности, он по какой-либо причине не получит деньги, и тогда для признания сделки недействительной придется обращаться в суд. Примерно такие же риски возникают и при частичной оплате материнским капиталом. При составлении договора юристы советуют включить в него пункт, по которому в случае отказа пенсионным фондом перечислить материнский капитал, покупатель обязуется внести указанную сумму самостоятельно на расчетный счет продавца.

Сделки с недвижимостью по доверенности вполне обоснованно вызывают определенное опасение у продавцов и недоверие у покупателей. Для продавца главным риском является вероятность того, что доверенное лицо, продав квартиру, попросту скроется с полученными деньгами.

Примеров этому в реальной жизни много: нередко, к сожалению, дети обманывают своих престарелых родителей, продав их квартиру, и не купив взамен другую, как договаривались. Что уж говорить о чужих людях и, тем более, мошенниках, которые могут исчезнуть с деньгами от продажи квартиры, и затем лишь по суду (если в договоре был пункт о перечислении денег на счет доверителя) можно будет вернуть деньги (а не квартиру) и, возможно, только частями.

Доверенности могут бытьразными:

Генеральная доверенность дает право на любые действия с квартирой. Она в обязательном порядке заверяется нотариусом и в ней важно указать все полномочия поверенного. Специальную часто оформляют для выполнения только части действий, необходимых для оформления сделки (например, риэлтору на сбор и подачу документов для регистрации). Разовая доверенность предназначена для выполнения определенного действия, например, подать ту или иную справку. Максимальный срок действия доверенности составляет 3 года, а если он не указан, то автоматически ее действие истекает через 1 год после подписания.

Опасность потерять деньги появляется в случае, когда выписывается именно генеральная доверенность. по которой поверенное лицо может продать квартиру. Специалисты крайне не советуют оформлять генеральную доверенность на риэлтерскую фирму, либо, в крайнем случае, доверять только проверенным компаниям, давно работающим на рынке недвижимости и имеющим хорошую репутацию. Исчезновение компании после того, как на нее была выписана генеральная доверенность и проведена сделка купли-продажи, стало бы очень неприятным сюрпризом для доверителя.

Технически само по себе оформление договора продажи квартиры (подписание договора, акта приема-передачи квартиры, получение денег) занимает от силы минут тридцать. Но этой финальной процедуре предшествует долгая подготовительная работа по подготовке документов, улаживания всех вопросов с покупателем, подготовка предварительного соглашения, договора купли-продажи, акта приема-передачи.

Самостоятельный сбор документов занимает много времени. Помимо подтверждающих право собственности документов, которые, как правило, уже имеются, понадобится получить кадастровый паспорт, выписку из домовой книги (действительна 1 месяц), разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетний собственник). В каждом конкретном случае могут понадобиться и другие документы.

В этой статье вы можете увидеть перечень документов для купли-продажи квартиры.

Учитывая российскую действительность и бюрократическую волокиту, этот процесс может растянуться на месяцы. В случае продажи квартиры с оплатой субсидией, добавляется еще время на регистрацию собственности.

Как бы то ни было, быстро или спустя долгие месяцы, сделка оформлена и квартира продана. Остается освободить квартиру. С юридической точки зрения освобождение квартиры после продажи означает:

1. Снятие бывших жильцов с учета по месту жительства.
2. Физическое освобождение квартиры- выезд проживающих в ней ранее лиц и вывоз вещей.

В законе строго установленных временных рамок этого действия не установлено, имеется лишь расплывчатая формулировка о «разумных сроках». Лучше всего прописать все в договоре купли-продажи. Иначе может возникнуть ситуация, когда человек, продав квартиру, ожидает оформления сделки по приобретению другой, в которую он и переедет, а покупатель уже требует освободить купленную им жилплощадь.

Если в договоре срок физического освобождения не был прописан, то это и может стать поводом для неприятностей. Поэтому важно учесть и этот факт: даже устно обговорив время, когда квартира будет освобождена, лучше зафиксировать это в отдельном пункте договора купли продажи.

В идеале этот срок может составлять от 2 дней до 2 недель. чаще – до 1 месяца. Покупатели, арендующие жилье, естественно, заинтересованы в том, чтобы как можно быстрее въехать в новую квартиру. У продавца, напротив, может затянуться процесс покупки новой квартиры, отчего он не заинтересован будет освободить квартиру. Как правило, сторонам удается мирным путем разрешить возникшие проблемы. А если нет, то единственным решением, как и в случае с другими проблемами, возникающими при продаже квартиры, следует обращаться в суд.

Бланк журнала регистрации трудовых договоров всегда доступен для скачивания на этой странице.

А здесь вы сможете узнать, сколько стоит зарегистрировать торговую марку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Как Сбербанк относится к продаже квартиры по ген

• Нравится
• Не нравится

Екатерина 03 июл 2011

Екатерина, доверенность нормальная со всеми полномочиями. Бабушке 85 лет. Супруг ее давным-давно умер.Нужно буде дополнительное заявление что она вдова и в браке не состоит? Есть Свидельство о смерти деда (супруга).
А как обремение по встречке наложить? И что такое страховой титул? Екатерина, подскажите для общего развития? спасибо

Если была приватизация, то пункт в доверке о полномочии делать заявления о семейном положении не нужен.
Страховой титул это страхование прав собственности. Некоторым ипотечникам этот вид страхования обязателен.
Еще вариант в Вашей ситуации: если из-за доверки банк/страховая не одобрит квартиру, то проведите нотариат на дому или ППФ. Тогда бабушке никуда ходить не надо будет.
Обременение наложит УФРС, если в договоре будет стоять фраза о том, что расчеты БУДУТ произведены. Потом это обременение надо будет ехать снимать.

• Нравится
• Не нравится

tairova28 03 июл 2011

Не поняла одного: если банк не одобрит квартиру, то проводить ППФ или нотариат на дому придется но только уже с другим покупателем!
И еще вопрос: бабушка умирает до регистрации договора в УФРС - мы все расторгаем!
Бабушка умирает - а мы об этом не узнаем !

• Нравится
• Не нравится

Екатерина 03 июл 2011

Не поняла одного: если банк не одобрит квартиру, то проводить ППФ или нотариат на дому придется но только уже с другим покупателем!
И еще вопрос: бабушка умирает до регистрации договора в УФРС - мы все расторгаем!
Бабушка умирает - а мы об этом не узнаем !

Если банк/страховая скажет, что его не устраивает именно доверка, то можно исправить положение, проведя сделку на дому.
С момента смерти бабушки доверка на регистрацию и получение документов от нее не действительна. Кто получит документы из УФРС? Формально конечно доверенное лицо могло и не знать о смерти бабушки, но если кто-то решит оспорить сделку (наследники), то это всплывет.

• Нравится
• Не нравится

tairova28 04 июл 2011

Доверенность продавца для ипотеки - Форум недвижимости

Где взять самый дешевый ипотечный кредит и на лучших условиях. Всё о банках их кредитных продуктах и коллекторах. Вопросы о военной и валютной ипотеке. Как купить и продать квартиру под ипотекой. Страхование Титула и вероятность получения страховки. Другие страховые риски.
Вопросы по лизингу и жилищно-строительной кооперации.

Здравствуйте, знатоки банков. Подскажите, пожалуйста, как часто встречаются в вашей практике сделки по ипотеки, где один из продавцов передает другому собственнику доверенность на продажу? До этой сделки у меня не было такой ситуации и вопросов к сделке по доверенности не возникало. На этой сделке один собственник отбыл в другой город и оставил доверенность на мать. Если честно, не ожидал что с документами будут проблемы, по крайней мере не с доверенностью. Но после подачи документов по объекту в банк, который дает ипотеку, оказалось что банк категорически не согласен брать в залог квартиру по такой сделке, где продавец не может лично присутствовать. Сослались на программу АИЖК, по которой доверенность не проходит.
Решили заменить банк, получили одобрение, снова принесли пакет документов и снова облом! В этот раз со стороны продавцов. Новый банк (Сбербанк) сразу предупредил, что после окончания сделки заберет оригинал доверенности, сославшись на защиту своих интересов от отзыва доверенности продавцом. А у продавцов альтернатива и в дальнейшем покупка по этой же самой доверенности, и они готовы нам отказать, только бы не отдавать доверенность . Сразу оговорюсь, что получить новую или другую доверенность продавцы не могут, так как уехавший сособственник находится в закрытом военном учреждении, и связь с ним возможно только в экстренных случаях через руководство вуза .
На самом деле проблема в том, что "адвокатша" продавца манипулирует продавцом с целью облегчить себе работу, заставляя её бегать по всем инстанциям и уже изрядно измотав ей нервы. Все время даёт понять, что легко найдет покупателя за нал . Принципиально хочу довести сделку, так как квартира подходит идеально, потрачено уйма времени и сил.

Кто сталкивался, подскажите в чем суть такого требования банка? Зачем банку оригинал доверенности после сделки, когда уже перечислены деньги и зарегистрирован переход права?

Очень остроумная подпись, как бы намекает на чувство юмора. А еще подпись сдается, продается, арендуется, дарится и обменивается.

Понравилось сообщение [0]:

Сразу оговорюсь, что получить новую или другую доверенность продавцы не могут, так как уехавший сособственник находится в закрытом военном учреждении, и связь с ним возможно только в экстренных случаях через руководство вуза
если этот сособственник не в космосе, а я так поняла, что он учится в военном училище, то получить увольнительную чтобы получить доверенность - не запредельная задача. Не могут в данном случае - это хотят.
А нотариально заверенная копия доверенности не спасет СБ? с последующим приобщением оригинала в кредитное дело СБ (после проведения всех альтернатив)? В конце концов пообщайтесь не с менеджером по ипотеке (они жестко заточены на выполнение инструкций), а с руководителем филиала (он гибче)
какая-то надуманная проблема, честное слово.

Понравилось сообщение [0]:

Николай Тюленев писал(а):

Roman_BV писал(а): Зачем банку оригинал доверенности после сделки, когда уже перечислены деньги и зарегистрирован переход права?

Умом Сбербанк наш не понять,
Аршином общим не измерить.

как раз таки понять - четко прописанные инструкции и четкое их выполнение. Но это не значит, что задача ТС не решаемая.

Понравилось сообщение [0]:

Была удивлена, когда юристов банка не смутило наличие доверенности от продавца, в выбранной клиентами квартире.
Не знаю, какие подводные камни могли возникнуть в процессе одобрения объекта, поскольку клиенты не стали приобретать эту квартиру, правда по другой причине.

Понравилось сообщение [0]:

Николай Тюленев писал(а):

Roman_BV писал(а): Зачем банку оригинал доверенности после сделки, когда уже перечислены деньги и зарегистрирован переход права?

Умом Сбербанк наш не понять,
Аршином общим не измерить.

как раз таки понять - четко прописанные инструкции и четкое их выполнение. Но это не значит, что задача ТС не решаемая.

Попробую пообщаться на уровне повыше, думаю все же получить одобрение банка на предоставление нотариально заверенной копии доверенности. Проблема ТС в том, что я представляю покупателя, а документы нам требуются по объекту, а значит их предоставить должна другая сторона, которая не справляется в силу отсутствия желания поднять 5ю точку. У продавцов нет риэлтора, зато есть "адвокат" пенсионного возраста, которая знает все лучше всех, называет банк пуп земли, первый раз слышет про копию лицевого счета и уехала отдыхать, оставив клиента без готовых документов.

Очень остроумная подпись, как бы намекает на чувство юмора. А еще подпись сдается, продается, арендуется, дарится и обменивается.

Понравилось сообщение [0]:

Доверенность на продажу квартиры: особенности составления

Доверенностью на продажу квартиры (разрешение на реализацию) называют документ, наделяющий лицо, на которое он оформлен, правами на совершение указанных в нем действий.
Квартиру могут продать третьи лица в следующих случаях:

• собственник в силу здоровья не может заниматься процессом реализации своего имущества;
• владелец недвижимости проживает в другом городе;
• в силу отсутствия свободного времени.

Для предупреждения проблем, оформлять доверенность на продажу квартиры лучше в тех случаях, когда данный процесс вызывает серьезные затруднения для ее владельца: состояние здоровье, значительная удаленность недвижимости от места жительства ее собственника. В остальных случаях лучше заниматься продажей квартирой самостоятельно.

Простая доверенность заключается для совершения какого-либо действия, например, только для подготовки документации или на представление интересов в госорганах, необходимых для реализации недвижимости.

Предоставляет право на совершение ряда действий, например, формирования пакета документов и регистрации сделки.

Дает доверителю право на совершение любых действий, связанных с реализацией недвижимости.

Простая и специальная доверенности без права продажи позволяют максимально обезопасить себя и решить массу проблем, связанных со сбором бумаг и взаимодействием с госорганами. Указанные разрешения должны содержать четко ограниченный перечень полномочий, которыми наделяется доверенное лицо. Никаких прав по получению денег и подписанию договора купли-продажи они содержать не должны.

Весь процесс реализации собственности может обеспечить лишь генеральная доверенность. Однако, стоит помнить, что составление ее чревато огромными рисками и должно осуществляться только в том случае, если доверенный не вызывает никаких сомнений.

Доверенность на продажу квартиры должна отвечать определенным требованиям, несоблюдение которых повлечет ее недействительность, а сделка будет признана ничтожной.

• дата оформления разрешения на продажу недвижимости доверенным;
• доверенность на продажу квартиры без указания даты ее оформления – ничтожна;
• сведения о доверители и его представителе;
• полномочия, которыми наделяется представитель;
• срок действия. Если он не указан, то по умолчанию он будет составлять год с даты заключения. Максимально допустимый срок действия доверенности составляет 3 года;
• местонахождение реализуемой недвижимости;
• подпись доверителя.

Доверенность на продажу квартиры необходимо заверить у нотариуса. Без этого она недействительна.

Доверенность может потерять силу в случаях:

• истечения срока действия доверенности;
• признания доверителя недееспособным на момент выдачи разрешения;
• отзыва доверенности;
• отказа доверенного лица от возложенных на него действий;
• смерти одной из сторон;
• признания судом документа недействительным;
• исполнения действий. предусмотренных доверенностью.

Как было сказано выше, документом, предоставляющим весь спектр прав на продажу квартиры от начала и до конца, является генеральная доверенность.

Для того чтобы минимизировать риски, связанные с ее выдачей, необходимо придерживаться ряда правил. В частности:

• по документу можно предоставить право совершения любых действий от имени доверителя, кроме подписания договора купли-продажи и непосредственного получения денег;
• определенным образом обезопасить себя можно, указав в документе, что денежные средства по договору купли-продажи должны быть перечислены на расчетный счет владельца квартиры (доверителя), а не на руки доверенному;
• разрешение с правом продажи лучше оформлять не на физическое лицо риэлтерской компании, а на саму контору;
• к выбору риэлтора необходимо подойти ответственно: изучить репутацию и срок работы компании на рынке недвижимости, отзывы лиц, работавших с ней, посетить место нахождение организации и проверить учредительные документы компании;
• все имеющиеся вопросы необходимо сразу задать нотариусу;
• внимательно проверить сроки и стоимость недвижимости и иные значимые сведения.

Образец разрешения на продажу недвижимости на условия доверенного

Образец разрешения на реализацию квартиры на условиях собственника

Оформить доверенность можно непосредственно у нотариуса. Стоимость услуги в среднем не должна превышать тысячи рублей.

Продажа квартиры по доверенности рискованное предприятие не только для продавца, но и для покупателя. Как правило, стоимость квартиры в таких случаях несколько ниже, но прежде, чем решится на сделку, необходимо знать о возможных проблемах, которые могут возникнуть в будущем.

Возможные проблемы покупки недвижимости через представителя продавца:

• выданное доверителем разрешение может быть отозвано в любой момент;
• доверитель может быть признан недееспособным, без вести пропавшим или умершим;
• срок действия доверенности может истечь на момент заключения сделки.

Перед тем как заключить сделку по покупке недвижимого имущества, необходимо проверить, действителен ли на данный момент указанный документ, а также не истек ли срок его действия. Но полностью обезопасить себя при покупке такой недвижимости нельзя.

Генеральную доверенность суд может признать недействительной и по прошествии нескольких лет. Поэтому перед покупкой необходимо оценивать риски данной сделки.
Главным условием при покупке и продажи квартиры по доверенности является внимательность и осторожность, при любых подозрениях лучше от сделки отказаться .

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Как продать квартиру по доверенности

«А ты выпиши доверенность, да и все. Зачем тебе самой с бумагами возиться и на просмотры бегать», - советовала одна моя знакомая своей соседке, которая наконец-то решилась заняться улучшением жилищных условий. «Неизвестно что они еще сделают», - отвечала она, - Разве сейчас можно кому-то доверять?»

О том, что такое продажа квартиры по доверенности, и как защитить свои интересы, мы поговорили с экспертами:

* Еленой Никоненковой, заместителем директора юридической компании «Прецедент»;

* Светланой Тиуновой, специалистом по недвижимости АН «Модус».

- Доверенность – это, по сути своей, поручение произвести некие действия в интересах доверителя за него. Доверенность как документ представляет собой исчерпывающий перечень полномочий (действий), которые поверенный может произвести за доверителя.

Согласно статье 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Доверитель может передать практически любые полномочия своему поверенному. Ограничения по полномочиям могут сказываться только на форме доверенности (нотариальная или простая письменная), а также нельзя доверить действия, непосредственно, связанные с личностью, например, невозможно по доверенности расписаться в паспорте гражданина РФ при его получении.

При совершении сделки с недвижимостью закон ограничивает доверителей в форме, это обязательно должна быть нотариально заверенная доверенность, содержащая четкий перечень действий, которые поверенный вправе производить. Это может быть как право на подписание от имени доверителя договора купли-продажи недвижимости и получение денежных средств от покупателя такой недвижимости, так и право всего лишь подать документы на регистрацию в регистрационную службу от имени доверителя.

Доверенность применяется в любых случаях, когда лицо не может или не хочет самостоятельно совершать какие-либо действия.

Доверенность должна содержать паспортные данные доверителя и поверенного, а также полный перечень полномочий, при необходимости с указанием объекта недвижимости, по которому совершается сделка и организаций, в которых поверенный может представлять интересы доверителя.

Нотариусы, как правило, уже имеют заготовленные формы доверенностей с перечнем полномочий для разных случаев, поэтому необходимо только включить туда паспортные данные и адрес объекта.

Выписывать доверенность – всегда риск. Как себя обезопасить?

Во-первых, необходимо читать документы, которые подписываете, в т.ч. и доверенность.

Во-вторых, осознавать последствия переданных полномочий и соизмерять в связи с этим степень доверия к поверенному. Если вы доверяете право получить за вас деньги человеку, которого видите первый раз в жизни, то есть вероятность, что вы не увидите его во второй раз.

В-третьих, всегда помимо доверенности необходимо заключать с поверенным договор, содержащий полный перечень обязанностей и прав поверенного, а также действий, которые он обязуется произвести в интересах доверителя.

- Как известно, доверенность дает право лицу, которое ее представляет, совершать различные действия с объектом недвижимости: покупать, продавать, сдавать в аренду. Существуют различные виды доверенностей: на продажу, на аренду, на сдачу документов и т.д. Генеральная доверенность дает тому, кто ее получил, полный карт-бланш - он может поступать с квартирой по своему усмотрению, занимаясь всеми деталями сделки вплоть до финансовых расчетов. Однако чаще всего выдается документ, в котором указаны определенные условия, например, цена, за которую нужно продать жилье или параметры квартиры, которую следует приобрести. Самый простой и распространенный вариант – доверенность на сдачу документов. Она предполагает, что ее получатель должен подготовить комплект документов и отдать их на регистрацию – больше никаких прав и обязанностей у него не возникает. Но это существенно облегчает жизнь доверителя, который разрывается между работой и домом, физически не имея возможности ездить по разным инстанциям и сидеть в длинных очередях. Как правило, именно такие доверенности мы получаем от наших клиентов.

Кстати, некоторые банки сейчас выдают ипотечные кредиты, если квартира продается по доверенности. Раньше такой возможности практически не было.

Очевидно, что термин «доверенность» происходит от слова «доверять». А доверять, увы, можно далеко не всем и не всегда. Связавшись с посредником-одиночкой, о котором вам ничего не известно, вы рискуете стать жертвой обмана. Причем найти злоумышленника будет практически невозможно.

Надежда Ивановна казалась уверенным в себе агентом по недвижимости с бездной обаяния. Она умела успокоить клиента и уговорить на «генералку». Особенно хорошо получалось с пенсионерами: «Не волнуйтесь, Валентин Петрович, вам ничего делать не придется. Только выпишите генеральную доверенность на мое имя, а остальное я сделаю сама».

Вскоре доверенность была подписана. Согласно ей, Надежда Ивановна должна была продать «хрущевку» в Московском районе и купить «что-нибудь поближе к родственникам». Она действительно продала его квартиру и приобрела так называемый «альтернативный вариант» - тесную каморку в полусгнившем деревянном доме. А основная часть денег от продажи квартиры осталась в кошельке харизматичного маклера. Валентин Петрович в отчаянии решил рассказать все старому другу, у которого знакомые работают в «органах». «Где хоть эта твоя дама работает, в каком агентстве?» - спросил его друг, - Как сама по себе? Ну и где мы искать ее будем?!».

К счастью, мошенницу все-таки нашли и осудили. Но на это потребовало много времени.

Для того, чтобы обезопасить себя, обращайтесь в агентство. По крайней мере, вы будете знать, откуда этот человек и где его можно найти. Компания, в которой он работает, тоже должна быть надежной и заслуживать доверие. Как ее выбрать – тема для отдельного разговора. А сейчас – основные рекомендации для тех, кто участвует в сделке с доверенностью.

Если вы продаете квартиру по доверенности

Определитесь, какая именно доверенность вам нужна – генеральная, на продажу, на покупку, на сдачу документов и т.д. Генеральная доверенность имеет смысл, если вы живете в другом городе или в другой стране и физически не можете самостоятельно заниматься сделкой: приглашать потенциальных покупателей, ходить на просмотры. Например, вы получили квартиру в наследство, которая находится в Уфе, а сами проживаете во Владивостоке. В других случаях лучше не рисковать и выбрать другую форму доверенности.

Выписывая доверенность, укажите в ней все условия, на которых сделка будет для вас приемлемой. Очень важно прописать цену, по которой вы собираетесь продавать, ведь вы рассчитываете на определенную сумму и будете весьма разочарованы, не получив ее. При оформлении доверенности обязательно составляется соответствующий договор. Внимательно изучите все его пункты. Если вас что-то не устраивает, не стесняйтесь настаивать на своем.

Выписав доверенность на продажу квартиры, убедитесь, что ваше доверенное лицо выполняет свои обязанности. Можно провести элементарную проверку: посмотрите, появились ли объявления о продаже вашей квартиры в Интернете, в печатных изданиях. Позвоните по этому объявлению и выясните все условия. Соответствуют ли они тому, о чем вы договаривались?

Помните: если у вас возникли подозрения, что ваше доверенное лицо совершает незаконные действия или просто ущемляет ваши интересы (как финансовые, так и иные), лучше отозвать доверенность. К счастью, закон позволяет это сделать в любой момент, даже когда сделка подходит к своему логическому завершению.

С другой стороны, не стоит впадать в противоположную крайность и каждую минуту подозревать доверенное лицо в нарушении договора. Помните, что этот человек вправе совершать некоторые самостоятельные действия, например, взять аванс у потенциального покупателя.

Если вы покупаете квартиру, которая продается по доверенности

1. Основная опасность состоит в том, что доверитель может в любой момент отозвать доверенность. И тогда сделка состояться не сможет – несмотря на то, что вы уже обо всем договорились с доверенным лицом и даже внесли задаток.

Пример из практики

Елена Георгиевна со своим мужем наконец-то нашла более просторную квартиру с удобной транспортной развязкой. Однако злодейка-судьба преподнесла им сюрприз, которого они никак не ожидали. Дело в том, что квартира продавалась по доверенности. Они подписали договор купли-продажи и уже предоставили документы для регистрации. Но в регистрационной службе им заявили: «Регистрация пройти не может. Доверенность была отозвана еще неделю назад». Оказалось, что хозяин квартиры доверил ее продажу своему брату, а потом они поругались, и он передумал. Сделка сорвалась.

Выход один – обязательно накануне сделки проверяйте, действительна ли доверенность, не отозвана ли она. Для этого необходимо направить запрос в нотариальную контору, где она была выписана.

2. Другая опасность для покупателя в том, что доверитель может оказаться недееспособным лицом. И если решение о его недееспособности вынесено судом, доверенность будет признана недействительной. Однако в этом случае еще не все потеряно: решение о сделке будет принимать опекунский совет, и если он посчитает ее выгодной для недееспособного собственника, она все-таки состоится.

Пример из практики

Светлана была инвалидом с детства. Позже суд признал ее недееспособной. Мать помогала ей, чем могла. Они хотели съехаться и решили, что Света продаст свою однокомнатную квартиру. Самостоятельно заниматься проведением сделки девушка, конечно, была не в состоянии и выписала доверенность на маму. Покупателя просторная и светлая «однушка» заинтересовала. Подписали договор, отдали документы на регистрацию. Но в регистрации им отказали, сославшись на то, что недееспособное лицо не может выписывать доверенность. Выяснилось, что нужно получить разрешение на сделку от опекунского совета. К счастью, покупатель согласился подождать, и продажа состоялась.

Какой тут можно дать совет? Опять-таки направлять запрос в нотариальную контору накануне сделки. И не отчаиваться, если даже доверенность окажется недействительной. Как мы видим из примера, выход есть.